Redakcja

Autor:

Melania Kessler

aplikant adwokacki

Redaktor

Joanna Banasiak-Lach

Kierownik grupy wydawniczej:

Agnieszka Konopacka-Kuramochi

Korekta

Zespół

ISBN: 978-83-269-6451-0

Copyright © by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

ul. Łotewska 9a, 03-918 Warszawa, tel. 22 518 29 29, faks 22 617 60 10

DTP: Studio IGAWA, Ireneusz Gawliński

Druk: Miller Druk sp. z o.o.

Książka „Obrót nieruchomościami rolnymi oraz gospodarstwem rolnym w rodzinie” chroniona jest prawem autorskim. Przedruk materiałów opublikowanych w książce bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Informujemy, że Państwa dane osobowe będą przetwarzane przez Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Łotewskiej 9a w celu realizacji niniejszego zamówienia oraz do celów marketingowych – przesyłania materiałów promocyjnych dotyczących innych produktów i usług. Mają Państwo prawo do wglądu oraz poprawiania swoich danych, a także do wyrażenia sprzeciwu wobec ich przetwarzania do celów promocyjnych. Podanie danych jest dobrowolne. Zapewniamy, że Państwa dane nie będą przekazywane bez Państwa wiedzy i zgody innym podmiotom. Zaproponowane w niej wskazówki, porady oraz interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku wymaga dodatkowych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w publikacji „Obrót nieruchomościami rolnymi oraz gospodarstwem rolnym w rodzinie” wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.

Wstęp

Mogłoby się wydawać, że zasady obrotu nieruchomościami rolnymi w rodzinie są jasne i nie ma większych problemów z ich stosowaniem. Jednak w praktyce kwestie związane z dziedziczeniem czy przekazaniem gospodarstwa dzieciom nie są już takie proste. Dodatkowo niemałe zamieszanie wprowadziła tzw. ustawa o obrocie ziemią, która zaczęła obowiązywać 30 kwietnia 2016 r. Jednak wprowadzone ograniczenia nie dotyczą zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej, czyli dzieci, wnuków, prawnuków (zstępnych), rodziców, dziadków, pradziadków (czyli wstępnych), jak również rodzeństwa dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej. Rolnik może zbyć grunt rolny bratu lub innej osobie bliskiej.

W niniejszej broszurze omawiamy zasady zbywania nieruchomości rolnych osobom bliskim, również tym, którzy nie zajmują się rolnictwem. Wyjaśniamy, na jakich zasadach można darować gospodarstwo rolne oraz jakie reguły obowiązują przy przekazaniu gospodarstwa.

Popularną formą korzystania z gruntów rolnych jest dzierżawa. Wyjaśniamy, jakie są zasady zawarcia umowy dzierżawy, a także kwestie związane z zapłatą czynszu. Oprócz tego podpowiadamy, jakie są zasady pierwokupu przy sprzedaży dzierżawionego gruntu.

Omawiamy także uprawnienia Agencji Rynku Rolnego związane z prawem wykupu. Wskazujemy, jakie są obowiązki związane z zawiadomieniem agencji, w tym forma i termin zawiadomienia.

Rozdział I. Obrót nieruchomościami rolnymi

Wraz z wejściem w życie w maju 2016 roku nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znacznie ograniczyła się możliwość nabywania nieruchomości rolnych przez osoby niespełniające ustawowych warunków przewidzianych dla zakupu tych nieruchomości.

W obowiązującym stanie prawnym w zasadzie nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.

1. Rolnik indywidualny i osoby bliskie zbywcy

Pamiętajmy przy tym, że rolnikiem indywidualnym w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest osoba fizyczna:

•będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,

•posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od pięciu lat zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodząca w skład gospodarstwa rolnego i

•prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ważne

Obecnie obowiązujących ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, które wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stosuje się do nieruchomości rolnych nabywanych przez osoby bliskie zbywcy, tj. jego: zstępnych (dzieci, wnuków), wstępnych (rodziców, dziadków), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.

Dla zobrazowania, w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dzieci rodzeństwa są osobami bliskimi dla zbywcy, ale wnuki rodzeństwa już nie. Rodzice małżonka nie są osobami bliskimi, tak samo jak dzieci małżonka. W brzmieniu ustawy obowiązującym przed 30 kwietnia 2016 r. do osób bliskich zaliczano również osoby pozostające w faktycznym wspólnym pożyciu. Obecnie ta kategoria nie obowiązuje. A zatem, do osób bliskich na pewno nie będziemy mogli zaliczyć:

•dalszych krewnych opiekujących się osobami starszymi i zajmujących się gospodarstwem rolnym,

•konkubentów, a także

•dzieci małżonka z innego małżeństwa.

Przedstawionych ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi nie stosuje się także w przypadku nabycia gospodarstwa rolnego w drodze dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Zapis windykacyjny to rozrządzenie spadkodawcy na wypadek śmierci, na mocy którego spadkodawca w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego postanawia, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być rzecz oznaczona co do tożsamości, w tym również nieruchomość rolna. Obecnie nie ma przeszkód, aby zapisobiercą windykacyjnym była inna osoba niż rolnik indywidualny. W takiej jednak sytuacji Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: ANR, a od 1 lipca 2017 r. – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) przysługuje prawo wykupu, o czym będzie mowa w dalszej części publikacji.

2. Gospodarstwo rolne a nieruchomości rolne

Definicję gospodarstwa rolnego, która jest podstawą wszelkich rozważań dotyczących obrotu nim, znajdziemy w Kodeksie cywilnym. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami i ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Natomiast za nieruchomości rolne (grunty rolne) uważa się wszelkie nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, włączając w to produkcję ogrodniczą, sadowniczą i rybną. Tym samym, o rolniczym charakterze gruntu przesądza jego przeznaczenie, a nie sposób aktualnego wykorzystania.

Ważne

Do zakwalifikowania danej nieruchomości jako rolnej wystarczy możliwość takiego rolniczego jej wykorzystania. Aby ustalić, że dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, pomocne będą między innymi wpisy dokonane w ewidencji gruntów i budynków oraz plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące na obszarze danej gminy.

Biorąc pod uwagę przedstawione definicje, bez wątpienia należy uznać, że podstawowym składnikiem gospodarstwa rolnego są grunty rolne. W Kodeksie cywilnym nie określono jednak minimalnej powierzchni gruntów rolnych, jakie powinny wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Wśród specjalistów panuje pogląd, że gospodarstwem rolnym może być jednostka gospodarcza zorganizowana na nieruchomości rolnej o takim obszarze, który umożliwia prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt. Pomijając odrębne przepisy prawa publicznego, pod rządem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przyjęto, że gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Więcej znajdziesz w wersji pełnej publikacji

Tematy publikacji w pełnej wersji

Rozdział I. Obrót nieruchomościami rolnymi

Rozdział II. Sprzedaż i podział nieruchomości rolnej

Rozdział III. Dzierżawa gruntów rolnych

Rozdział IV. Umowa darowizny nieruchomości rolnej

Rozdział V. Przeniesienie własności nieruchomości rolnej a umowa dożywocia

Rozdział VI. Dziedziczenie gospodarstw rolnych

Rozdział VII. Zawiadomienie ANR o zmianie właściciela nieruchomości rolnej

Rozdział VIII. Umowa z następcą

Przygotowanie do wersji elektronicznej: RASTER studio, 603 59 59 71