Grzegorz Mikołajczuk
Przemysław Biernacki

EGZAMIN NOTARIALNY

AKTY NOTARIALNE I INNE CZYNNOŚCI – PROJEKTY

3. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECK
WARSZAWA 2017

Wydawca: Joanna Ablewicz

Redakcja: Katarzyna Pudłowska

Korekta: Karolina Jasińska

Projekt okładki: Robert Rogiński

© Wydawnictwo C.H.Beck 2017

Wszelkie prawa zastrzeżone.
Opinie zawarte w niniejszej publikacji wyrażają osobisty punkt widzenia Autora.
Wydawnictwo C.H.Beck nie ponosi odpowiedzialności za zawarte w niej informacje.

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: PanDawer
Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN: 978-83-255-9861-7

Mojej Żonie i Synowi
Grzegorz Mikołajczuk

Spis treści

Wstęp

Wykaz skrótów

Część I. Uwagi ogólne

1. Uwagi do rozwiązania zadania polegającego na sporządzeniu projektu aktu notarialnego

2. Uwagi do rozwiązania zadania polegającego na sporządzeniu opinii prawnej/odmowy dokonania czynności/uzasadnienia jej dopuszczalności

Część II. Egzamin notarialny w 2011 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Projekt opinii prawnej

3. Odmowa dokonania czynności notarialnej

4. Drugi projekt aktu notarialnego

Część III. Egzamin notarialny w 2012 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Projekt opinii prawnej

3. Odmowa dokonania czynności notarialnej

4. Drugi projekt aktu notarialnego

Część IV. Egzamin notarialny w 2013 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Projekt opinii prawnej

3. Drugi projekt aktu notarialnego

Część V. Egzamin notarialny w 2014 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Projekt opinii prawnej

3. Odmowa dokonania czynności notarialnej

4. Drugi projekt aktu notarialnego

Część VI. Egzamin notarialny w 2015 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Drugi projekt aktu notarialnego

3. Projekt odmowy dokonania czynności albo uzasadnienie jej dopuszczalności

Część VII. Egzamin notarialny w 2016 r.

1. Pierwszy projekt aktu notarialnego

2. Drugi projekt aktu notarialnego

3. Projekt odmowy dokonania czynności albo uzasadnienie jej dopuszczalności

Część VIII. Inne czynności

Wstęp

Egzamin notarialny polega na sprawdzeniu przygotowania prawniczego zdającego do samodzielnego i należytego wykonywania zawodu notariusza. Egzamin składa się z trzech części pisemnych i przeprowadzany jest raz w roku w terminie wyznaczonym przez Ministra Sprawiedliwości.

Pierwsza i druga część egzaminu notarialnego polegają na opracowaniu projektów aktów notarialnych na podstawie opisanych przypadków. Trzecia część egzaminu notarialnego polega na opracowaniu projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności albo na opracowaniu projektu czynności notarialnej innej niż akt notarialny. Do 2014 r. pierwsza część polegała na opracowaniu dwóch projektów aktów notarialnych, zaś trzecia część egzaminu polegała na sporządzeniu opinii prawnej.

Publikacja niniejsza skierowana jest przede wszystkim do przystępujących do egzaminu notarialnego – aplikantów notarialnych oraz osób podchodzących do egzaminu bez odbycia aplikacji notarialnej. Jej celem jest przybliżenie zdającym możliwych sposobów rozwiązania zadań egzaminacyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem problemów, z którymi muszą zmierzyć się egzaminowani. Może ona okazać się jednak pomocna również praktykującym notariuszom, w szczególności przechodzącym z innych zawodów prawniczych, bez odbycia aplikacji notarialnej.

Przykładowe opracowanie zadań egzaminacyjnych z ostatnich sześciu lat, pozwala w sposób wystarczająco szeroki zapoznać się z metodologią rozwiązywania zadań egzaminacyjnych oraz praktycznego podejścia do opracowania tematów, w sposób umożliwiający ich napisanie w czasie znacznie krótszym od wyznaczonego na egzamin.

Znaczne zmiany legislacyjne, które weszły w życie w 2016 i 2017 r. spowodowały, że niektóre kazusy stały się nierozwiązywalne, na co jednak Autorzy zwrócili uwagę w przypisach.

Przypisy do treści projektów aktów notarialnych i opinii, mają za zadanie zapoznać Czytelnika z poglądem autorów o zasadności umieszczenia omawianego fragmentu pracy, ale także pomóc w nauce przed egzaminem, poprzez zwrócenie uwagi na przepisy prawa, orzecznictwo oraz poglądy doktryny.

Przedstawione rozwiązania zostały przygotowane przez dwóch autorów, dzięki czemu można zapoznać się z różnymi stylami i sposobami podejścia do poszczególnych kazusów, pamiętając, że każdy z tych sposobów formułowania aktu notarialnego lub opinii, jest prawidłowy.

Autorzy

Wykaz skrótów

1. Wykaz aktów prawnych

GospNierU |  | ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
KC |  | ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny
KPA |  | ustawa z 14.5.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
KPC |  | ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
KRO |  | ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
KSH |  | ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych
KWU |  | ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
OrdPod |  | ustawa z 29.8.1997 r. – Ordynacja podatkowa
PrBud |  | ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane
PrNot |  | ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie
PrSpół |  | ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze
PrUPN |  | ustawa z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe
PrZamPubl |  | ustawa z 29.1.2004 r. – Prawo zamówień publicznych
SpadDarU |  | ustawa z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn

2. Publikatory

Dz.U. |  | Dziennik Ustaw
OSNC |  | Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna
Rej. |  | Rejent

3. Inne skróty

art.

artykuł

KRS

Krajowy Rejestr Sądowy

MS

Ministerstwo Sprawiedliwości

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

Nr

numer

pkt

punkt

poz.

pozycja

SA

sąd apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

t.j.

tekst jednolity

uchw.

uchwała

WSA

wojewódzki sąd administracyjny

wyr.

wyrok

ze zm.

ze zmianami

art.

artykuł

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Dz.Urz.

Dziennik Urzędowy

itp.

i temu podobne

lit.

litera

KRS

Krajowy Rejestr Sądowy

m.in.

między innymi

n.

następny (-a, -e)

NBP

Narodowy Bank Polski

NIP

Numer Identyfikacji Podatkowej

np.

na przykład

Nr

numer

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

pkt

punkt

poz.

pozycja

przyp.

przypis

RM

Rada Ministrów

s.a.

spółka akcyjna

SA

Sąd Apelacyjny

s.c.

spółka cywilna

SE

spółka europejska

SKA

spółka komandytowo-akcyjna

SN

Sąd Najwyższy

SN (7)

Sąd Najwyższy uchwała siedmiu sędziów

sp.j.

spółka jawna

sp. z o.o.

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

s.

strona

t.

tom

tj.

to jest

t.j.

tekst jednolity

TK

Trybunał Konstytucyjny

tzn.

to znaczy

uchw.

uchwała

UE

Unia Europejska

WSA

wojewódzki sąd administracyjny

WZA

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

w zw.

w związku

zob.

zobacz

Część I. Uwagi ogólne

1. Uwagi do rozwiązania zadania polegającego na sporządzeniu projektu aktu notarialnego

1. Zadanie egzaminacyjne obejmuje sporządzenie projektu aktu notarialnego; nie jest to projekt w rozumieniu art. 79 pkt 8 ustawy z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie1, albowiem przepis ten dotyczy czynności notarialnej dokonywanej przez notariusza, natomiast zdający ma przygotować projekt czynności określonej w art. 79 pkt 1, a zatem w treści ma mieć wszystkie elementy aktu notarialnego, bez zamieszczania w nim podpisów oraz numeru Repertorium A; nie zachodzi potrzeba pobierania odrębnej taksy notarialnej za sporządzenie projektu na podstawie § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

2. Niedopuszczalna jest zmiana zadania egzaminacyjnego, choć może być ono uzupełnione o elementy nieopisane w stanie faktycznym, jednak wyłącznie wówczas, gdy możliwe będzie osiągnięcie założonego celu – sporządzenie wskazanej w poleceniu umowy; zdający powinien poświęcić wystarczająco dużo czasu na zapoznanie się z zadaniem egzaminacyjnym, albowiem zmiana stanu faktycznego zawsze będzie traktowana jako wykonanie zadania niezgodnie z poleceniem (błędnie), nawet jeśli przy uwzględnieniu takiej zmiany, zaproponowane rozwiązanie jest prawidłowe2.

3. Projekt powinien być sporządzony zgodnie z ustawą z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie, w tym zgodnie z:

1) art. 3 – wskazywać kancelarię z podaniem jej adresu, jako miejsce sporządzenia aktu notarialnego, albowiem część egzaminatorów uznaje ten błąd za powodujący, iż akt „nie ma mocy dokumentu urzędowego”3,

2) art. 7 PrNot i Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 27.8.2001 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od wniosków o wpis do księgi wieczystej zamieszczanych w aktach notarialnych4, w szczególności wskazywać opłatę sądową oraz osobę ją wnoszącą oraz sposób zapłaty;

3) art. 80, poprzez sporządzenie projektu w sposób zrozumiały i przejrzysty (zaleca się ograniczenie skrótów, rozbicie paragrafów na ustępy, punkty, podpunkty itp.), zabezpieczający prawa i interesy stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, a także poprzez zamieszczenie informacji o udzieleniu stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej5;

4) art. 85, zgodnie z którym przy dokonywaniu czynności notarialnej notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności, zaś stwierdzenie powinno nastąpić na podstawie prawem przewidzianych dokumentów, a w braku takich dokumentów – w sposób wyłączający wszelką wątpliwość co do określenia tożsamości osoby biorącej udział w czynności notarialnej. Sposób stwierdzenia tożsamości musi być określony w sporządzonym dokumencie;

5) art. 92, poprzez umieszczenie w projekcie wszystkich wskazanych w nim elementów, włącznie ze słowami „akt ten odczytano, przyjęto i podpisano”.

4. Opisując osobę fizyczną stawającą do aktu notarialnego, poza elementami, o których mowa w art. 92 § 1 pkt 3 i 4 PrNot, zdający powinien umieścić numer PESEL6 oraz numer dowodu osobistego, ewentualnie z datą jego ważności; nie powinien wskazywać imion rodziców przy przedstawicielach osób prawnych7.

5. Dokumenty mogą zostać podzielone na przedłożone (odbierane przez notariusza i przekazywane np. do sądu wieczystoksięgowego wraz z wypisem aktu notarialnego lub załączane do aktu notarialnego) i okazane (opisywane i zwracane stronom), choć podział ten nie ma znaczenia normatywnego.

6. Przy opisywaniu dokumentów należy pamiętać o opisie ich formy i treści, jak również podmiotu, który je wydał, z ewentualnym użyciem znaku, sygnatury, numeru itp.

7. Przy sporządzonym projekcie opisujemy wszystkie dokumenty niezbędne do prawidłowego sporządzenia umowy; niedopuszczalne jest przyjmowanie, że jakiś dokument został przedłożony wcześniej lub później, bez wyraźnego wskazania tego w treści projektu8.

8. Bezwzględnie należy unikać sformułowań potocznych, nieużywanych w języku prawniczym9.

9. Projekt powinien zawierać nie tylko essentialia negotii dokumentowanej czynności, ale także inne postanowienia umowne, istotne z punktu widzenia zabezpieczenia interesów stron, np. termin wydania nieruchomości, termin i sposób zapłaty.

10. Wnioski wieczystoksięgowe składają wnioskodawcy w rozumieniu przepisów KPC, a nie np. strony, stawający. Wnioskodawcą zawsze może być właściciel lub użytkownik wieczysty; może to być również osoba, na rzecz której ma nastąpić wpis lub wierzyciel10.

11. Formułując wnioski wieczystoksięgowe w akcie notarialnym nie ma normatywnego znaczenia ich kolejność, albowiem zostają zamieszczone w jednym akcie notarialnym i składane są jednocześnie, a wpis dokonany na ich podstawie ma moc od ich złożenia (tej samej chwili)11; dla przejrzystości aktu wskazane jednak jest, aby przy przeniesieniu własności wnioski o wykreślenie obciążeń składane były w pierwszej kolejności, następnie wniosek o wpis prawa własności i ewentualny wniosek o wpis obciążeń, natomiast przy przeniesieniu użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bezpiecznie jest umieścić jako pierwszy wniosek o wpis tego prawa, a następnie inne wnioski.

12. Wszelkie ustalenia zdającego powinny zostać opisane w projekcie aktu notarialnego, w sposób jak najbardziej szczegółowy12.

13. W przypadku umowy sprzedaży budynku lub części budynku, lokalu albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy pamiętać o odniesieniu się do świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ustawą z 29.8.2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków13; z uwagi na brak możliwości zrzeczenia się przez nabywcę uprawnień, o których mowa w art. 11 ust. 2 tej ustawy, zasadne jest powołanie i przekazanie nabywcy świadectwa w każdej takiej sytuacji.

14. Wskazane jest rozróżnienie sposobu działania pełnomocnika jako działającego „w imieniu i na rzecz” (przy oświadczeniach wiedzy „w imieniu” zaś oświadczeniach woli „w imieniu i na rzecz”) od działania organu „reprezentującego” osobę prawną lub działającego „za” tę osobę.

15. Ze względu na układanie i rozwiązywanie zadań egzaminacyjnych w innym stanie prawnym, obecnie należy zwrócić uwagę, w szczególności na następujące zmiany przepisów:

1) od dnia 1.4.2016 r. wnioski wieczystoksięgowe składane są za pomocą systemu teleinformatycznego, w związku z wejściem w życie ustawy z 15.1.2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 218), zatem nie zamieszcza się tych wniosków w akcie notarialnym;

2) w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), w art. 109 dodano punkty 4a i 4b wprowadzające pierwokup przy sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z 9.10.2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777) oraz położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 cytowanej wyżej ustawy o rewitalizacji – zmiana weszła w życie z dniem 18.11.2015 r.;

3) w ustawie z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 233, ze zm.) zmieniono dotychczasowy tytuł ustawy na „Prawo upadłościowe”, natomiast kwestie związane z postępowaniem „naprawczym” przeniesiono do nowej ustawy z 15.5.2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. z 2015 r. poz. 978, ze zm.) – zmiana weszła w życia z dniem 1.1.2016 r.,

  stosowne oświadczenie reprezentanta osoby prawnej uwzględniające powyższą zamianę zamieszczono w projekcie II aktu notarialnego egzaminu notarialnego w 2015 r.

2. Uwagi do rozwiązania zadania polegającego na sporządzeniu opinii prawnej/odmowy dokonania czynności/uzasadnienia jej dopuszczalności

1. Należy przyjąć, że opisany w kazusie stan faktyczny jest całkowity i znajdują się w nim wszystkie istotne elementy. Niedopuszczalna jest jakakolwiek zmiana stanu faktycznego.

2. Należy unikać opisywania sytuacji alternatywnych, w szczególności uwzględniających uzupełnienie kazusu o jakiekolwiek elementy stanu faktycznego.

3. Należy pamiętać o celu egzaminu notarialnego i oparciu się również na przepisach Prawa o notariacie, w szczególności art. 80 PrNot.

4. Z treści opinii powinno wprost wynikać, które fragmenty stanowią cytaty z orzecznictwa lub literatury, a które są własnym wywodem prawnym zdającego14.

5. Opinia prawna powinna zawierać konkluzję, wskazywać wprost odpowiedź na pytanie egzaminacyjne15.

6. W nowym stanie prawnym odmowa dokonania czynności notarialnej, różni się od opinii prawnej właściwie wyłącznie formą. Odmowa dokonania czynności notarialnej na egzaminie powinna zawierać od razu uzasadnienie.

7. Uzasadnienie dopuszczalności czynności stanowi opinię prawną z pozytywną konkluzją.

8. Zawsze należy wymienić podmiot sporządzający opinię lub odmowę; w przypadku opinii wątpliwe wydaje się, aby był to notariusz, który nie może sporządzać opinii. Wydaje się dopuszczalne użycie chociażby sformułowania typu „Sporządzający opinię”.

9. Opinia i odmowa powinny być podpisane, jeśli nic innego nie wynika z treści polecenia; należy zaznaczyć miejsce, w którym podpis jest składany.

1 T.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 164 ze zm.

2 Uchwała Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 17.4.2013 r. (DZP-II-628-85/12).

3 „Brak wskazania miejsca sporządzenia czynności notarialnej jest uchybieniem i naruszeniem przepisów Prawa o notariacie, ale uchybienie to nie pozbawia aktu notarialnego mocy urzędowej” (uchw. Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 13.3.2013 r., DZP-II-628-71/12).

4 Dz.U. Nr 90, poz. 1011 ze zm.

5 Jako przykład zastosowania tego przepisu można wskazać wymóg odniesienia się w projekcie do kwestii świadectwa charakterystyki energetycznej, chociażby poprzez odpowiednie pouczenie strony (uchw. Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 15.2.2013 r., DZP-II-628-142/12).

6 Art. 9 ustawy z 16.11.2000 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 455 ze zm.).

7 Zdaniem Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości wyrażonym w uchw. z 15.2.2013 r. (DZP-II-628-142/12), zbędne podanie przy przedstawicielach osób prawnych imion rodziców, stanowi naruszenie ustawy o ochronie danych osobowych.

8 „Sporządzenie projektu aktu bez przywołania zgody MSW, czy to jako bezpośrednio przedłożonej, bądź jako przedłożonej do umowy warunkowej (i opisanej zgodnie z poleceniem egzaminacyjnym w taki sposób, aby można było ustalić treść i formę zgody na podstawie samej treści projektu) powoduje niemożność uznania, iż taki dokument był rzeczywiście przedłożony, z wszelkimi tego skutkami prawnymi” (uchw. Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 15.2.2013 r., DZP-II-628-142/12).

9 Za błąd uznano użycie w testamencie sformułowania „będąc świadomym swych słów i posiadając pełną zdolność do czynności prawnych” (wyr. WSA w Warszawie z 10.11.2010 r., VI SA/Wa 761/10, Legalis).

10 Art. 6262 § 5 KPC.

11 Art. 6266 § 2 KPC.

12 Jako przykład można podać uznanie za błąd brak wskazania w projekcie, że małoletnia uzyskała pełnoletność w związku z wyjściem za mąż (uchw. Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 15.2.2013 r., DZP-II-628-142/12).

13 Dz.U. z 2014 r. poz. 1200.

14 „Zdająca nie podała wyraźnie, który fragment pracy jest cytowaniem uzasadnienia orzeczenia Sądu Najwyższego, co jest poważnym błędem, nie pozwala to nadto ustalić, który pogląd jest własnym poglądem zdającej” (uchw. Komisji Egzaminacyjnej II Stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości z 15.2.2013 r., DZP-II-628-142/12).

15 „Opinia jest nieprzydatna, bowiem nie przedstawiła w sposób prawidłowy żadnego z możliwych sposobów rozstrzygnięcia problemu” (wyr. WSA w Warszawie z 10.11.2010 r., VI SA/Wa 761/10, Legalis).