Moim Rodzicom

Skład i łamanie: Marta Świerk

Redaktor prowadzący: Joanna Ablewicz

© Wydawnictwo C.H. Beck 2013

ISBN 978-83-255-5390-6

Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Konwersja: eLitera s.c.

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

ABGB

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – austriacki kodeks cywilny

BTVG

Bauträgervertragsgesetz – austriacka ustawa deweloperska

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch – niemiecki kodeks cywilny

BW

Burgerlijk Wetboek – holenderski kodeks cywilny

CCH

Code de la Construction et de l’Habitation – francuski Kodeks Budownictwa i Mieszkalnictwa

DziałUbezpU

ustawa z 22.5.2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 11, poz. 66 ze zm.)

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

KPA

ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.)

KSH

ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)

KZ

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598)

OchrNabU

ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.)

PrBud

ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.)

PrPrywM

ustawa z 4.2.2011 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 80, poz. 432)

PrRzecz

dekret z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.)

PrUpNapr

ustawa z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.)

SpółdzMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)

VEFA

vente en l’état futur d’achèvement umowa zdefiniowana w art. 1601–3 francuskiego kodeksu cywilnego (Code Civil), w której sprzedający przenosi natychmiast na nabywcę prawo własności gruntu, a także prawo własności budynków już istniejących, natomiast własność przyszłych obiektów nabywca nabywa w miarę ich realizacji, będąc jednocześnie zobowiązanym do uiszczania ceny w miarę postępu prac budowlanych

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

ZagPrzestrzU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647)

2. Czasopisma i organy promulgacyjne

Biul. SAKA

Biuletyn Sądu Apelacyjnego w Katowicach

Biul. SN

Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz.U.

Dziennik Ustaw

EBOR

Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju

EPS

Europejski Przegląd Sądowy

Gl.

Glosa

GP

Gazeta Prawna

GSP

Gdańskie Studia Prawnicze

Jur.

Jurysta

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

KSP

Komenda Stołeczna Policji

MP

Monitor Polski

MoP

Monitor Prawniczy

MoPod

Monitor Podatkowy

NJW

Neue Juristische Wochenschrift

NP

Nowe Prawo

NPN

Nowy Przegląd Notarialny

ONSA

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego

ONSAiWSA

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych

OSA

Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych

OSN

Orzecznictwo Sądu Najwyższego

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

OSNCK

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna
i Karna

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA

Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

Pal.

Palestra

PG

Przegląd Gospodarczy

PiP

Państwo i Prawo

PPH

Przegląd Prawa Handlowego

Pr. Bank.

Prawo Bankowe

Pr. Sp.

Prawo Spółek

PS

Przegląd Sądowy

PUG

Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego

Rad. Pr.

Radca Prawny

Rej.

Rejent

RPEiS

Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Społeczny

SC

Studia Cywilistyczne

SP

Studia Prawnicze

SPP

System Prawa Prywatnego

TPP

Transformacje Prawa Prywatnego

ZN UJ

Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego

ZP UKSW

Zeszyty Prawne Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego

3. Organy orzekające

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

SA

Sąd Apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

SN (7)

Sąd Najwyższy w składzie 7. sędziów

SOKiK

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

TK

Trybunał Konstytucyjny

WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny

4. Inne

tj.

to jest

t.j.

tekst jednolity

MS

Minister Sprawiedliwości

n.

następny (-a, -e)

Nr

Numer

orz.

orzeczenie

pkt

punkt

post.

postanowienie

poz.

pozycja

s.

strona

uchw.

uchwała

UOKiK

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

ust.

ustęp

wyr.

wyrok

ze zm.

ze zmianami

zob.

zobacz

Literatura

Abramowicz Ł., Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, Nr 7–8

Adamus R., Groele B., Machowska A., Miczek Z., Kuglarz P., Płoch J., Upadłość deweloperska. Komentarz do wybranych przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012

Adamus R., Upadłość deweloperska, Jur. 2011, Nr 12

Adamus R., Upadłość a hipoteka na mieniu upadłego, Warszawa 2010

Andrzejuk B., Heropolitańska I., Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, Warszawa 2007

Babel T.B., Pozwolenie budowlane, Warszawa 2000

Bączyk M., [w:] M.K. Kolasiński (red.), Civil liability of a notary and its insurance in Poland and other selected member states of the European Union, Toruń 2012

Bąkowski T., Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Kraków 2004

Banaś N., Krześ M., Umowa deweloperska jako nowa umowa nazwana – wybrane uwagi na temat ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Rej. 2012, Nr 2

Banaszczyk Z., W sprawie wykładni art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny. Prace z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci sędziego Janusza Pietrzykowskiego, Warszawa 2000

Bärmann J., Wohnungseigentumsgesetz, München–Berlin 1958

Basty G., Das Notaranderkonto im Bauträgervertrag, [w:] Kniffka R., Quack F., Vogel T., Wagner K.-R. (red.), Festschrift für Prof. Dr. Reinhold Thode zum 65. Geburtstag, München 2005

Basty G., Der Bauträgervertrag, Köln–München 2009

Bednarek M., Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Warszawa 2007

Bednarek M., Jamka M., Kordasiewicz B., Hipoteka, Warszawa 1991

Behnke M., Czajka-Marchlewicz B., Dorska D., Umowy w procesie budowlanym, Warszawa 2011

Bereza A., Nabycie nieruchomości do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową, jeżeli jeden z małżonków ma status cudzoziemca, Rej. 2004, Nr 3–4

Bernard R., La propriété des étages et des appartements dans les maisons horizontalement divisées, Paris 1928

Bidziński Z., Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998

Bielecki M., Umowa deweloperska – istota, forma, niedozwolone postanowienia, Nieruchomości 2005, Nr 11

Bielska-Sobkowicz T., Wspólnota mieszkaniowa w orzecznictwie Sądu Najwyższego, PS 2006, Nr 11–12

Bielski P., Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej – problem modelu regulacji prawnej, Rej. 2007, Nr 3

Bieniek G., [w:] Rudnicki S., Bieniek G., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011

Bieniek G., Ciepła H., Dmowski S., Gudowski J., Kołakowski K., Sychowicz M., Wiśniewski T., Żuławska C., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga 3. Zobowiązania, t. 1, Warszawa 2011

Bieniek G., Ciepła H., Dmowski S., Gudowski J., Kołakowski K., Sychowicz M., Wiśniewski T., Żuławska C., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga 3. Zobowiązania, t. 2, Warszawa 2011

Bieniek G., Kalus S., Marmaj Z., Mzyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011

Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011

Bieniek G., Ustawa o własności lokali w praktyce, Bydgoszcz 2010

Bieniek G., Marmaj Z., Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2008

Bieniek G., Z problematyki zarządzania nieruchomością wspólną, NPN 2008, Nr 4

Bieniek G., Odrębna własność lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych po 31 lipca 2007 r. (cz. 1), Rej. 2007, Nr 11

Bieniek G., Odrębna własność lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych po 31 lipca 2007 r. (cz. 2), Rej. 2007, Nr 12

Bieniek G., Podstawa wpisu do księgi wieczystej a kognicja sądu wieczystoksięgowego, NPN 2007, Nr 2

Bieniek G., Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali (cz. 1), Rej. 2006, Nr 10

Bieniek G., Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali (cz. 2), Rej. 2006, Nr 11

Bieniek G., Zrzeczenie się własności i innych praw rzeczowych, Rej. 2004, Nr 3–4

Bieniek G., Z problematyki stosowania art. 49 Kodeksu cywilnego, NPN 2003, Nr 1

Bieniek G., Z problematyki stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w praktyce notarialnej, Rej. 2003, Nr 9

Bieniek G., [w:] Rudnicki S. (red.), Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1999

Bieniek G., Kognicja sądu wieczystoksięgowego w świetle orzecznictwa Sądu Najwyż-szego, NPN 1999, Nr 4

Bieranowski A., Prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, MoP 2005, Nr 17

Blank M., Bauträgervertrag, Köln 2002

Blicharz R., Charakter prawny umowy gwarancji bankowej, Prawo Papierów Wartościowych 2000, Nr 11

Blomeyer J., Augen auf beim Wohnungskauf, Neue Juristische Wochenschrift 1999, s. 472

Boć W., Status prawny notariusza, Wrocław 2010

Boć W., Leśniak M., Notariusz jako przedsiębiorca szczególnego rodzaju, Rej. 2010, Nr 3

Bodio J., Demendecki T., Jakubecki A., Marcewicz O., Telenga P., Wójcik M.P., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Warszawa 2008

Bojar Z., Podziały nieruchomości, Katowice 2008

Bończak-Kucharczyk E., Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2012

Bończak-Kucharczyk E., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2008

Borkowski P., Trześniewski-Kwiecień J., Wpisy do ksiąg wieczystych, Kraków 2008

Borysiak W., Funkcje kary umownej w świetle uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03), Pal. 2006, Nr 7–8

Bosek L., Opinia prawna nt. zgodności z Konstytucją RP projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (druk 4349) w szczególności w zakresie równości stron (wierzycieli upadłego) w razie ogłoszenia upadłości dewelopera (art. 38 projektu), Biuro Analiz Sejmowych, tekst opinii opublikowany na stronach internetowych Kancelarii Sejmu RP, http://www.sejm.gov.pl

Brych F., Pause HE., Bauträgerkauf und Baumodelle, München 1989

Brzeszczyńska S., Nieruchomości. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne, Warszawa 2012

Brzeszczyńska S., Umowa deweloperska, Nieruchomości 2003, Nr 5

Brzeszczyńska S., Charakter umowy developerskiej, MoPod 2002, Nr 12

Brzozowski A., [w:] Brzozowski A., Kocot W.J., Opalski W., Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2012

Brzozowski A., Kocot W.J., Skowrońska-Bocian E., Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 2010

Brzozowski A., Z problematyki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ZP UKSW 2003, z. 3.2

Brzozowski A., Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie za wady dzieła, Warszawa 1986

Buczkowski P., Forma umowy deweloperskiej w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali – aspekty praktyczne, PPH 2008, Nr 12

Burzak A., Okoń M., Pałka P., Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012

Bystrek M., Jeleń A., Problematyka prawna odstąpienia od umów deweloperskich w czasach kryzysu ekonomicznego, Nieruchomości 2009, Nr 6

Cambron O., Traité théorétique et pratique de la Copropriété et de la division des maisons par étages ou par appartements, Bruxelles 1925

Chauvin T., Stawecki T., Winczorek P., Wstęp do prawoznawstwa, Warszawa 2011

Ciepła H., Szczytowska B., Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism, Warszawa 2012

Ciepła H., Hipoteka przymusowa po nowelizacji, Monitor Prawa Bankowego 2011, Nr 4

Ciepła H., Bałan-Gonciarz E., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Kraków 2007

Czachórski W., Brzozowski A., Safjan M., Skowrońska-Bocian E., Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009

Czarnecki S., Charakter prawny gwarancji bankowej „na pierwsze żądanie”, cz. 1, Pr. Bank. 2005, Nr 3

Czech T., Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011

Czech T., Nowa regulacja hipoteki. Zagadnienia intertemporalne, PS 2010, Nr 11–12

Czerkas K., Ekspertyza na temat ekonomicznych konsekwencji wprowadzenia rachunku powierniczego, [w:] Milewska K., Łopiński R., Czerkas K., Kuglarz P., Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Zeszyt Hipoteczny 2004, Nr 19

Dadańska K., Prawo rzeczowe, Warszawa 2010

Dagot M., La vente d’immeuble à construire, Paris 1983

Dahan F., Simpson J.L., Raport Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju oraz Narodowego Banku Polskiego. Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń rzeczowych w Polsce, EBOR 2006

Dajczak W., Giaro T., Longchamps de Bérier F., Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009

Damasiewicz A., Olczyk M., Szuster S., Wyrwiński M., Umowy deweloperskie, Warszawa 2006

Dąbkowski A., Deweloper – nowy system organizaji procesu inwestycyjnego, Warszawa 1995

Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje deweloperskie, Warszawa 2001

Dechnik D., Charakter umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego oraz prawa upadłościowego i naprawczego, Rej. 2011, Nr 10

Deneka M., Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010

Dmowski S., [w:] Dmowski S., Rudnicki S., Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006

Doliwa A., Status prawny wspólnoty mieszkaniowej, MoP 2003, Nr 1

Dominowska J., Zakres merytorycznego badania wniosku o wpis w postępowaniu wieczystoksięgowym, PiP 2007, Nr 5

Drozd E., Oleszko A., Pazdan M. (red.), Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego ofiarowane Panu Rejentowi Romualdowi Sztykowi, Kluczbork 2007

Drozd E., Umowa zobowiązująca jako podstawa prawna dla umów z zakresu prawa rzeczowego, [w:] Rozprawy prawnicze. Księga pamiątkowa Profesora Maksymiliana Pazdana, Ogiegło L., Popiołek W., Szpunar M. (red.), Kraków 2005

Drozd E., Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości,
[w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997

Drozd E., Czynności notarialne z elementem zagranicznym w obrocie nieruchomościami. Zagadnienia wybrane w księdze pamiątkowej II Kongresu Notariuszy Rzeczpospolitej Polskiej, referaty i opracowania, Poznań 1996

Drozd E., Truszkiewicz Z., Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz. Stan prawny na 4.V.1995 r., Warszawa 1995

Drozd E., Prawa i obowiązki właścicieli lokali, Rej. 1995, Nr 3

Drozd E., Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 4

Drozd E., Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11

Drozd E., Ustanowienie odrębnej własności lokalu, Rej. 1994, Nr 12

Drozd E., Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa–Kraków 1974

Drozd E., Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona, NP 1973, Nr 11

Drozd E., Problematyka formy czynności prawnych na tle art. 77 KC, SP 1973, Nr 38

Durzyńska M., Podział nieruchomości, Warszawa 2011

Dziczek R., Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012

Dziczek R., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2010

Dziczek R., Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych, Warszawa 2009

Ereciński T., [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze, t. 2, Warszawa 2009

Ereciński T., [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne, t. 4, Warszawa 2009

Florczak M., Odpowiedzialność cywilna notariuszy, Rej. 2006, Nr 4

Fojcik-Mastalska E., [w:] Bączyk M., Fojcik-Mastalska E., Góral L., Pisuliński J., Pyzioł W., Prawo bankowe. Komentarz, Warszawa 2007

Gawlik B., Pojęcie umowy nienazwanej, SC 1971, t. XVIII, Zagadnienia Prawa Autorskiego i Wynalazczego

Gawlik B., Umowy mieszane – konstrukcja i ocena prawna, Pal. 1974, Nr 5

Gdesz M., Podział nieruchomości niezależny od ustaleń planu miejscowego, Rej. 2006, Nr 4

Gliniecki B., Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012

Gliniecki B., Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012

Gliniecki B., Charakterystyczne elementy treści umowy deweloperskiej, Rej. 2011, Nr 7–8

Gliniecki B., Deweloperzy: pogodzić wodę z ogniem, Rzeczpospolita z 27 kwietnia 2011 r., s. C 8

Gliniecki B., O przedmiocie umowy deweloperskiej, [w:] Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, U. Promińska (red.), Warszawa 2010

Glöckner J., Bauträgervertrag und Transparenz, [w:] Kniffka R., Locher U. (red.), Festschrift für Wolfgang Koeble zum 65. Geburtstag, München 2010

Gniewek E., O ujawnieniu w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej – kilka uwag wstępnych, Rej. 2012, Nr 5

Gniewek E. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2011

Gniewek E., Prawo rzeczowe, Warszawa 2010

Gniewek E., O nabywaniu przez właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych – po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rej. 2008, Nr 5

Gniewek E. (red.), System prawa prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007

Gniewek E., Kształtowanie treści stosunków prawnorzeczowych – zakres swobody umów, SPP 2007, Nr 2

Gniewek E., Wnioski o wpis do księgi wieczystej formułowane przez notariuszy w ich aktach notarialnych, Rej. 2006, Nr 5

Gniewek E., Wnioskodawca i uczestnicy postępowania wieczystoksięgowego, Rej. 2005, Nr 9

Gniewek E., Wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 1

Gniewek E., Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 1995, Nr 2

Godlewski R., [w:] Kisilowska H. (red.), Prawo budowlane z umowami w działalności inwestycyjnej. Komentarz, Warszawa 2010

Godlewski R., [w:] Kisilowska H. (red.), Nieruchomości. Zagadnienia prawne, Warszawa 2009

Goldiszewicz A., Charakter prawny umowy deweloperskiej (w aspekcie budownictwa mieszkaniowego), [w:] Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, Promińska U. (red.), Warszawa 2010

Gordon Z., System umów w procesie inwestycyjnym, Acta Universitatis Nicolai Copernici 1979, Prawo XVII

Górecki J., Umowy odbigacyjne dotyczące nieruchomości w konwencji rzymskiej, EPS 2009, Nr 4

Górecki J., Forma umów obligacyjnych i rzeczowych w prawie prywatnym i międzynarodowym, Katowice 2007

Gorzelany-Dziadkowiec M., Procesy developerskie w warunkach polskich, Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstwa 2002, Nr 10

Greszta R., Staranność zawodowa a podstawy odpowiedzialności prawnej notariusza, Rej. 2009, Nr 9

Greszta R., Staranność zawodowa notariusza w zakresie realizacji obowiązku wyjaśniająco–doradczego, Rej. 2009, Nr 10

Grygiel J., Skutki prawne niewykonania czy nienależytego wykonania umowy deweloperskiej, MoP 2008, Nr 19

Grziwotz H., Bauträgervertrag und Verbraucherschutz – Eine Bestandsaufnahme aus der Praxis, [w:] Kniffka R., Locher U. (red.), Festschrift für Wolfgang Koeble zum 65. Geburtstag, München 2010

Grziwotz H., MaBV – Kommentar zur Makler– und Bauträgerverordnung, Köln 2006

Grziwotz H., Waffengleichheit im Bauträgervertrag?, [w:] Kniffka R., Quack F., Vogel T., Wagner K.-R. (red.), Festschrift für Prof. Dr. Reinhold Thode zum 65. Geburtstag, München 2005

Grzybowski S. (red.), System prawa cywilnego. Tom. I. Część ogólna, Wrocław, Warszawa, Kraków, Gdańsk, Łódź 1985

Grzybowski S., Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976

Grzybowski S. (red.), System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, t. 3, cz. 2, Wrocław–Warszawa–Kraków–Gdańsk 1976

Gurgul S., Prawo upadłościowe i naprawcze. Komentarz, Warszawa 2010

Gurgul S., Po wyroku o upadłości dewelopera, Rzeczpospolita z 19 listopada 2010 r., dodatek „Prawo co dnia”

Gutowski M., Nieważność czynności prawnej, Warszawa 2012

Hanning U., Wie kam es zu den Bauträger–Verträgen. Geschichtliche Betrachtungen zu den Bauträgerverträgen, dargestellt am Beispiel der von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen verwandten Musterverträge, [w:] Die Bauträger und ihre Verträge, Hamburg 1979

Hansen E., Nitschke V., Brock H., Bauträgerrecht, Neuwied 2006

Heymann von E., Rösler P., Immobilienfinanzierungen unter Berücksichtigung der MaBV, WM 1998

Hök G.-S., Handbuch des internationalen und ausländischen Baurechts, Berlin–Heidelberg 2005

Horoszko M., Pęchorzewski D., Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2010

Ignaczewski J., Małżeńskie ustroje majątkowe. Art. 31–54 KRO. Komentarz, Warszawa 2008

Ignaczewski J., Umowy nienazwane, Warszawa 2004

Ignatowicz J., [w:] Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo rzeczowe, Warszawa 2009

Ignatowicz J., Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995

Ignatowicz J., System prawa cywilnego, t. 2 – Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1977

Jacyszyn J., Recenzja. Ryszard Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Rej. 2012, Nr 7–8

Jacyszyn J., Umowa developerska, Gazeta Prawna 1998, Nr 20 (219)

Jakubecki A., Zedler F., Prawo upadłościowe i naprawcze, Warszawa 2010

Janiszewska B., Skutki odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, PPH 2004, Nr 11

Jaworski J., Prusaczyk A., Tułodziecki A., Wolanin M., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009

Jedliński A., Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności – umowa developerska, PS 2005, Nr 9

Jedynasta A., Czy umowa deweloperska to umowa przedwstępna?, PS 2007, Nr 4

Jedynasta A., Umowa deweloperska w prawie niemieckim, Rej. 2005, Nr 7–8

Jelonek-Jarco B., Umowne prawo odstąpienia od umowy (art. 395 KC), PS 2008, Nr 6

Kalus S. (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2012

Kańska K., Pojęcie Konsumenta w kodeksie cywilnym, KPP 2004, z. 1

Kanzleiter R., Der Schutz des Erwerbers vor einem Verlust seiner Anzahlungen beim Vertrag mit dem Bauträger – 30 Jahre Rechtsentwicklung auf dem Weg zum Europäischen Recht [w:] Bottke W., Möllers T.J.M., Schmidt R. (red.), Recht in Europa, Baden–Baden 2003

Kappes A., Pojęcie powiernictwa w prawie polskiem, [w:] Modrzejewska M. (red.), Prawo handlowe XXI wieku. Czas stabilizacji, ewolucji czy rewolucji. Księga jubileuszowa Profesora Józefa Okolskiego, Warszawa 2010

Karaś T., [w:] Warciński M. i Zaradkiewicz K. (red.), Wybrane zagadnienia prawa cywilnego, Warszawa 2006

Karnicka-Kawczyńska A., Kawczyński J., Umowa o roboty budowlane, Pr. Sp. 1999, Nr 7–8

Karoluk S., Nowe definicje konsumenta w k.c., Rad. Pr. 2003, Nr 3

Katner W.J. (red.), System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, t. 9, Warszawa 2010

Katner W.J., Pojęcie umowy nienazwanej, SPP 2009, Nr 1

Kawałko A., Witczak H., Prawo cywilne, Warszawa 2008

Kidyba A. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2 – Własność i inne prawa rzeczowe, 2009

Kirejczyk K., Łaszek J., Vademecum developera, Kraków 1997

Kisilowska H., Sypniewski D., Prawo budowlane, Warszawa 2012

Kisilowska H. (red.), Prawo budowlane z umowami w działalności inwestycyjnej. Komentarz, Warszawa 2010

Kląskała M., Wykonanie zobowiązań z umowy deweloperskiej, Rej. 2003, Nr 3

Klein A., Ewolucja pojęcia nieruchomości w polskim prawie cywilnym, [w:] Kordasiewicz B. i Łętowska E. (red.)

Kniffka R.K.W., Kompendium des Baurechts, München 2008

Knoppek K., Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny, PiP 1991, Nr 12

Koch A., Napierała J. (red.), Umowy w obrocie gospodarczym, Kraków 2006

Kocot W.J., [w:] Brzozowski A., Kocot W.J., Opalski W., Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2012

Koczara W., Wosiek M., Nowa ustawa deweloperska, Nieruchomości 2012, Nr 3

Kodeks Napoleona, Kodeks cywilny Królestwa Polskiego, Kodeks zobowiązań i inne przepisy obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 2008

Koeble W., Die Rechstnatur der Verträge mit Bauträgern, Neue Juristische Wochenschrift 1974

Kohler H., Zur Rechtsnatur der Mängelhaftung bei der Veräuβerung neuerrichteter Bauwerke, NJW z 1984 r.

Kohutek K., Kuglarz P., Ochrona nabywców w projekcie ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych – „ustawy deweloperskie”, TPP 2004, Nr 1–2

Kolańczyk K., Kodrębski J., Prawo rzymskie, Warszawa 2007

Kolasiński M.K., [w:] Kolasiński M.K. (red.), Civil liability of a notary and its insurance in Poland and other selected member states of the European Union, Toruń 2012

Konik P., Umowne prawo odstąpienia, PiP 2010, Nr 1

Kopyra J., Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2008

Kowalewska M., Reżim odpowiedzialności odszkodowawczej notariusza, Rej. 2010, Nr 7–8

Kozińska J., Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej – zagadnienia wybrane, Rej. 2003, Nr 1

Krajewski M., Umowa przedwstępna, Warszawa 2000

Kruczalak-Jankowska J., Wpływ ogłoszenia upadłości na umowę deweloperską w przypadku upadłości dewelopera, GSP 2010, t. XXIV

Kuc B.R., Funkcje nauki. Wstęp do metodologii. Nauka nie jest grą, Warszawa 2012

Kucharski K., Istota umowy deweloperskiej, Rej. 2011, Nr 5

Kućka M., Umowa rezerwacyjna. Zagadnienia konstrukcyjne, Czasopismo Kwartalne Całego Prawa Handlowego, Upadłościowego oraz Rynku Kapitałowego 2009, Nr 2

Kuglarz P. „Projekt ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych – funkcje oraz mechanizmy stosowania wprowadzanych regulacji, [w:] Milewska K., Łopiński R., Czerkas K., Kuglarz P., Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Zeszyt Hipoteczny 2004, Nr 19, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2004

Kuglarz P., Bijak T., Bezpieczeństwo nabywców i zaufanie do deweloperów, Nieruchomości 2003, Nr 4

Kunicki P., Umowa deweloperska, Warszawa 2007

Kuniewicz Z., W sprawie umocowania do złożenia wniosku wieczystoksięgowego w akcie notarialnym, Rej. 2008, Nr 12

Lemkowski M., Znaczenie prawne ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, Rej. 2010, Nr 7–8

Łętowska E. (red.), System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 5, Warszawa 2006

Łętowska E., [w:] Osajda K. (red.), Nieuczciwe klauzule w prawie umów konsumenckich, Warszawa 2005

Łętowska E., Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz, Warszawa 2000

Locher H., Koeble W., Baubetreuungs– und Bauträgerrecht, Düsseldorf 1985, Nr 24–26

Locher H., Locher U., Das private Baurecht, München 2005

Łopiński R., [w:] Milewska K., Łopiński R., Czerkas K., Kuglarz P., Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Zeszyt Hipoteczny 2004, Nr 19

Łuc M., O potrzebie prokonsumenckiej regulacji umowy deweloperskiej, [w:] Umowy gospodarcze. Zagadnienia wybrane, Gospodarek J. (red.), Warszawa 2010

Machnikowski P., Swoboda umów według art. 353¹ KC. Konstrukcja prawna, Warszawa 2005

Machowska A., Przepisy o upadłości dewelopera w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, MoP 2011, Nr 24

Machowska A., Wojtyczek K. (red.), Prawo francuskie, t. 1, Kraków 2004

Maj K., Praktyczne aspekty umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Rej. 2012, Nr 10

Marmaj Z., [w:] Bieniek G. (red.), Kalus S., Marmaj Z., Mzyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011

Mazur L., Pr. Bank. Komentarz, Warszawa 2008

Mędrzecka J.M., Jedliński A., Odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, Gdańsk 2003

Mikłaszewicz P., Obowiązki informacyjne w umowach z udziałem konsumentów na tle prawa Unii Europejskiej, Warszawa 2008

Mojak J., [w:] Filipiak T. A., Mojak J., Nazar M., Niezbecka E., Zarys prawa cywilnego, Lublin 2008

Mróz T., Doliwa A., Wspólnoty mieszkaniowe – podziały i łączenia, MoP 2002, Nr 9

Myczkowski L., Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005

Mysiak P., Postępowanie wieczystoksięgowe, Warszawa 2010

Mysiak P., Wniosek o wpis w księdze wieczystej, Rej. 2008, Nr 7–8

Mysiak P., Podstawa wpisu do księgi wieczystej, Rej. 2006, Nr 7–8

Naworski M.J., Status prawny wspólnoty mieszkaniowej, MP 2003, Nr 1

Naworski J., Status prawny wspólnoty mieszkaniowej, MP 2002, Nr 13

Nazar M., Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej, Rej. 2000, Nr 4

Nazar M., Sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.6.1994 r., [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997

Nazar M., Odrębna własność lokali (wybrane zagadnienia), PiP 1995,
z. 10–11

Nazar M., Ustanowienie odrębnej własności lokali, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995

Nazar M., Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995

Niewiadomski Z. (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2009

Niewiadomski Z. (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2009

Nowacki P., Deweloper jako organizator i wykonawca budownictwa mieszkaniowego, Nieruchomości 2005, Nr 9

Okolski D., Tymiec R., Umowy stosowane przez deweloperów przy sprzedaży lokali mieszkalnych, Nieruchomości 2007, Nr 7

Olejniczak A. (red.), System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 6, Warszawa 2009

Oleszko A., Akty notarialne. Komentarz, Warszawa 2012

Oleszko A., Prawo o notariacie. Komentarz. Część II, tom 1, Warszawa 2012

Oleszko A., Prawo o notariacie. Komentarz. Część II, tom 2, Warszawa 2012

Oleszko A., Prawo o notariacie. Komentarz. Część I (art. 1–78), Warszawa 2011

Oleszko A., Prawo o notariacie. Część ustrojowa, Kluczbork–Lublin 2009

Panowicz-Lipska J. (red.), System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, t. 8, Warszawa 2011

Pause H.-E., Intransparente Baubeschreibungen im Bauträgervertrag, [w:] Kniffka R., Quack F., Vogel T., Wagner K.-R. (red.), Festschrift für Prof. Dr. Reinhold Thode zum 65. Geburtstag, München 2005

Pazdan M., Prawo prywatne międzynarodowe, Warszawa 2012

Petraniuk J., Odstąpienie od umowy w prawie cywilnym, Lublin 2009

Pfeiffer T., Hess B., Huber S., Rechtsvergleichende Untersuchung zu Kernfragen des Privaten Bauvertragsrechts, Filderstadt 2008

Pietrzykowski K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1–449¹¹, t. 1, Warszawa 2011

Pietrzykowski K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 450––1088, t. 2, Warszawa 2011

Pietrzykowski K., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2011

Pisuliński J., [w:] Rozprawy z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi Aleksandrowi Oleszce, Warszawa 2012

Pisuliński J. (red.), Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, Warszawa 2011

Pisuliński J., [w:] Bączyk M., Fojcik-Mastalska E., Góral L., Pisuliński J., Pyzioł W., Prawo bankowe. Komentarz, Warszawa 2007

Płaskej P., Nowe regulacje w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi w Polsce zawarte w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, Rej. 2012, Nr 11

Płeszka K., Wykładnia rozszerzająca, Warszawa 2010

Porzycki M., Regulacja upadłości dewelopera – pozorna poprawa sytuacji nabywców mieszkań, MoP 2012, Nr 7

Przybecki T., Forma umowy deweloperskiej – glosa, Nieruchomości 2008, Nr 4

Pyrzyńska A., Rozwiązanie umowy przez strony, Warszawa 2003

Pyziak-Szafnicka M. (red.), Kodeks cywilny. Część ogólna. Komentarz, Warszawa 2009

Pyzioł W., Umowa rachunku bankowego, Warszawa 1997

Radwański Z., Olejniczak A., Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2012

Radwański Z., Panowicz-Lipska J., Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2012

Radwański Z., Olejniczak A., Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2011

Radwański Z. (red.), System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna, t. 2, Warszawa 2008

Radwański Z. (red.), System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne – część ogólna, t. 1, Warszawa 2002

Radwański Z., Uwagi o umowach mieszanych, Prace z wynalazczości i ochrony własności intelektualnej, ZN UJ 1985, Nr 41

Radwański Z. (red.), System Prawa Cywilnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, Wrocław, Warszawa, Kraków, Gdańsk, Łódź 1981

Radwański Z., Teoria umów, Warszawa 1977

Radwański Z., Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI

Rajski J. (red.), System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa, t. 7, Warszawa 2011

Rajski J., Kocot W.J., Zaradkiewicz K., Prawo kontraktów handlowych, Warszawa 2007

Rajski J., Właściwość (natura) umowy o dzieło a wygaśnięcie wynikającego z niej stosunku zobowiązaniowego, PPH 1997, Nr 6

Rakoczy B., Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2012

Reithmann C., Meichssner C., von Heymann E., Kauf vom Bauträger, Köln 1995

Romanowski M., Czy należy regulować umowy nienazwane?, SPP 2009, Nr 2

Rozwadowski W., Prawo rzymskie. Zarys wykładu wraz z wyborem źródeł, Poznań 1992

Rudnicki S., Własność nieruchomości, Warszawa 2012

Rudnicki S., [w:] Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011

Rudnicki S., Rudnicki G., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011

Rudnicki S., [w:] Dmowski S., Rudnicki S., Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

Rudnicki S., Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komenatrz, Warszawa 2010

Rudnicki S., [w:] Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga pierwsza, Warszawa 2006

Rudnicki S., Bieniek G., Dmowski S., Rudnicki G., Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001

Rudnicki S., Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Kraków 1998

Rudnicki S., Pojęcie nieruchomości gruntowej, Rej. 1994, Nr 1

Rykowski R., Pojęcie powiernictwa – konstrukcja prawna zarządu powierniczego, Warszawa 2005

Rykowski R., Uwagi o bankowym rachunku powierniczym, PPH 2005, Nr 7

Safjan M. (red.), System prawa prywatnego. Prawo cywilne – część ogólna, t. 1, Warszawa 2012

Safian M., Umowy związane z obrotem gospodarczym jako najważniejsze kategorie czynności handlowych, PPH 1998, Nr 2

Schmidt F., Eue J., Bauträgerkauf, [w:] Münchener Vertragshandbuch, t. V, München 2003,

Schmidt J., Bedeutung des Prospekts im Bauträgervertrag und Prospekthaftung, [w:] Rechtssicherheit am Bau, München 2010

Schoofs O. H.V., Bauvertrag und Bauprozess, Köln 2007

Serafin S., Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2006

Seuß H., Wie kam es zu den Bauträger–Verträgen. Aspekte zur Geschichte der Bauträger und ihrer Verträge bis zum Jahre 1939, [w:] Die Bauträger und ihre Verträge, Hamburg 1979

Siciński P., Notarialne i wieczystoksięgowe aspekty nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, NPN 2010, Nr 3

Skąpski J., Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, Nr 2

Skibiński P., Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej na gruncie ustawy o własności lokali, PS 2007, Nr 5

Skory M., Klauzule abuzywne w polskim prawie ochrony konsumenta, Kraków 2005

Smykla B., Prawo bankowe. Komentarz, Warszawa 2005

Socha M., Developing, Warszawa 2000

Sonnenberger H.J. (red.), Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Internationales Privatrecht, Band 10, München 2010

Sośniak M., Zagadnienia typologii i systematyki umów obligacyjnych, Katowice 1990

Spyra T., Granice wykładni prawa. Znaczenie językowe tekstu prawnego jako granica wykładni, Kraków 2006

Stec P., Powiernictwo w prawie polskim na tle porównawczym, Kraków 2005

Stefańska A., Elektroniczna księga wieczysta, Warszawa 2008

Stelmach J., Brożek B., Metody prawnicze, Kraków 2006

Strzelczyk R., Rozporządzenie lokalem przed wpisem jego własności do księgi wieczystej, [w:] Rozprawy z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa dedykowana Profesorowi Aleksandrowi Oleszce, Warszawa 2012

Strzelczyk R., Prawo nieruchomości, Warszawa 2012

Strzelczyk R., Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012

Strzelczyk R., Obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia nabywcy z umowy deweloperskiej w świetle art. 23 ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, PPH 2012, Nr 10

Strzelczyk R., Obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej w świetle ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Rej. 2012, Nr 9

Strzelczyk R., Charakter prawny wpisu roszczeń z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej, Rej. 2012, Nr 7–8

Strzelczyk R., Charakter prawny i tytuł umowy zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, NPN 2012, Nr 2

Strzelczyk R., Charakter prawny umowy deweloperskiej w świetle ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Rej. 2012, Nr 2

Strzelczyk R., Turlej, A.,Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2010

Strzelczyk R., Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2010

Strzępka J.A., Zielińska E.A., Z problematyki prawnej umowy o roboty budowlane, PPH 2002, Nr 12

Sypniewski D., [w:] Kisilowska H. (red.), Nieruchomości. Zagadnienia prawne, Warszawa 2009

Szczurowski T.M., Z problematyki umów deweloperskich, [w:] Europeizacja prawa prywatnego, t. 2, Szpunar M. (red.), Pazdan M., Popiołek W., Rott-Pietrzyk E., Warszawa 2008

Szewczyk M., Status procesowy wspólnoty mieszkaniowej, Rad. Pr. 1998, Nr 6

Szuladzińska M., Umowa deweloperska, NPN 2012, Nr 3

Szymczak I., Problematyka podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej, KPP 2010, Nr 3

Tenenbaum M., Instytucja zadatku i zaliczki– cechy wspólne, różnice i kryteria rozróżnienia, Rej. 2008, Nr 9

Tobor Z., W poszukiwaniu intencji prawodawcy, Warszawa 2013

Tokarczyk R., Komparatystyka prawnicza, Warszawa 2008

Tracz G., Pojęcie wykonania i niewykonania zobowiązań w polskim prawie cywilnym, KPP 2009, Nr 1

Tracz G., Sposoby jednostronnej rezygnacji z zobowiązań umownych, Warszawa 2007

Tracz G., Zoll F., Przydatność pojęcia powiernictwa dla prawa prywatnego, PPH 1998, Nr 4

Traple E., Ochrona słabszej strony umowy a kontrola treści umowy ze względu na przekroczenie granic swobody umów i sposób zawarcia umowy, KPP 1997, Nr 2

Truszkiewicz Z., Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006

Trzaskowski R., Granice swobody kształtowania treści i celu umów obligacyjnych. Art. 353¹ KC, Kraków 2005

Trzaskowski R., Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, RPEiS 2005, Nr 4

Turlej A., Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny. Prawa i obowiązki właścicieli, Warszawa 2004

Vogel A.O., Abhängigkeiten zwischen Bauträgervertrag und Vertriebsvertrag, [w:] Gestaltung des Bauträgervertrages, Berlin 2007

Wach M., Status ułomnych osób prawnych w polskim prawie cywilnym, Warszawa 2008

Warciński M., Kontrowersje wokół konieczności zastrzegania terminu w klauzuli umownego prawa odstąpienia od umowy, PPH 2005, Nr 9

Warciński M., Umowne prawo odstąpienia, Warszawa 2010

Watrakiewicz M., Ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, NPN 2004, Nr 3

Watrakiewicz M., Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 2002, Nr 3

Watrakiewicz M., Charakter prawny umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, PS 1999, Nr 3

Weiss I., Klasyfikacja umów w budowlanych procesach inwestycyjnych, cz. 1, MoP 1996, Nr 1

Weiss I., Umowy sprzężone w procesach budowlanych, [w:] Bednarska-Gryniewicz E. (red.), Studia z prawa gospodarczego i handlowego. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Stanisława Włodyki, Kraków 1996

Weiss I., Ciągi czynności prawnych w procesach budowlanych, cz. 1, MoP 1994, Nr 5

Weiss I., Jurga R., Charakter prawny umowy developerskiej, PUG 1998, Nr 11

Wierzbowski B., Gospodarka nieruchomościami. Problematyka prawna, Warszawa 2010

Wilk A., Nowa regulacja umowy deweloperskiej, Rad. Pr. 2011, Nr 120 (dodatek naukowy)

Witosz A., Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych i jego kompetencje w postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów, PPH 2012, Nr 5

Wojewoda M., Umowa deweloperska i przedawnienie wynikających z niej roszczeń, PPH 2010, Nr 10

Wolanin M., Podziały i scalenia nieruchomości, Warszawa 2011

Wolanin W., Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego cz. 1, Nieruchomości 20010, Nr 9

Wolanin W., Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego cz. 2, Nieruchomości 2010, Nr 10

Wolff M., Raiser L., Sachenrech, Tübingen 1957

Wołodkiewicz W., Zabłocka M., Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009

Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2003

Wolter A., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1963

Wrzołek-Romańczuk M., Umowa przedwstępna, Warszawa 1998

Wszołek J., Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich, MoP 2011, Nr 3

Wszołek J., Ochrona nabywców lokali w budowie w ustawodawstwach wybranych państw europejskich, Rej. 2011, Nr 1

Wszołek J., Sprzedaż miejsc parkingowych w umowach zawieranych z deweloperami, Rej. 2011, Nr 4

Wszołek-Lech D., Interesy klientów deweloperów nie są należycie chronione, Rzeczpospolita z 17 sierpnia 2010 r., dodatek „Prawo co dnia”

Zboralska G., Łukańko B., Zarys niemieckiego prawa cywilnego, Bielsko-
-Biała 2004

Zieliński M., Wykładnia prawa, Warszawa 2012

Ziemianin B., Dadańska K.A., Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

Zięba M., Ustawowy zarząd nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Ocena istniejących rozwiązań na tle przyjętej przez polskiego ustawodawcę koncepcji ochrony właścicieli mieszkaniowych. Sugestie de lege ferenda, Rej. 2011, Nr 4

Zivilrecht. Wirtschaftsrecht, Nomos Gesetze, Baden–Baden 2007

Zoll F. (red.), Prawo bankowe. Komentarz, t. 1, Kraków 2005

Zoll F. (red.), Prawo bankowe. Komentarz, t. 2, Kraków 2005

Wprowadzenie

Wejście w życie ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), zwanej skrótowo „ustawą deweloperską”, zrewolucjonizowało funkcjonowanie pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Ustawa ta, określając szczegółowe zasady kontraktów zawieranych przez deweloperów z nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także wprowadzając sankcje za ich naruszenie, wykreowała w tym zakresie nową jurydyczną rzeczywistość.

W piśmiennictwie prawniczym pojawiła się luka, która do chwili obecnej nie została wypełniona opracowaniem naukowym o charakterze monograficznym, poświęconym w całości nowej regulacji. Do niektórych zagadnień odniósł się Bartłomiej Gliniecki w pracy pt. Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron (Warszawa 2012), w której oprócz rozważań dotyczących poprzedniego reżimu prawnego, tzn. stanu sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej, zawarł także wiele cennych uwag poświęconych nowej regulacji. Poza tą publikacją dotychczasowy dorobek piśmiennictwa w zakresie omawianej materii obejmuje, oprócz artykułów zamieszczonych w czasopismach prawniczych, jedynie komentarze do powyższej ustawy, które z istoty rzeczy mają charakter raczej praktyczny. Zaliczyć do nich należy prace: Ryszarda Strzelczyka[1], Heleny Ciepłej i Barbary Szczytowskiej[2], Bartłomieja Glinieckiego[3] oraz Andrzeja Burzaka, Małgorzaty Okoń i Piotra Pałki[4].

Celem niniejszego opracowania jest wypełnienie opisanej powyżej luki w literaturze przedmiotu przez rozwiązanie problemu badawczego polegającego na ustaleniu charakteru, istoty oraz miejsca umowy deweloperskiej w systemie prawa prywatnego. W monografii postawiono tezę, że z punku widzenia teorii prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem teorii umów[5], z chwilą wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska „awansowała” w systemie prawa polskiego do rangi umowy nazwanej[6], czego praktycznym wymiarem powinno być zastrzeżenie tej nazwy wyłącznie dla kontraktów zawieranych w reżimie prawnym zakreślonym przepisami powyższej ustawy, a w konsekwencji niedopuszczalność stosowania tej nazwy do innych stosunków obligacyjnych, nawet łudząco podobnych. Dlatego też termin „umowa deweloperska” używany jest w niniejszym opracowaniu w tym ściśle normatywnym rozumieniu.

Tytuł monografii odzwierciedla w pełni jej treść. W pracy została bowiem omówiona całość problematyki związanej z umową deweloperską w polskim systemie prawa prywatnego. Opracowanie zawiera także liczne wątki komparatystyczne, odnoszące się do rozwiązań przyjętych w systemach prawnych sześciu wysoce rozwiniętych krajów Unii Europejskiej, a mianowicie: Niemiec, Austrii, Francji, Belgii, Luksemburga i Holandii.

Wybór powyższych państw nie jest przypadkowy. Chodziło o przedstawienie umów deweloperskich w obcych systemach prawnych tradycyjnie zaliczanych do nurtu germańskiego (Niemcy, Austria) oraz romańskiego (Francja, Belgia, Luksemburg). Dla porównania odniesiono się także do rozwiązań przyjętych w państwie, którego system prawny nie wpisuje się jednoznacznie w żaden z obu nurtów, jakim jest Holandia.

W badaniach zastosowana została przede wszystkim metoda formalnodogmatyczna, która wydawała się najwłaściwsza przy analizie rodzimych regulacji związanych z umową deweloperską. W zakresie odniesień komparatystycznych, dotyczących obcych systemów prawnych, posłużono się metodę prawnoporównawczą, niekiedy w ujęciu historycznym[7].

Zakres przedmiotowy opracowania znacznie wykracza poza przepisy zawarte w ustawie deweloperskiej i obejmuje także normy prawne wynikające z innych ustaw, takich jak Konstytucja RP[8], Kodeks cywilny[9], ustawa o własności lokali[10], ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych[11], ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów[12], ustawa o księgach wieczystych i hipotece[13], Prawo o notariacie[14], Prawo bankowe[15], Prawo budowlane[16], Prawo upadłościowe i naprawcze[17] i wielu innych.

W pracy dominuje wykładnia językowa, a dopiero w razie konieczności zastosowana została wykładnia teleologiczna i systemowa[18].

Monografia składa się z wprowadzenia, szesnastu rozdziałów oraz zakończenia obejmującego najistotniejsze wnioski końcowe. Rozdziały zostały ułożone w taki sposób, aby rozdziały wcześniejsze stanowiły jednocześnie wprowadzenie do rozdziałów po nich następujących. W poszczególnych rozdziałach zawarte zostały, oprócz obszernych uwag de lege lata, także liczne postulaty de lege ferenda.

Podział pracy na rozdziały, a w razie konieczności także podrozdziały oraz mniejsze jednostki systematyzacyjne, wynika przede wszystkim z merytorycznej doniosłości i złożoności omawianych zagadnień, w mniejszym zaś stopniu z ich obszerności. Kierując się tym kryterium, podział sześciu rozdziałów na mniejsze jednostki okazał się zbędny.

W rozdziale pierwszym przedstawiono genezę umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego. Zawarto w nim również rozważania na temat charakteru prawnego tzw. umów deweloperskich zawieranych w Polsce przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, początkowo w trybie przepisów kodeksu cywilnego, a następnie na podstawie art. 9 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali. W rozdziale tym przedstawiono także okoliczności towarzyszące wprowadzeniu do prawa polskiego nowej regulacji, a nadto niektóre rozwiązania legislacyjne przyjęte w tym zakresie w innych systemach prawnych.

W rozdziale drugim omówione zostały przedkontraktowe obowiązki dewelopera, rozumiane jako czynności umożliwiające zawarcie umowy deweloperskiej, takie jak obligatoryjne sporządzenie i doręczenie nabywcy prospektu informacyjnego dotyczącego danego obiektu oraz otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego, stanowiącego podstawowy środek ochrony praw nabywcy. Wyjaśnione w nim zostały także zasady funkcjonowania tych nowych w prawie polskim instrumentów prawnych, bez znajomości których zrozumienie istoty umowy deweloperskiej byłoby znacznie utrudnione. W tej części pracy zawarte są także uwagi dotyczące fakultatywnych środków ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, takie jak gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa.

Rozdział trzeci został poświęcony zagadnieniom konstrukcyjnym umowy deweloperskiej, analizie prawnej jej normatywnej definicji, a nadto rozważaniom związanym z miejscem tej umowy w systemie polskiego prawa prywatnego. W tej części opracowania przedstawiono także argumenty przemawiające za uznaniem umowy deweloperskiej za umowę nazwaną (contractus nominatus).

Rozdział czwarty obejmuje podmiotowe aspekty umowy deweloperskiej. Wyjaśnione tu zostały pojęcia „deweloper” oraz „nabywca” lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konieczność poświęcenia tej materii całego rozdziału wynika z faktu, że umowa deweloperska jest umową kwalifikowaną podmiotowo. Ze względu jednak na niewielką złożoność powyższego zagadnienia podział rozdziału na podrozdziały wydawał się zbędny.

W rozdziale piątym zawarte zostały rozważania na temat przedmiotu umowy deweloperskiej. Może nim być jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny wraz z odpowiednim prawem do gruntu. To złożone zagadnienie wymagało szerszego wyjaśnienia.

Rozdział szósty poświęcony został ustawowym elementom treści umowy deweloperskiej, przesądzającym w gruncie rzeczy o jej istocie. Z tego właśnie powodu każdy z tych elementów zasługiwał na omówienie w osobnym podrozdziale.

W rozdziale siódmym zawarto analizę skutków prawnych pominięcia w umowie deweloperskiej jej ustawowych elementów. Zagadnienie to, choć łączy się ściśle z materią wyjaśnioną w rozdziale poprzedzającym, wymagało ujęcia w osobnym rozdziale, a to z uwagi na zarysowującą się polaryzację stanowisk przedstawicieli doktryny. Prawdopodobnie wywrze to silny wpływ na funkcjonowanie umowy deweloperskiej w przyszłości. Podział tego rozdziału na mniejsze jednostki nie wydawał się jednak celowy.

W rozdziale ósmym zostały zawarte rozważania na temat ustawowego oraz umownego prawa odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

W rozdziale dziewiątym omówiono zagadnienia związane z charakterem prawnym umowy deweloperskiej w kontekście skutków wywoływanych jej zawarciem. Problem badawczy wymagał udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy umowa ta (objęta nią czynność prawna) zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, a zatem stanowi samodzielną materialną kauzę (przyczynę), w rozumieniu art. 156 KC do dokonania tego przeniesienia, czy też zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Przeprowadzenie analizy materiału normatywnego nie wymagało wydzielenia w obrębie tego rozdziału mniejszych jednostek systematyzacyjnych.

Rozdział dziesiąty został poświęcony notarialnej formie umowy deweloperskiej oraz skutkom prawnym jej niedochowania, a także roli notariusza przy sporządzaniu tej umowy. W tej części pracy zamieszczone zostały także liczne uwagi prawnoporównawcze, dotyczące formy umów deweloperskich w innych systemach prawnych.

Rozdział jedenasty zawiera analizę przepisów prawnych dotyczących wpisu roszczeń nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w księdze wieczystej nieruchomości, z której dany lokal lub dom będzie w przyszłości wydzielany. Zagadnienie to wymagało odrębnego omówienia, gdyż ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej zapewnia temu roszczeniu rozszerzoną skuteczność, polegającą na tym, że staje się ono skuteczne względem praw nabytych przez inne podmioty w drodze czynności prawnej zdziałanej po dokonaniu wpisu. W rozdziale tym omówione zostały również kontrowersje dotyczące obligatoryjności ujawnienia roszczenia nabywcy w księdze wieczystej oraz reżimu wniosku wieczystoksięgowego.

Także rozdział dwunasty dotyczący prawa dewelopera do gruntu, na którym ma być realizowane dane przedsięwzięcie deweloperskie, zainspirowany został dyferencjacją stanowisk prezentowanych w literaturze prawniczej. Przedstawione w tym rozdziale zagadnienie prawne wymagało udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy normy prawne wynikające z obowiązujących przepisów prawa umożliwiają zawieranie umów deweloperskich przez deweloperów niebędących właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów. Kwestia ta jest niezwykle istotna ze względu na ochronę interesów nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którymi są z reguły konsumenci.

Rozdział trzynasty został poświęcony przedwstępnej umowie deweloperskiej. Konieczność ujęcia tej materii w odrębnym rozdziale, a także tak odległe jego umiejscowienie, wynika z zawartego w ustawie deweloperskiej nakazu stosowania jej przepisów również do umów przedwstępnych. Odniesienie się do przedwstępnej umowy deweloperskiej wymagało zatem uprzedniego omówienia zagadnień związanych z umową deweloperską.

Rozdział czternasty dotyczy wykonania umowy deweloperskiej, którego zwieńczeniem jest zawarcie umowy rozporządzającej, tzn. przenoszącej na nabywcę własność zamówionego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z odpowiednim prawem do gruntu. Przedmiotem rozważań zawartych w tym rozdziale są również zagadnienia związane z nienależytym wykonaniem umowy deweloperskiej, a także jej niewykonaniem spowodowanym upadłością dewelopera.

W rozdziale piętnastym wyjaśniono złożoność stosunków własnościowych w budynku dzielonym przez dewelopera sukcesywnie, tj. w sytuacji etapowego ustanawiania i przenoszenia na kolejnych nabywców odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych w wykonaniu zawartych wcześniej umów deweloperskich.

Rozdział szesnasty traktuje o prawach i obowiązkach dewelopera oraz nabywców lokali mieszkalnych jako członków wspólnoty mieszkaniowej. Potrzeba omówienia tego zagadnienia wynika z faktu, że wykonanie umów deweloperskich, polegające na ustanowieniu i przeniesieniu na nabywców własności poszczególnych lokali mieszkalnych, skutkuje powstaniem z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej, której członkami są deweloper oraz nabywcy wydzielonych już lokali. Liczba członków takiej wspólnoty wzrasta w miarę realizacji kolejnych umów deweloperskich.

Ostatnią częścią monografii jest zakończenie, w którym zostały przedstawione w sposób syntetyczny najistotniejsze wnioski końcowe. Obszerne uwagi krytyczne odnoszące się do rozwiązań przyjętych przez prawodawcę polskiego, odniesienia prawnoporównawcze dotyczące rozwiązań stosowanych w obcych systemach prawnych, a także liczne sformułowane na ich podstawie postulaty de lege ferenda zostały zamieszczone w obrębie poszczególnych rozdziałów.

Autor pragnie podziękować wszystkim osobom, które przyczyniły się do powstania niniejszego opracowania w jego ostatecznym kształcie, w szczególności jego recenzentom Panu Prof. zw. dr. hab. Bartoszowi Rakoczemu oraz Panu Prof. UMK dr. hab. Markowi Kolasińskiemu.

Monografia obejmuje stan prawny na dzień 31.3.2013 r.

Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego na tle rozwiązań legislacyjnych niektórych państw europejskich

§ 1. Charakter prawny tzw. umów deweloperskich zawieranych w Polsce przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej

Początki działalności deweloperskiej w Polsce sięgają końca lat 80.XX w. Wprowadzenie faktycznej swobody działalności gospodarczej, związane z dokonującą się w tym czasie transformacją społeczno-gospodarczą, przyczyniło się do przejmowania czynności z zakresu budownictwa mieszkaniowego przez podmioty prywatne działające w celach komercyjnych. Do chwili wejścia w życie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali[1], umowy określane zwyczajowo „deweloperskimi” (od ang. development – stworzenie, rozwijanie, rozwój) zawierano w trybie przepisów Kodeksu cywilnego. Po wejściu w życie ustawy o własności lokali, tzn. od 1.1.1995 r., umowy te zawierano częściowo na podstawie jej art. 9, obowiązującego zresztą do chwili obecnej[2], częściowo zaś, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, bowiem wymagania narzucone deweloperom w art. 9 WłLokU uznawane były przez nich za nazbyt uciążliwe.

Powołany powyżej przepis art. 9 WłLokU stanowi w ust. 1, że do powstania odrębnej własności lokalu może dojść w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną osobę wskazaną w umowie. Według ust. 2 tego przepisu, przesłankami ważności takiej umowy jest uzyskanie przez właściciela gruntu pozwolenia na budowę oraz ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie na jego rzecz tego prawa[3]. W przypadku łącznego spełnienia obu przesłanek, ochronę nabywców przed niesolidnym deweloperem zapewnić ma ust. 3 omawianego tu przepisu, dotyczący wykonawstwa zastępczego. Stanowi on, że w wypadku wykonania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami, sąd może – na wniosek każdego nabywcy – powierzyć dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu[4]. Dotychczasowe funkcjonowanie tej regulacji nie pozostawia najmniejszych złudzeń, że ochrona praw nabywców zapewniana w ramach wykonawstwa zastępczego ma charakter zupełnie iluzoryczny[5]. Zauważyć warto, że rozwiązanie to dotyczy w praktyce głównie deweloperów upadłych, a zabezpieczenie praw nabywców lokali w drodze wykonawstwa zastępczego prowadzonego na koszt i niebezpieczeństwo upadłego, to dla tych nabywców wizja mało atrakcyjna.

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, zarówno umowy zawierane w trybie art. 9 WłLokU, jak i umowy zawierane na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego, określano zamiennie i niejednoznacznie mianem „deweloperskich”, „realizatorskich” lub „realizacyjnych”[6]. Ich istotnym elementem stało się zobowiązanie nabywcy do zapłaty całej ceny z góry, tzn. przed przeniesieniem na jego rzecz własności lokalu, najczęściej jeszcze przed jego wybudowaniem. Zapłaty dokonywano z reguły sukcesywnie, według harmonogramu ustalonego przez strony.

Analizy charakteru prawnego tzw. umów deweloperskich, zawieranych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, dokonał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku kasacyjnego z 9.7.2003 r.[7], w którym wyjaśnił m.in., że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 KC. Zdaniem Sądu Najwyższego, umowa taka jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Źródłem tej umowy są elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie – zdaniem Sądu Najwyższego – od stopnia jej odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych.

W podobnym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 8.8.2007 r.[8], w którym wyjaśnił, że umowa deweloperska jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem.

Analiza wieloletniego już funkcjonowania art. 9 WłLokU wykazuje jednoznacznie, że przepis ten nie znajdował zastosowania do większości spotykanych w praktyce tzw. umów deweloperskich[9]. Umowy te zawierano z reguły bez ujawnienia roszczeń zamawiającego w księdze wieczystej, często przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wobec braku łącznego spełnienia przesłanek z art. 9 ust. 2 WłLokU, umowy te nie zapewniały zamawiającym możliwości realizacji roszczenia o przeniesienie własności w trybie art. 64 KC i 1047 KPC. Pojawiło się nawet pytanie o ważność tych umów. Odpowiedzi w tej sprawie udzielił Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 30.6.2004 r.[10] oraz z 29.2.2008 r.[11] wyjaśniając, że zawarcie umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 WłLokU, która nie spełnia wymogów art. 9 ust. 2 WłLokU oznacza, że przepis ten nie ma do niej zastosowania, a nie – że jest ona nieważna. Ta linia orzecznicza utrzymuje się do chwili obecnej[12].

Polimorficzny i niejednoznaczny charakter tzw. umów deweloperskich, zawieranych przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, prowadzi do wniosku, że zawierano je w gruncie rzeczy w ramach swobody kontraktowania wynikającej z art. 353¹ KC, z wyłączeniem możliwości zamieszczania w nich klauzul abuzywnych, rozumianych jako postanowienia umowne uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), a więc urzędu pełniącego rolę swoistego „negatywnego ustawodawcy”, którego działalność skierowana jest właśnie na eliminację z obrotu prawnego tego typu klauzul. Charakterystycznych elementów treści takich umów nie określano mianem essentialiae negotii, a to wobec zarezerwowania tego terminu dla umów nazwanych, co omówione zostało w Rozdziale III § 3.

Mimo znacznego zróżnicowania charakteru prawnego tzw. umów deweloperskich, w pewnym uogólnieniu przyjąć można, że były to najczęściej umowy:

1) dwustronnie zobowiązujące, gdyż obowiązek świadczenia ciążył w nich na obu stronach umowy,

2) odpłatne, gdyż obie strony umowy na skutek jej zawarcia uzyskać miały określoną korzyść majątkową,

3) wzajemne, gdyż zakładały ekwiwalentność wzajemnych świadczeń stron,

4) konsumenckie, gdyż zawierali je z reguły przedsiębiorcy z konsumentami, w rozumieniu art. 22¹ KC, tzn. osobami fizycznymi dokonującymi czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową.

Podkreślić warto, że umowa zawarta w trybie art. 9 WłLokU, spełniająca wszystkie wymagania narzucone tym przepisem, jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, w rozumieniu art. 156 KC[13]. Stosownie do dyspo-zycji art. 158 KC, winno się ją zawierać w formie aktu notarial-nego[14].

§ 2. Niekonstytucyjność przewlekłego braku rodzimej regulacji chroniącej prawa nabywców nowopowstających lokali mieszkalnych

Przewlekły brak kompleksowej regulacji prawnej dotyczącej umów deweloperskich w poprzednim reżimie prawnym, tzn. przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, skłonił Trybunał Konstytucyjny do zasygnalizowania Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzeby podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. Sygnalizacji tej dokonał Trybunał Konstytucyjny w  postanowieniu z 2.8.2010 r.[15], stwierdzając istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej[16].

W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Trybunał Kon-stytucyjny wskazał, że Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. Trybunał Konstytucyjny podniósł, że w większości państw Unii prawo chroni klientów firm deweloperskich. We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja[17]. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności[18]. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, konieczne stało się określenie w prawie polskim wzajemnych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania.

W powyższym orzeczeniu sygnalizacyjnym Trybunał Kon-stytucyjny zauważył także, że na mocy art. 75 Konstytucji RP do zadań władz publicznych należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Na władzach tych spoczywa obowiązek popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, który powinien być realizowany przez kształtowanie systemu prawa wspierającego i chroniącego dążących do tego obywateli. W zakresie tak ukształtowanych obowiązków państwa mieści się również konieczność kreowania spójnych przepisów chroniących klientów deweloperów.

Trybunał Konstytucyjny przypomniał również, że art. 76 Konstytucji RP nakłada na władze publiczne obowiązek podejmowania działań mających na celu ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami podmiotów wykorzystujących swą dominującą pozycję rynkową, między innymi przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, dotychczasowy brak regulacji chroniącej prawa nabywców lokali mieszkalnych w transakcjach deweloperskich pozostawał w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z Konstytucji RP.

O ochronę konsumenta będącego stroną umowy deweloperskiej apelował w poprzednim reżimie prawnym, tzn. przed uchwaleniem ustawy deweloperskiej, także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz Rzecznik Praw Obywatelskich, który zwrócił się do Prezesa Rady Ministrów z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legislacyjnych w tym zakresie.

§ 3. Nowa regulacja polska na tle ustawodawstw niektórych rozwiniętych państw europejskich

W odpowiedzi na przedstawione powyżej postulaty, zgodnie z ogromnym społecznym zapotrzebowaniem, Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwalił 16.9.2011 r. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[19]. Weszła ona w życie 29.4.2012 r., zmieniając diametralnie zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce.

Tytuł ustawy tylko częściowo odpowiada przedmiotowi jej regulacji. Można by z niego błędnie sądzić, że ustawa dotyczy każdego przypadku nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, podczas gdy faktycznie chroni ona jedynie prawa osób fizycznych zawierających umowę deweloperską. Poza zakresem jej działania pozostaje natomiast nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ramach innego stosunku prawnego, np. w ramach umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny. Natychmiastowej „korekty” nieprecyzyjnego i dość nieporęcznego tytułu ustawy dokonała doktryna, określając ją mianem „ustawy deweloperskiej”[20].

Przypomnieć w tym miejscu warto, że na etapie prac legislacyjnych proponowano zatytułowanie omawianej tu ustawy właśnie „ustawą deweloperską”. Propozycja ta nie została jednak przyjęta ze względu na dążność projektodawcy do podkreślenia, już w samym tytule ustawy, jej ochronnego dla nabywcy charakteru. Mając na uwadze treść ustawy, a także powyższy postulat, właściwszym tytułem wydaje się de lege lata „ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawierającego umowę deweloperską”.

Ustawa deweloperska wprowadziła silne i wielopłaszczyznowe zabezpieczenia chroniące nabywców lokali mieszkalnych, a także domów jednorodzinnych, zarówno przed nierzetelnością dewelopera, jak i przed jego upadłością, która może być wynikiem okoliczności od niego niezależnych, takich jak choćby słaba koniunktura rynkowa czy kryzys gospodarczy. Realizacja ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zapewniana jest przez:

1) ochronę wpłat dokonywanych przez nabywców – co realizowane jest przez obligatoryjne zapewnienie każdemu nabywcy mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz precyzyjne określenie warunków, od spełnienia których uzależniona będzie wypłata tych środków deweloperowi, a także fakultatywne zapewnienie tym nabywcom gwarancji instytucji finansowej, takiej jak bank lub zakład ubezpieczeń,

2) ingerencję ustawodawcy w zasady i tryb zawierania umów deweloperskich – co realizowane jest przez określenie tych zasad oraz zastrzeżenie dla umowy deweloperskiej formy aktu notarialnego,

3) nałożenie na deweloperów obowiązków przedumownych (przedkontraktowych) – co realizowane jest przez wskazanie w ustawie szeregu obowiązków, od spełnienia których uzależniona jest możliwość zawarcia przez nich umowy deweloperskiej, takich jak np. sporządzenie i doręczenie potencjalnym nabywcom prospektu informacyjnego,

4) określenie treści umowy deweloperskiej – co realizowane jest przez wyszczególnienie w ustawie jej istotnych przedmiotowo postanowień,

5) sprecyzowanie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej – co realizowane jest praktycznie w całej ustawie,

6) sprecyzowanie zasad postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera – co zrealizowane zostało w art. 36 ustawy deweloperskiej, nowelizującym Prawo upadłościowe i naprawcze przez dodanie Tytułu I a poświęconego w całości postępowaniu upadłościowemu wobec deweloperów, a obejmującego przepisy od art. 425¹ do art. 4255 [21].

Na szczególną uwagę zasługuje normatywne zdefiniowanie w omawianej tu ustawie pojęcia „umowa deweloperska”. Jak już zostało powiedziane, termin ten był stosowany uprzednio jedynie zwyczajowo i bardzo niejednoznacznie. W aktualnym stanie prawnym, tzn. po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, wobec faktu wykreowania przez ustawodawcę normatywnej definicji umowy deweloperskiej, a także wobec szczegółowego ustawowego określenia treści tej umowy, umowa deweloperska „awansowała” do kategorii umów nazwanych[22].

Kluczowe znaczenie dla ochrony praw nabywcy ma wspomniana już powyżej obligatoryjność formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej, będącej umową zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na rzecz nabywcy własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po jego wybudowaniu. Umowa ta stanowi także podstawę wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej, co znacząco zwiększa ochronę jego praw.

Zasadność wprowadzenia tak silnych mechanizmów ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych nie budzi większych wątpliwości. W poprzednim reżimie prawnym umowy deweloperskie (realizatorskie, realizacyjne) miały charakter niemalże adhezyjny[23], a ich postanowienia chroniły przede wszystkim interesy deweloperów. Do złych praktyk tego okresu zaliczyć można m.in. powszechne uniezależnienie wymagalności świadczenia pieniężnego nabywcy od spełnienia świadczenia przez dewelopera, a także asymetria sankcji umownych, której przeciętny – z reguły nieprofesjonalny nabywca – nie był w stanie dostrzec. Celem nowej regulacji jest eliminacja tych niekorzystnych zjawisk.

Z chwilą wejścia w życie ustawy deweloperskiej Polska dołączyła do grona państw europejskich, w których prawa nabywców nowopowstających lokali i domów chronione są regulacją szczególną. Wobec faktu, że materia umów deweloperskich nie została uregulowana przez prawodawstwo Unii Europejskiej, warto przyjrzeć się rozwiązaniom przyjętym przez niektóre rozwinięte kraje członkowskie.

Na wstępie zauważyć trzeba, że nie we wszystkich państwach zapewniających kontrahentom deweloperów szczególną ochronę prawną funkcjonują w tym zakresie odrębne akty normatywne. Ponadto, w wielu systemach prawnych umowa deweloperska nie stanowi samoistnego stosunku zobowiązaniowego, określanego mianem umowy nazwanej (contractus nominatus), lecz funkcjonuje jako specyficzny rodzaj umowy o dzieło lub umowy sprzedaży albo jako konstrukcja o charakterze mieszanym.

Dla przykładu, w prawie holenderskim umowę deweloperską uznaje się, co do zasady, za podtyp umowy o dzieło, która uregulowana została w przepisach art. 765–769 księgi 7 holenderskiego kodeksu cywilnego (Burgerlijk Wetboek)[24], dotyczących umów szczególnych (Bijzondere overeenkomsten), a konkretnie w tytule 12[25], w oddziale 2, traktującym o szczególnych warunkach budowy mieszkania na zlecenie osoby fizycznej niedziałającej w ramach wykonywanego zawodu lub przedsiębiorstwa (Bijzondere bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Już z samego tytułu rozdziału poświęconego tej szczególnej umowie wynika jednoznacznie, że ma ona charakter konsumencki, a jej przedmiotem mogą być jedynie lokale mieszkalne. Do umowy tej znajdują jednak zastosowanie także niektóre przepisy dotyczące sprzedaży (Koop).

W holenderskim reżimie prawnym dodatkową ochronę praw nabywców zapewnia zwyczajowe stosowanie do umów deweloperskich wzorców umownych, wypracowanych przez przedstawicieli zainteresowanych środowisk, w tym deweloperów i organizacji konsumenckich. Uzupełniają one rachityczną w gruncie rzeczy regulację kodeksową, obejmującą tylko pięć przepisów.

W innych systemach prawnych, np. w prawie austriackim, umowę deweloperską uznaje się za umowę nazwaną i stosuje się do niej, oprócz przepisów austriackiego kodeksu cywilnego ABGB[26] oraz austriackiej ustawy o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz)[27], także przepisy ustawy szczególnej, jaką jest ustawa o umowach deweloperskich z 1997 r. (Bauträgervertragsgesetz), określana skrótowo BTVG, której celem jest przede wszystkim ochrona środków powierzanych deweloperowi przez nabywców[28]. Jest to rozwiązanie przypominające obecny reżim polski, w którym normy prawne regulujące obrót nieruchomościami wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego, zasady ustanawiania odrębnej własności lokali określa ustawa 24.7.1994 r. o własności lokali[29], zaś ochrona praw nabywców nowopowstających lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zapewniana jest przepisami ustawy deweloperskiej.

Do specyfiki prawa austriackiego zaliczyć należy zobowiązanie dewelopera do ustanowienia, do chwili zawarcia umowy deweloperskiej, powiernika sprawującego funkcje kontrolne, którym może być notariusz albo adwokat. Powiernik, jako osoba sprawująca nadzór nad postępem procesu budowlanego, może korzystać z pomocy biegłych z zakresu budownictwa. Ustanowienie powiernika nie jest konieczne w niektórych sytuacjach szczególnych, m.in. gdy prawa nabywców chronione są gwarancją bankową albo ubezpieczeniową[30].

W niemieckim porządku prawnym ochronę środków nabywców powierzanych deweloperowi zapewnia, poza kodeksem cywilnym (BGB)[31], przede wszystkim regulacja z 20.6.1974 r. określająca obowiązki m.in. deweloperów (Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer)[32], zwana skrótowo MaBV. Odnośnie do trybu ustanawiania oraz funkcjonowania własności lokali, to materii tej poświęcił ustawodawca niemiecki, podobnie jak austriacki i polski, odrębną regulację, a mianowicie ustawę z 15.3.1951 r. o własności lokali i prawie długotrwałego zamieszkiwania (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht)[33], zwaną Wohnungseigentumsgesetz lub WEG.

We współczesnej niemieckiej doktrynie i judykaturze dominuje pogląd, że umowa deweloperska ma charakter mieszany[34], tzn. zawiera w sobie elementy różnych umów, z przewagą elementów właściwych dla umowy o dzieło (Werkvertrag)[35], przez którą rozumie się umowę, w której przedsiębiorca (Unternehmer) zobowiązuje się do stworzenia przyrzeczonego dzieła, a zamawiający (Besteller) do zapłacenia umówionego wynagrodzenia. Według § 631 ust. 2 BGB, przedmiotem umowy o dzieło może być nie tylko stworzenie, lecz także przerobienie rzeczy, a nadto uzyskanie innego rezultatu (Erfolg) w drodze wykonania pracy lub usługi[36], co odnosi się także do umowy deweloperskiej.

W prawie francuskim środki nabywców chronione były początkowo przepisami rozporządzenia Nr 54–1123, wersja z 10.11.1954 r., w sprawie ochrony oszczędności przed niektórymi zakazanymi praktykami w dziedzinie budownictwa (Décret n°54–1123 du 10.11.1954 sur la protection de l’épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction)[37]. Aktualne przepisy regulujące tę materię znajdują się w wielokrotnie nowelizowanej ustawie Nr 67–3 z 3.1.1967 r. o sprzedaży nowo budowanych budynków i obowiązku gwarancji z tytułu wad budowlanych (Loi n°67–3 du 3.1.1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction)[38], w Kodeksie cywilnym francuskim (Code civil)[39] oraz w Kodeksie Budownictwa i Mieszkalnictwa (Code de la Construction et de l’Habitation), który obejmuje przepisy dotyczące budownictwa, rozwoju sektora nieruchomości, mieszkań socjalnych i innych kwestii, dotyczących nieruchomości. Kodeks ten składa się z dwóch części, tzn. części legislacyjnej (Partie législative), w której numery przepisów poprzedzane są literą „L” oraz odpowiadającej jej części regulacyjnej (Partie réglementaire), w której numery przepisów dotyczących tej samej materii oznacza się tymi samymi numerami, którymi oznaczone zostały w części legislacyjnej, z tym jednak zastrzeżeniem, że poprzedza się je literą „R”. Rozwiązanie to umożliwia szybkie dotarcie do kompleksu przepisów regulujących daną materię. W ostatnim okresie przygotowane zostały 3 nowelizacje Kodeksu Budownictwa i Mieszkalnictwa, z których pierwsza wejdzie w życie od 1.1.2014 r., druga od 1.1.2015 r., zaś trzecia od 10.3.2015 r.

Zauważyć jednak trzeba, że w systemie francuskiego prawa prywatnego, odmiennie niż w prawie polskim, umowa deweloperska jest umową sprzedaży i wywiera skutek rozporządzający, który następuje, w zależności od przyjętego przez strony modelu tej umowy: albo natychmiast – w przypadku sprzedaży w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy (art. 1601–3 Code Civil), albo z mocy prawa przez potwierdzenie aktem notarialnym ukończenia budynku, z mocą wsteczną na dzień zawarcia umowy – w przypadku sprzedaży z zastrzeżeniem terminu ukończenia całości (art. 1601–2 Code Civil), co jest rozwiązaniem stosowanym rzadziej, gdyż cena płacona jest tu dopiero w dacie wydania obiektu, a zatem deweloper zmuszony jest samodzielnie finansować jego budowę.

Sprzedaż w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) zdefiniowana została w art. 1601–3 Code Civil, jako umowa, w której sprzedający przenosi natychmiast na nabywcę prawo własności gruntu a także prawo własności budynków już istniejących, natomiast własność przyszłych obiektów nabywca nabywa w miarę ich realizacji, przy czym zobowiązany jest on do zapłaty ceny w miarę postępu prac budowlanych.

Z kolei, sprzedaż z zastrzeżeniem terminu ukończenia całości (à terme) zdefiniowana została w art. 1601–2 Code Civil, jako umowa, w której sprzedający zobowiązuje się dostarczyć budynek po jego ukończeniu, a kupujący zobowiązuje się budynek odebrać i zapłacić całą cenę w dacie jego dostawy. Przeniesienie własności dokonuje się w tym przypadku z mocy prawa przez potwierdzenie aktem notarialnym ukończenia budynku i ma moc wsteczną na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa niezgodna z jednym z przedstawionych powyżej modeli jest w prawie francuskim ex lege nieważna, o czym przesądzają przepisy art. L261–16 do 261–19 Kodeksu Budownictwa i Mieszkalnictwa. Zauważyć jednak trzeba, że tylko pierwszą z przedstawionych powyżej umów, tzn. umowę sprzedaży w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), uznać można za umowę deweloperską, której cechą charakterystyczną jest finansowanie procesu budowy ze środków nabywcy.

W belgijskim porządku prawnym omawiana materia uregulowana została w ustawie z 9.7.1971 r. o budownictwie mieszkaniowym i sprzedaży mieszkań, które mają zostać wybudowane lub są w trakcie budowy (Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction)[40], zwanej ustawą Breyne’a (Loi Breyne)[41], która w 1993 r. została gruntownie znowelizowana. Rozciąga ona parasol ochronny nad kontrahentami deweloperów, zaś materię w niej nieuregulowaną dookreśla dekret królewski z 21.10.1971 r. wprowadzający w życie art. 7, 8 i 12 ustawy Breyne’a (Arrêté Royal du 21 octobre 1971 portant exécution des articles 7, 8 et 12 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction)[42] oraz przepisy belgijskiego kodeksu cywilnego (Code civil) dotyczące umowy sprzedaży i umowy o dzieło, do których odsyła art. 3 ustawy Breyne’a[43].

W prawie belgijskim, na mocy przepisów art. 4 i 5 ustawy Breyne’a, własność gruntu i budynków już istniejących lub będących w trakcie budowy, przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy, zaś do przeniesienia własności budynków lub ich części wznoszonych dopiero w przyszłości dochodzi sukcesywnie w miarę ich budowy. Postanowienia umowy sprzeczne z ustawą Breyne’a skutkują nieważność umowy w całości albo w części.

Z kolei, w systemie prawnym Wielkiego Księstwa Luksemburga (Le Grand-Duché de Luxembourg), przepisy zapewniające ochronę praw nabywców nowopowstających lokali mieszkalnych nie zostały zawarte w odrębnym akcie prawnym, lecz zamieszczono je w wielokrotnie nowelizowanym kodeksie cywilnym (Code civil), bazującym na kodeksie cywilnym francuskim. Regulacje dotyczące prawa własności znajdują się w tym kodeksie w Księdze III (Livre troisième), Tytule VI (Titre VI), Rozdziale III–I. (Chap. III–I), który obejmuje przepisy od art. 1601–1 do art. 1601–14. Według art. 1601–1 kodeksu cywilnego luksemburskiego, sprzedaż budynków, które mają zostać wybudowane może, podobnie jak w prawie francuskim, przybrać postać sprzedaży z zastrzeżeniem terminu ukończenia całości (à terme) albo sprzedaży w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Mocą art. 1601–14 Code civil zamieszczenie w umowie klauzul sprzecznych z postanowieniami tego kodeksu może stanowić podstawę do uznania umowy za nieważną. Analogicznie jak w prawie francuskim, tylko umowę sprzedaży w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) zaliczyć można do umów deweloperskich, gdyż w przypadku sprzedaży z zastrzeżeniem terminu ukończenia całości (à terme), cena płacona jest przez nabywcę po zakończeniu procesu budowy.

W prawie luksemburskim prawa nabywców nowopowstających lokali mieszkalnych, będących konsumentami, chronione są dodatkowo przepisami kodeksu konsumenckiego (Code de la consommation) z 8.4.2011 r.

Z przedstawionych powyżej rozwiązań legislacyjnych wysnuć można tezę, że ustawa polska dobrze wpisuje się w mozaikę regulacji prawnych przyjętych przez rozwinięte państwa europejskie, choć od razu trzeba zastrzec, że nie jest ona wolna od wad i usterek, co zostanie szczegółowo omówione w dalszej części monografii.

Zapraszamy do zakupu pełnej wersji książki

Przypisy

Wprowadzenie

[1] R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012.

[2] H. Ciepła, B. Szczytowska, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism, Warszawa 2012.

[3] B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012.

[4] A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012.

[5] Zob. Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 208–248.

[6] Zob. W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009, s. 134.

[7] Na temat metod komparatystyki prawniczej zob. R. Tokarczyk, Komparatystyka prawnicza, Warszawa 2008, s. 67–79.

[8] Ustawa z 2.4.1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm. i sprost.).

[9] Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

[10] Ustawa z 24.4.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

[11] Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

[12] Ustawa z 16.2.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.).

[13] Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

[14] Ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.).

[15] Ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.).

[16] Ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

[17] Ustawa z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.)

[18] Odnośnie do metodologicznych aspektów wykładni prawa zob. K. Płeszka, Wykładnia rozszerzająca, Warszawa 2010, s. 26–29; T. Spyra, Granice wykładni prawa. Znaczenie językowe tekstu prawnego jako granica wykładni, Kraków 2006, s. 19. W zakresie dyrektyw preferencji zob. T. Chauwin, T. Stawecki, P. Winczorek, Wstęp do prawoznawstwa, Warszawa 2011, s. 242–243; por. Z. Tobor, W poszukiwaniu intencji prawodawcy, Warszawa 2013, s. 122–136. Zob. też uchwała składu siedmiu sędziów NSA w Warszawie z 21.4.2008 r., I OPS 1/08, ONSAiWSA 2008, Nr 5, poz. 74.

Rozdział I. Geneza umowy deweloperskiej w systemie prawa polskiego na tle rozwiązań legislacyjnych niektórych państw europejskich

[1] T.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.

[2] Zob. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2008, s. 123–127; R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012, s. 103–105.

[3] Zob. R. Strzelczyk, [w:] R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2010, s. 263–271; A. Wilk, Nowa regulacja umowy deweloperskiej, RP (dodatek naukowy) 2011, Nr 120.

[4] Orzeczenie sądu wydane w tym trybie powinno określać podmiot, któremu powierzono wykonawstwo zastępcze oraz zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy (zob. uchw. SN z 16.5.2008 r., III CZP 35/08, OSNC 2009, Nr 7–8, poz. 92).

[5] Bezpośrednio po wejściu w życie ustawy o własności, J. Skąpski, komentując nową wówczas regulację zawartą w art. 9 WłLokU pisał, że opiera się ona na wierze, iż ostatecznie sąd zorganizuje wybudowanie domu, przyznając w dalszej części wypowiedzi, że jego wiara tak głęboko nie sięga (tak J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24.6.1994 r., KPP 1996, z. 2, s. 235).

[6] Zob. A. Damasiewicz, M. Olczyk, S. Szuster, M. Wyrwiński, Umowy deweloperskie, Warszawa 2006.

[7] IV CKN 305/01, OSNC 2004, Nr 7–8, poz. 130.

[8] I CSK 177/07, OSNC 2008-ZD, Nr 3, poz. 67.

[9] Co do tzw. umów deweloperskich, zawieranych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej zob. szerzej A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności – umowa developerska, PS 2005, Nr 9, s. 68–78; M.  Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995; E.  Drozd, Ustanowienie odrębnej własności lokalu, Rej. 1994, Nr 12, s. 24–48.

[10] IV CK 521/03, Gl. 2006, Nr 4, s. 10.

[11] II CSK 463/07, MoP 2008, Nr 7, s. 341.

[12] Wcześniej podobną tezę przyjął Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 25.8.1998 r., I ACa 201/98 (OSA-LUB 1998, Nr 4, poz. 18) wyjaśniając, że zawarcie umowy, której treść odpowiada art. 9 ust. 1 WłLokU, lecz która nie spełnia wymogów określonych w ust. 2 tego artykułu, oznacza jedynie, że do umowy tej ustawa o własności lokali nie ma zastosowania (ze względu na sprzeczność z art. 9 ust. 2), natomiast nie oznacza, że jest to umowa nieważna, jeżeli odpowiada przepisom KC.

[13] Przychylam się do stanowiska S. Rudnickiego i G. Rudnickiego, którzy uważają, że jest to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, pod warunkiem wybudowania domu w terminie określonym przez zakończenie budowy (tak S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011, s. 164); zob. też ibidem, s. 142.

[14] Praktyka poszła jednak w kierunku zawierania tych umów w formie jedynie pisemnej, co utrudniało, czy wręcz uniemożliwiało, ich ewentualne egzekwowanie na drodze sądowej. Co do konstrukcji umowy o przeniesienie własności oraz jej formy zob. S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012, s. 179–191; co do umów przenoszących własność zawartych w wykonaniu istniejącego zobowiązania zob. S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 124–127.

[15] S 3/10, OTK–B 2010, Nr 6, poz. 407.

[16] B. Gliniecki słusznie zauważa, że Trybunał Konstytucyjny dostrzegł lukę zagrażającą koherentności systemu prawnego już na etapie wstępnego badania sprawy, tzn. w postanowieniu odmawiającym nadania biegu skardze kasacyjnej. Autor wyraża zatem wątpliwość, czy mimo zaniechania dalszego procedowania nad treścią skargi faktycznie doszło do „stwierdzenia” luki w prawie (zob. B. Gliniecki, Glosa do postanowienia TK z 2.8.2010 r., S 3/10, PiP 2012, Nr 3).

[17] Chodzi tu o Décret n. 54–1123 v. 10. 11. 1954 sur la protection de l’épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction, JCP 1954, III, 19313 (Rozporządzenie Nr 54–1123, wersja z 10.11.1954, w sprawie ochrony oszczędności przed niektórymi zakazanymi praktykami w dziedzinie budownictwa, Zeszyt Prawny z 1954, III, 19313).

[18] Zob. K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Zeszyt Hipoteczny 2004, Nr 19; A.  Machowska, [w:] R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J. Płoch, Upadłość deweloperska. Komentarz do wybranych przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 15–16.

[19] Dz.U. Nr 232, poz. 1377.

[20] Zob. J. Jacyszyn, Recenzja. Ryszard Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Rej. 2012, Nr 7–8, s. 186; R.  Adamus, [w:] R. Adamus, B.  Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J.  Płoch, Upadłość..., s. 105.

[21] Odnośnie do upadłości dewelopera zob. R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z.  Miczek, P.  Kuglarz, J. Płoch, Upadłość..., s. 35–148; R. Adamus, Upadłość deweloperska, Jur. 2011, Nr 12, s. 3; A. Machowska, Przepisy o upadłości dewelopera w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, MoP 2011, Nr 24, s. 1301; M. Porzycki, Regulacja upadłości dewelopera – pozorna poprawa sytuacji nabywców mieszkań, MoP 2012, Nr 7, s. 341.

[22] Zob. W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009, s. 134.

[23] Odnośnie do umów adhezyjnych zob. A. Brzozowski, [w]: E. Łętowska (red.), System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 5, Warszawa 2006, s. 415; A. Kawałko, H. Witczak, Prawo cywilne, Warszawa 2008, s. 435; co do umów zawieranych w obrocie konsumenckim zob. J. Mojak, [w:] T. A. Filipiak, J. Mojak, M.  Nazar, E.  Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Lublin 2008, s. 314–318.

[24] Poszczególne księgi holenderskiego kodeksu cywilnego (BW) wchodziły w życie w z różnych latach, przy czym nowela regulująca omawianą tu materię weszła w życie 17.1.2003 r. 

[25] Tytuł 12 księgi 7 holenderskigo kodeksu cywilnego dotyczy przyjęcia robót (Aanneming van werk).

[26] Obowiązujący w krajach dziedzicznych monarchii habsburskiej kodeks cywilny austriacki, w pełnym oryginalnym brzmieniu: Allgemeines Gesetzbuch für die gesamten Deutschen Erbländer de Österreichischen Monarchie, czyli: „Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich monarchii austriackiej”, zwany potocznie Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) uzyskał sankcję cesarską z dniem 1.6.1811 r.

[27] Uchwalenie w prawie austriackim ustawy o własności lokali konieczne było z tego względu, że austriacki kodeks cywilny (ABGB) nie zawierał przepisów regulujących ustanawianie odrębnej własności lokali. Historycznie rzecz ujmując, prawo austriackie niechętne było ustanawianiu odrębnej własności lokali, a niedopuszczalność dzielenia budynków sankcjonowało początkowo rozporządzenie z 8.2.1853 r., a następnie ustawa z 30.3.1879 r. o dzieleniu budynków na części fizyczne. Zakazywała ona w przepisie § 1 nabywania prawa własności tych fizycznych części budynku, których nie można było uznać za „samoistne rzeczy zmysłowe”. Według § 292 kodeksu cywilnego austriackiego, zmysłowymi były zaś te rzeczy, „które pod zmysły podpadały”, a więc rzeczy materialne, w przeciwieństwie do „rzeczy niezmysłowych”, za które kodeks ten uznawał wszelkie prawa. Według doktryny austriackiej, lokal spełniał kryterium „zmysłowości”, lecz nie spełniał kryterium „samoistności” i z tego powodu nie mógł być z budynku prawnie wydzielony. Oba powołane wyżej akty prawne sankcjonowały jednak prawa wcześniej nabyte, a zatem lokale prawnie istniejące na skutek zaszłości mogły być przedmiotem dalszego obrotu. Współczesne prawo austriackie dopuściło możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali dopiero w 1948 r. 

[28] Zob. R. Łopiński, [w:] K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona..., s. 38–39; B.  Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, s. 61–62.

[29] T.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.

[30] Zob. R. Adamus, B. Groele, A. Machowska, Z. Miczek, P. Kuglarz, J. Płoch, Upadłość..., s. 27.

[31] Uchwalony dla państw niemieckich w 1896 r. kodeks cywilny niemiecki, znany jako Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wszedł w życie z mocą od dnia 1.1.1900 r.

[32] BGBl z 1990 r., I s. 2479 ze zm.

[33] BGBl z 1951 r., I s. 175, 209 ze zm.

[34] Odnośnie do charakteru prawnego umowy deweloperskiej w prawie niemieckim zob. A.  Jedynasta, Umowa deweloperska w prawie niemieckim, Rej. 2005, Nr 7–8, s. 49; R. Kniffka, W.  Koeble, Kompendium des Baurechts, München 2008, s. 612–614; B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 51–52.

[35] W prawie niemieckim umowa o dzieło uregulowana została w przepisach § 631–651 BGB. W dawniejszej doktrynie niemieckiej umowę deweloperską kwalifikowano jako umowę sprzedaży. Dopiero w połowie lat siedemdziesiątych ubiegłego stulecia zaczęto dostrzegać w niej umowę mieszaną zawierającą elementy umowy sprzedaży i umowy o dzieło z przewagą tych ostatnich (zob. R.  Kniffka, W. Koeble, Kompendium..., s. 612–614; A. Jedynasta, Umowa..., s. 49; B.  Gliniecki, Umowa deweloperska..., s. 52).

[36] Zob. G. Zboralska, B. Łukańko, Zarys niemieckiego prawa cywilnego, Bielsko––Biała 2004, s. 44–45.

[37] Décret n°54–1123 du 10. 11. 1954 sur la protection de l’épargne contre certaines activités répréhensibles dans le domaine de la construction (JCP 1954, III, 19313, tj. Zeszyt Prawny 1954, III, 19313). Dekret ten uznawany jest za najstarszy europejski akt prawny zapewniający ochronę środków kontrahentów deweloperów.

[38] Dz.U. z 4.1.1967 r. (J. O. z 4. 1. 1967 r.).

[39] Francuski kodeks cywilny (Code civil) czy też Kodeks cywilny Francuzów (Code civil des Français), znany jest także jako Kodeks Napoleona (Code Napoleon). Nazwę tego kodeksu zmieniano we Francji kilkakrotnie, by ostatecznie powrócić do nazwy pierwotnej – kodeks cywilny (Code civil).

[40] Ustawa ogłoszona została w Moniteur belge 11.9.1971 r.

[41] Od nazwiska Gustave Breyne, ministra ds Rodziny i Mieszkalnictwa (ministre de la Famille et du Logement) w rządzie Gastona Eyskensa w latach 1968–1972, który był orędownikiem wprowadzenia tej ustawy.

[42] Dekret królewski ogłoszony został w Moniteur belge z dnia 4.11.1971 r.

[43] Zob. J. Wszołek, Ochrona nabywców lokali w budowie w ustawodawstwach wybranych państw europejskich, Rej. 2011, Nr 1, s. 96.