KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego

lub domu jednorodzinnego

(ustawa deweloperska)

Polecamy nasze publikacje z tego zakresu:

R. Strzelczyk, A. Turlej

WŁASNOŚĆ LOKALI, wyd. 3

Komentarze Becka

J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 3

Komentarze Becka

K. Pietrzykowski

SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 7

Krótkie Komentarze Becka

J. Chaciński

OCHRONA PRAW LOKATORÓW, wyd. 3

Krótkie Komentarze Becka

M. Wolanin

PODZIAŁY I SCALENIA NIERUCHOMOŚCI, wyd. 2

Nieruchomości

J. Jaworski

AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ORAZ PIERWOKUP USTAWOWY

Nieruchomości

www.ksiegarnia.beck.pl

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska)

KOMENTARZ

2. wydanie
uzupełnione i rozszerzone

Ryszard Strzelczyk

WYDAWNICTWO C. H. BECK

WARSZAWA 2013

Wydawca: Wioleta Beczek

© Wydawnictwo C.H. Beck 2013

Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o.

ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: DTP Service

Wykonanie wersji elektronicznej: GroupMedia

ISBN 978-83-255-5875-8

Przedmowa

Mocą przepisu art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.), do zadań władz publicznych należy m.in. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Na władzach tych spoczywa obowiązek popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, który powinien być realizowany przez kształtowanie systemu prawa wspierającego i chroniącego dążących do tego obywateli. W zakresie tak ukształtowanych obowiązków państwa mieści się również konieczność kreowania spójnych przepisów chroniących klientów deweloperów.

Co więcej, przepis art. 76 Konstytucji RP nakłada na władze publiczne obowiązek podejmowania działań mających na celu ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami podmiotów wykorzystujących swą dominującą pozycję rynkową m.in. przez unikanie odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań. Dotychczasowy brak regulacji chroniącej prawa nabywców lokali mieszkalnych w transakcjach deweloperskich pozostawał w sprzeczności z obowiązkami władz publicznych wynikającymi z Konstytucji RP.

Na powyższe przepisy powołał się Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2.8.2010 r. (S 3/10, OTK-B 2010, Nr 6, poz. 407), stwierdzając istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne do zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej, w którym zasygnalizował Sejmowi RP i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań.

W uzasadnieniu powołanego wyżej orzeczenia TK wskazał, że obecnie Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. W większości państw Unii prawo chroni klientów firm deweloperskich. We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja. W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. Natomiast w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności [zob. K. Milewska, R. Łopiński, K. Czerkas, P. Kuglarz, Ochrona nabywcy przyszłych (powstających) lokali w świetle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązań prawnych, Warszawa 2004].

Zdaniem TK, konieczne się stało określenie w prawie polskim wzajemnych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania. O ochronę konsumenta będącego stroną umowy deweloperskiej apelowali także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Rzecznik Praw Obywatelskich, którzy zwrócili się do Prezesa Rady Ministrów z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legislacyjnych w tym zakresie.

W odpowiedzi na przedstawione wyżej postulaty, zgodnie z ogromnym społecznym zapotrzebowaniem, Sejm RP uchwalił 16.9.2011 r. ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377). Ustawa weszła w życie po upływie sześciomiesięcznego vacatio legis, tj. z dniem 29.4.2012 r. Zmieniła ona diametralnie zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce, zapewniając osobom nabywającym na tym rynku lokale mieszkalne i domy jednorodzinne ochronę znacznie skuteczniejszą od dotychczasowej.

Za poważną wadę nowej regulacji należy uznać ostateczne wycofanie się ustawodawcy z obligatoryjności zapewnienia nabywcom najskuteczniejszego środka ochrony ich praw, jakim byłaby gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, co nastąpiło w drodze przyjęcia przez Sejm niefortunnej poprawki senackiej polegającej na dodaniu do art. 4 kolejnego pkt 4, umożliwiającego zawieranie umów deweloperskich bez tych gwarancji. Odstąpiono tym samym od słusznego zamysłu zagwarantowania nabywcy zwrotu wpłaconych środków pieniężnych w każdym przypadku nieprzeniesienia na niego, w uzgodnionym terminie, własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, spowodowanego nierzetelnością dewelopera lub jego upadłością. Według pierwotnej wersji ustawy, w takiej sytuacji środki pieniężne wykorzystane przez dewelopera, tzn. wypłacone mu już przez bank z rachunku powierniczego, nabywca miał odzyskiwać właśnie z owych gwarancji. Dopuszczenie do obrotu prawnego umów deweloperskich bez tych gwarancji zniweczyło wcześniejszą koncepcję ustawodawcy, umożliwiając nabywcom zawieranie umów deweloperskich w warunkach znacznego ryzyka.

Niewątpliwą zaletą ustawy jest wprowadzenie do systemu prawa polskiego innych silnych środków ochrony praw osób nabywających od deweloperów lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, takich jak mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz prospekt informacyjny.

Kluczowe znaczenie dla ochrony praw nabywców ma wprowadzona ustawą obligatoryjność formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej, będącej umową zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po jego wybudowaniu. Umowa ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości, co znacząco zwiększa ochronę jego praw.

Obowiązek zapewnienia zgodności postanowień umów deweloperskich z przepisami nowej ustawy, a także eliminacja z tych umów klauzul abuzywnych, tzn. postanowień umownych uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa UOKiK, spoczywa na notariuszach, którzy obowiązani są czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron tych umów.

Warszawa, październik 2013 r.

Ryszard Strzelczyk

Wykaz skrótów

1. Akty prawne

BFGU

ustawa z 14.12.1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.)

DziałUbezpU

ustawa z 22.5.2003 r. o działalności ubezpieczeniowej (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 950)

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. − Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.)

KPA

ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. − Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.)

KSH

ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1030)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)

KZ

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598 ze zm.)

OchrKonkurU

ustawa z 16.2.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zm.)

OchrNabU

ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)

PlZagospU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.)

PrBud

ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)

PrGeod

ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.)

PrKsWieczR

rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. − Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.)

PrPrywM

ustawa z 4.2.2011 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 80, poz. 432)

PrUpNapr

ustawa z 28.2.2003 r. − Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.)

SpółdzMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)

TimeshareU

ustawa z 16.9.2011 r. o timeshare (Dz.U. Nr 230, poz. 1370)

WarTechR

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

2. Organy i instytucje

BFG

Bankowy Fundusz Gwarancyjny

CEIDG

Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej

KRS

Krajowy Rejestr Sądowy

NBP

Narodowy Bank Polski

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

PZFD

Polski Związek Firm Deweloperskich

RPO

Rzecznik Praw Obywatelskich

SA

sąd apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

SO

sąd okręgowy

SOKiK

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

TK

Trybunał Konstytucyjny

UE

Unia Europejska

UOKiK

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

WSA

wojewódzki sąd administracyjny

3. Czasopisma i publikatory

BSN

Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Jur.

Jurysta

MoP

Monitor Prawniczy

NPN

Nowy Przegląd Notarialny

ONSA

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego

ONSAiWSA

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna

OSNC-ZD

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna – Zbiór Dodatkowy

OSNP

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

OTK-A

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Seria A

OTK-B

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego – Seria B

Pal.

Palestra

PPH

Przegląd Prawa Handlowego

PS

Przegląd Sądowy

Rej.

Rejent

ROPS

Rocznik Orzecznictwa i Piśmiennictwa z zakresu Prawa Spółdzielczego

4. Inne skróty

ang.

angielski

art.

artykuł

cz.

część

ds.

do spraw

ha

hektar

itd.

i tak dalej

itp.

i temu podobne

km

kilometr

lit.

litera

m

metr

m.in.

między innymi

nast.

następne

Nb

numer brzegowy

niepubl.

niepublikowany

np.

na przykład

Nr

numer

orz.

orzeczenie

pkt

punkt

por.

porównaj

post.

postanowienie

poz.

pozycja

przyp.

przypis

r.

rok

red.

redakcja

RP

Rzeczpospolita Polska

s.

strona (-y)

sprost.

sprostowanie

t.

tom

tekst jedn.

tekst jednolity

tj.

to jest

tzn.

to znaczy

tzw.

tak zwany

ust.

ustęp

w.

wiek

w zw.

w związku

wyr.

wyrok

zd.

zdanie

ze zm.

ze zmianami

zł

złoty

zob.

zobacz

A. Komentarz

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego¹ z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)

Spis treści

Art.

Rozdział 1. Przepisy ogólne 1–4

Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy 5–9

Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego 10–14

Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 15–16

Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej 17–21

Rozdział 6. Umowa deweloperska 22–28

Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej 29–31

Rozdział 8. Przepisy karne 32–34

Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy 35–41

Rozdział 1. Przepisy ogólne

Art. 1. [Zakres przedmiotowy]

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Spis treści

Nb

I. Zakres ustawowej regulacji 1

II. Nieprecyzyjność tytułu ustawy 11

III. Obligatoryjność stosowania nowej regulacji 13

IV. Prawo dewelopera do gruntu 18

I. Zakres ustawowej regulacji

1

1. Zakres normowania. Ustawa wprowadziła do prawa polskiego nowe instrumenty ochrony praw osób nabywających od deweloperów lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne, i to zarówno te posadowione na gruncie stanowiącym własność dewelopera, jak i te, które zostały wybudowane na gruncie oddanym deweloperowi w użytkowanie wieczyste. W pierwszym przypadku deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem we własności gruntu (całą własnością gruntu), w drugim przypadku deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) wraz z odpowiednim udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu (całością użytkowania wieczystego gruntu).

2

2. Przedmiot regulacji. Od razu trzeba podkreślić, że przedmiotem ustawowej ochrony jest nabycie od dewelopera:

1) tylko lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co wynika z treści art. 1 OchrNabU,

2) tylko przez nabywcę będącego osobą fizyczną, co wynika z definicji nabywcy zamieszczonej w art. 3 pkt 4 OchrNabU, według której jest nim osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Warto zauważyć, że ustawa nie wyłącza z grona chronionych nią nabywców osób fizycznych będących przedsiębiorcami działającymi w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, np. nabywającymi lokale mieszkalne i domy jednorodzinne w celu ich wynajmowania.

3

3. Wyłączenia. Oznacza to a contrario, że komentowanej ustawie nie podlega:

1) nabycie od dewelopera lokalu niemieszkalnego (np. lokalu biurowego) lub budynku niebędącego domem jednorodzinnym (np. warsztatu samochodowego);

2) nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, lecz przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną (np. przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością).

4

4. Definicje. Pojęcie lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego zostało wyjaśnione w uwagach do art. 3 komentarza. W tym miejscu wypada jedynie przypomnieć, że lokalem mieszkalnym w rozumieniu OchrNabU jest samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Odnośnie do pojęcia domu jednorodzinnego wskazać trzeba, że komentowana ustawa formułuje własną jego definicję, stanowiąc, że jest to dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca dopuszcza zatem wznoszenie w ramach umów deweloperskich domów jednorodzinnych przeznaczonych częściowo do zaspokajania potrzeb innych niż mieszkaniowe.

5

5. Przypadki nabycia chronione ustawą. Analiza treści art. 1 OchrNabU, dokonana z uwzględnieniem przepisów WłLokU, prowadzi do wniosku, że ustawowej ochronie podlegają cztery przypadki nabycia, a mianowicie nabycie od dewelopera:

1) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego własnością udziałem we własności gruntu oraz wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

2) własności lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z jego własnością udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz takim samym udziałem we własności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

3) własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, tzn. własności gruntu wraz z własnością domu jednorodzinnego wybudowanego na tym gruncie;

4) użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, tzn. użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu jednorodzinnego wybudowanego na tym gruncie.

6

6. Nabycie udziału w nieruchomości wspólnej. Odnosząc się do pierwszych dwóch przypadków, trzeba nadmienić, że obligatoryjność nabycia wraz z lokalem mieszkalnym udziału w nieruchomości wspólnej, którą tworzy grunt albo użytkowanie wieczyste gruntu oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wynika z art. 3 ust. 1 WłLokU, nakazującego powiązanie własności każdego wyodrębnianego lokalu z udziałem w owej nieruchomości wspólnej. Jest to konsekwencja przyjęcia przez ustawodawstwo polskie tzw. dualistycznego (klasycznego) modelu odrębnej własności lokali, według którego właścicielowi każdego lokalu przysługują jednocześnie dwa prawa (stąd duo), tj. prawo wyłącznej własności danego lokalu oraz prawo współwłasności nieruchomości wspólnej (zob. R. Strzelczyk, [w:] R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2013, s. 91–92). Współwłasność ta ma charakter przymusowy, a więc nie można żądać jej zniesienia, dopóki trwa odrębna własność lokali. Każdoczesny nabywca lokalu nabywa związany z jego własnością udział w nieruchomości wspólnej, przy czym oba prawa są ze sobą trwale związane i żadne z nich nie może stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu (res extra commercium). Nieruchomość wspólna obejmuje, oprócz gruntu, wszystkie części budynku, takie jak klatki schodowe, strychy i piwnice, a także wszelkie urządzenia, takie jak dźwigi osobowe czy kotły grzewcze, które są przeznaczone do ogólnego użytku, choćby faktycznie korzystali z nich jedynie właściciele niektórych tylko lokali, co ma miejsce np. w przypadku windy osobowej, z której z reguły korzystają jedynie właściciele lokali w danej klatki schodowej, i to najczęściej tylko jej wyższych kondygnacji.

7

7. Obliczanie udziału w nieruchomości wspólnej. Nabywany od dewelopera wraz z własnością lokalu udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej nabywanego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali położonych w danym budynku wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych. Dla przykładu, jeżeli powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 80 m² i przynależy do niego piwnica o powierzchni 10 m², a łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych wynosi 2700 m², to udział właściciela tego lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi 90/2700.

Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej powinien być wyrażany ułamkiem zwykłym. Przepis § 41 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) nakazuje wyrażanie udziału współuprawnionych przy zastosowaniu ułamków zwykłych, a w przypadku dokonywania wpisów kolejnych udziałów przeliczanie ich przez sprowadzenie do wspólnego mianownika.

8

8. Nieruchomość wspólna zabudowana kilkoma budynkami. Dodać też warto, że dopuszczalne jest ustanowienie przez dewelopera odrębnej własności lokali na nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem. Nieruchomość wspólna obejmuje wówczas grunt (użytkowanie wieczyste) oraz te części wszystkich budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W takim przypadku nabywca lokalu położonego w jednym budynku staje się jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych we wszystkich budynkach. Jest to sytuacja dość nietypowa, gdyż nabywca lokalu posiada wówczas udziały we własności budynków, z których praktycznie nie korzysta. Dla przykładu, jeżeli nieruchomość zabudowana jest trzema budynkami, to nabywca lokalu położonego w pierwszym budynku stanie się współwłaścicielem wszystkich klatek schodowych, strychów i piwnic położonych w drugim i trzecim budynku. Trzeba nadmienić, że w takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali położonych we wszystkich budynkach, a zatem będzie to wspólnota wielobudynkowa.

9

9. Nabycie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Trzeci wymieniony wyżej przypadek podlegający ustawowej ochronie, dotyczący nabycia od dewelopera własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nie wymaga szerszego komentarza. Chodzi tu o sytuację, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności domu jednorodzinnego wraz z własnością działki gruntu, na której ten dom został wzniesiony, czy raczej − mając na uwadze zasadę superficies solo cedit – zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności działki gruntu wraz z posadowionym na niej domem jednorodzinnym. W praktyce wygląda to najczęściej w ten sposób, że duża nieruchomość gruntowa dzielona jest przez dewelopera na kilka lub kilkanaście działek gruntu (podział geodezyjny, ewidencyjny, administracyjny), które deweloper zabudowuje następnie domami jednorodzinnymi z zamiarem przyszłego przeniesienia na nabywców własności tych działek wraz z własnością wzniesionych na nich domów jednorodzinnych (podział prawny). Powstają w ten sposób nowe nieruchomości, dla których zakłada się nowe księgi wieczyste, w których wpisuje się nabywców jako właścicieli.

10

1. Małżonkowie jako nabywca. W przypadku, gdy nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest małżeństwo, a nabycie ma zostać dokonane do majątku wspólnego, przedwstępną umowę deweloperską powinni podpisać oboje małżonkowie, ewentualnie jeden z małżonków, działający za zgodą drugiego. Podstawę prawną stanowi tu art. 37 § 1 KRO, według którego zgoda małżonka wymagana jest do dokonania czynności prawnej prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Zawarcie przedwstępnej umowy deweloperskiej jest taką właśnie czynnością.

1 Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane oraz ustawę z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze.