Własność lokali

Komentarz

dr Ryszard Strzelczyk
 Aleksander Turlej

3. wydanie

WYDAWNICTWO C.H. BECK

WARSZAWA 2013

Propozycja cytowania:
Strzelczyk, Turlej, Własność lokali. Komentarz, 3. wydanie, Warszawa 2013

Poszczególne części komentarza opracowali:

Ryszard Strzelczyk:
wprowadzenie, objaśnienia do art. 1–5, 7–11, 32a

Aleksander Turlej:
objaśnienia do art. 6, 12–32, 33

Wydawca: Dagna Kordyasz

© Wydawnictwo C.H. Beck 2013

Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o.

ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H. Beck

Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H. Beck

ISBN epub: 978-83-255-5758-4

Spis treści

Wykaz skrótów

Literatura

Ustawa o własności lokali

Wprowadzenie

Rozdział 1. Przepisy ogólne

Art. 1–6

Rozdział 2. Ustanowienie własności lokalu

Art. 7–11

Rozdział 3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Art. 12–17

Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną

Art. 18–33

Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe

Art. 34–41

Indeks rzeczowy

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospGruntU

ustawa z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.)

GospNierRSPU

ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.)

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

KH

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.6.1934 r. – Kodeks handlowy (Dz.U. Nr 57, poz. 502 ze zm.)

KomPKPU

ustawa z 8.9.2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84, poz. 948 ze zm.)

KPA

ustawa z 14.6.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.)

KSCU

ustawa z 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.)

KSH

ustawa z 15.9.2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)

NierCudzU

ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.)

OchrDanychU

ustawa z 29.8.1997 r. o ochronie danych osobowych (t.j. Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.)

OchrLokU

ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

PBudMU

ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 255 ze zm.)

PDOPrU

ustawa z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.)

PrBud

ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.)

PrPrywM

ustawa z 12.11.1965 r. – Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr 46, poz. 290 ze zm.)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)

WłLokR

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

ZakwSiłZbU

ustawa z 22.6.1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.)

ZbywMiPrzPaU

ustawa z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.)

2. Organy, organizacje, instytucje

MS

Minister Sprawiedliwości

MSWiA

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

SA

Sąd Apelacyjny

SKO

Samorządowe Kolegium Odwoławcze

SN

Sąd Najwyższy

TK

Trybunał Konstytucyjny

3. Czasopisma, publikatory

AUWr

Acta Universitatis Wratislaviensis

Biul. SN

Biuletyn Sądu Najwyższego

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

NP

Nowe Prawo

ONSAiWSA

Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych

OSA

Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych

OSAB

Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Białymstoku

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna (od 1995 r.)

OSNCP

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna, Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (od 1963 r. do 1994 r.)

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA

Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

OTK-A

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A 

OwSG

Orzecznictwo w Sprawach Gospodarczych

OwSS

Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych

PiP

Państwo i Prawo

PS

Przegląd Sądowy

PUG

Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego

R.Pr.

Radca Prawny

Rej.

Rejent

SC

Studia Cywilistyczne

Wok.

Wokanda

4. Inne skróty

Dz.U.

Dziennik Ustaw

n.

następny (-a, -e)

Nr

numer

post.

postanowienie

poz.

pozycja

RM

Rada Ministrów

rozp.

rozporządzenie

t.

tom

t.j.

tekst jednolity

uchw.

uchwała

uchw. SN(7)

uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów

wyr.

wyrok

z.

zeszyt

zob.

zobacz

Literatura

Abramowicz Ł., Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, Nr 7–8; Augustowicz J., Odrębna własność lokali, NP 1982, Nr 1–2; Barej J., Protokół notarialny w świetle kodeksu spółek handlowych, Nowy Przegląd Notarialny 2001, Nr 3–4; Bidziński Z., Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998; Bieniek G., Aktualne problemy stosowania ustawy o własności lokali, cz. I, Rej. 2006, Nr 10; Bieniek G., Ustanowienie odrębnej własności lokali, [w:] S. Rudnicki (red.), Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001; Bieniek G. (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2005; Bieniek G., Ustawa o własności lokali w praktyce, Bydgoszcz 2010; Bieniek G., Marmaj Z., Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 2005; Bieniek G., Marmaj Z., Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006; Bieniek G., Marmaj Z., Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2008; Bończak-Kucharczyk E., Własność lokali. Wspólnoty mieszkaniowe, Warszawa 2001; Breyer S., Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1966; Brzozowski A., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 2005; Czerwiakowski J., O ustawie o własności lokali, Pal. 1994, Nr 7–8; Doliwa A., Glosa do post. SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01, MoP 2002, Nr 10; Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003; Doliwa A., Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2005; Drozd E., [w:] E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995; Drozd E., Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11; Drozd E., Prawa i obowiązki właścicieli lokali, Rej. 1995, Nr 3; Drozd E., Ustanowienie odrębnej własności lokali, Rej. 1994, Nr 12; Drozd E., Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 4; Dubis W., [w:] E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2008; Dunaj B. (red.), Słownik współczesnego języka polskiego, Warszawa 1996; Dziczek R., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wyroków sądowych, Warszawa 2002; Dziczek R., Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012; Dziwiński R., Ziemski P., Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2005; Garlicki S., Odpowiedzialność hipoteczna na obszarze m.st. Warszawy, Przegląd Notarialny 1947, t. II; Gersdorf M., Ignatowicz J., Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985; Glass J., [w:] J. Glass, A. Kraus, F. Zoll, Instytucja ksiąg gruntowych na ziemiach polskich – zarys prawa hipotecznego w byłym Królestwie Polskim, Warszawa–Kraków 1922; Gliniecki B., Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012; Gniewek E., Księgi wieczyste, [w:] System Prawa Prywatnego, t. IV, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007; Gniewek E., Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 1995, Nr 2; Gniewek E., O nabywaniu przez właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych – po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rej. 2008, Nr 5; Gniewek E., Prawo rzeczowe, Warszawa 2000; Gniewek E., Przestroga dla sądów wieczystoksięgowych – na tle błędnej wykładni Sądu Najwyższego, Rej. 2009, Nr 3; Gniewek E., Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr 1986, Nr 145; Gniewek E., „Wspólnota mieszkaniowa” według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 1; Gola A., Suchecki J., Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 1999; Golat R., Odpowiedzialność cywilnoprawna za zawalenie się budowli, Nieruchomości 2005, Nr 10; Grzybowski S., Kilka uwag o rzekomych podmiotach stosunków cywilnoprawnych, SC 1976, t. XXVII; Horoszko M., Pęchorzewski D. (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009; Hryćków K., Licytacyjna sprzedaż lokalu w trybie przepisu art. 16 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali – uwagi krytyczne, Rej. 2000, Nr 1; Ignatowicz J., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972; Ignatowicz J., Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995; Ignatowicz J., Prawo rzeczowe; Ignatowicz J., [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Janiszewska B., Zarząd nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej a stosowanie art. 25 ustawy o własności lokali, R.Pr. 2010, Nr 1; Kidyba A., Prawo handlowe, Warszawa 2004; Klein A., Ewolucja instytucji osobowości prawnej, [w:] E. Łętowska (red.), Tendencje rozwoju prawa cywilnego, Wrocław 1983; Kołacz J., Sytuacja prawna członka wspólnoty mieszkaniowej spłacającego jej zobowiązanie, MoP 2010, Nr 9; Korzan K., Niewypał legislacyjny, czyli o odrębnej reglamentacji stosunku własności lokali, Rej. 1995, Nr 7–8; Kozińska J., Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej – zagadnienia wybrane, Rej. 2003, Nr 12; Krzekotowska K., Eksmisja z lokali mieszkalnych, Bielsko-Biała 1999; Lisowski Z., Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933; Litewski W., Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998; Marciniuk J. (red.), Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz, Warszawa 2001; Mróz T., Doliwa A., Wspólnoty mieszkaniowe – podziały i łączenie, MoP 2002, Nr 9; Myczkowski L., Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2000; Nazar M., Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 28.8.1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, Nr 5; Nazar M., Obrót nieruchomościami lokalowymi (wybrane zagadnienia), [w:] II Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, Poznań–Kluczbork 1999; Nazar M., Odrębna własność lokali. Wybrane zagadnienia, PiP 1995, Nr 10–11; Nazar M., Sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z 24.6.1994 r., [w:] Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997; Nazar M., Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej, Rej. 2000, Nr 4; Nazar M., Ustanowienie własności lokali, [w:] Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995; Nazar M., Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995; Nowakowski Z. K., Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1969; Nowakowski Z. K., [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Oleszko A., Obrót cywilnoprawny w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej, Kraków 2003; Oleszko A., Pewność obrotu prawnego nieruchomościami a zasada wpisu w księdze wieczystej, cz. 1, Rej. 1998, Nr 6; Pazdan M., [w:] J. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1999; Pełczyński P., Zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej na gruncie ustawy o własności lokali, Rej. 2000, Nr 6; Piątowski J. S., [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977; Pietrzkowski H., Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2007; Pietrzykowski K., Bezwzględnie nieważne uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni (de lege lata i de lege ferenda), [w:] Prace z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Sędziego Janusza Pietrzykowskiego, Warszawa 2000; Pietrzykowski K., Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006; Pisuliński J., [w:] E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2005; Przyszłość odrębnej własności lokali, [w:] J. Błeszyński, J. Rajski (red.), Rozprawy z prawa cywilnego. Księga pamiątkowa ku czci Witolda Czachórskiego, Warszawa 1985; Radwański Z., Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI; Radwański Z., Powstanie odrębnej własności lokali, Warszawa 1968; Radwański Z., Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 1997; Radwański Z., Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2002; Rudnicki S., Glosa do post. SN z 26.6.2001 r., I CA 1/01, OSP 2002, Nr 1; Rudnicki S., Własność nieruchomości, Warszawa 2012; Rudnicki S., Rudnicki G., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011; Rzonca S. K., Instytucja zarządu w prawie cywilnym a zarząd majątkiem wspólnym małżonków, SC 1981, t. XXXI; Safjan M., [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2008; Skąpski J., Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, Nr 2; Skibiński P., Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej na gruncie ustawy o własności lokali, PS 2007, Nr 5; Skowrońska-Bocian E., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga czwarta. Spadki, Warszawa 2003; Skowrońska-Bocian E., Prawo spadkowe, Warszawa 2003; Starkiewicz S., Wspólnota mieszkaniowa; Stefaniak A., Prawo spółdzielcze; Strzelczyk R., Prawo nieruchomości, Warszawa 2012; Strzelczyk R., Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013; Szachułowicz J., Gospodarka nieruchomościami, Warszawa 2001; Szachułowicz J., Krassowska M., Łukaszewska A., Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 2002; Szer S., Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 1967; Sztyk R., Sukcesja lokalu nie wpisanego do księgi wieczystej, Rej. 1998, Nr 2; Tertelis M., Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny, prawa i obowiązki właścicieli, zarząd nieruchomością wspólną, Warszawa 2005; Turlej A., Wspólnota mieszkaniowa; Uliasz M., Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. 1, MoP 2002, Nr 18; Watrakiewicz M., Charakter prawny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, PS 1999, Nr 3; Winiarz J. (red.), Kodeks cywilny z komentarzem, t. I, Warszawa 1989; Wojewoda M., Glosa do post. SN z 9.3.2005 r., II CK 478/04, PS 2007, Nr 2; Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998; Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001

Ustawa o własności lokali

z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388)

Tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903)

(zm.: Dz.U. 2004, Nr 141, poz. 1492)

Wprowadzenie

Spis treści

Nb

I.

Modele odrębnej własności lokali

1

II.

Geneza instytucji odrębnej własności lokalu w doktrynach państw europejskich

7

III.

Funkcjonowanie odrębnej własności lokali na ziemiach polskich przed 1934 r.

10

IV.

Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r.

13

V.

Losy odrębnej własności lokali w latach 1945–1964

31

VI.

Własność lokali pod rządami Kodeksu cywilnego w latach 1965–1989

37

VII.

Odrębna własność lokali w początkach gospodarki rynkowej w latach 1990–1994

60

VIII.

Odrębna własność lokali po 1994 r.

63

IX.

Konwergencja praw do lokali

76

I. Modele odrębnej własności lokali

Nb 1

1. Instytucja odrębnej własności lokalu święci dziś w Polsce swoje triumfy. Doczekała się ona samodzielnej regulacji zawartej w ustawie o własności lokali z 1994 r., a nawet konstytucyjnego poparcia wyrażonego w art. 75 Konstytucji RP z 1997 r., nakazującego władzom publicznym popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Odrębna własność lokalu stała się przeto najatrakcyjniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności. Trzeba jednak pamiętać, że w burzliwych dziejach prawa polskiego istniały okresy, w których instytucji tej nie znano bądź znano jedynie na niektórych obszarach kraju. Bywały też lata jej uśpienia, zarzucenia, a nawet otwartej wobec niej wrogości. Następowały po nich okresy rozwoju, a niekiedy swoistego triumfu, zwieńczone współczesną ustawową regulacją.

Nb 2

2. Odrębna własność lokalu jest w istocie rzeczy własnością wydzielonej fizycznie części budynku. Ustawodawstwa państw europejskich od niepamiętnych czasów próbują pogodzić istnienie tej instytucji z fundamentalną zasadą prawa rzeczowego superficies solo cedit, przypisującą właścicielowi gruntu wszystko, co jest z nim trwale związane. Podział budynku na lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności koliduje z powyższą zasadą. Nic zatem dziwnego, że czym większe przywiązanie danego ustawodawstwa do zasady superficies solo cedit, tym mniejsze pole dla instytucji odrębnej własności lokalu.

Nb 3

3. W teorii prawa wyróżnia się trzy podstawowe modele odrębnej własności lokalu, a mianowicie: 1) model własności lokalu połączonej z serwitutami, 2) model współwłasności szczególnego rodzaju, zwany niekiedy – niezbyt trafnie – niewłaściwą własnością lokalu oraz 3) model dualistyczny, zwany także klasycznym (zob. Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI, s. 60–65; Z. K. Nowakowski, [w:] J. Ignatowicz (red.), System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977, s. 450 i n.; E. Gniewek, Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, AUWr 1986, Nr 145, s. 53–54).

Nb 4

4. Model własności lokalu połączonej z serwitutami dzieli budynek bez reszty na odrębne piętra, których własność zostaje przeniesiona na poszczególne osoby. W modelu tym właściciel parteru jest jednocześnie wyłącznym właścicielem gruntu pod budynkiem, zaś właściciel najwyższego piętra staje się wyłącznym właścicielem dachu pokrywającego budynek. Z własnością każdego piętra związany jest kompleks służebności umożliwiających korzystanie z innych pięter, gruntu oraz dachu, w zakresie niezbędnym do prawidłowego korzystania z piętra własnego. Konstrukcja ta dotyczy wprawdzie odrębnej własności całych pięter, lecz przyjmuje się, że w jej ramach mieści się także podział budynku na części pięter. Istotę podziału stanowi tu brak części wspólnych budynku (nieruchomości wspólnej), tzn. jego parcelacja dokonana „bez reszty”.

Nb 5

5. Model współwłasności szczególnego rodzaju określany bywa niekiedy mianem niewłaściwej własności lokalu, choć określenie to budzi zastrzeżenia wobec faktu, że konstrukcja ta nie tworzy odrębnej własności lokalu. W modelu tym budynek i grunt pozostają przedmiotem współwłasności, a udział każdego współwłaściciela ukształtowany zostaje w taki sposób, że łączy się z nim uprawnienie do wyłącznego używania i dysponowania konkretnym lokalem. Uprawnienie to ma charakter rzeczowy, a zatem nie jest ono jedynie obligacyjną umową o sposobie korzystania (quoad usum).

Nb 6

6. Model dualistyczny, zwany także klasycznym, ma charakter własnościowo-współwłasnościowy. Cieszy się on w doktrynach państw europejskich największym uznaniem. W konstrukcji tej właściciele odrębnych lokali stają się jednocześnie współwłaścicielami gruntu oraz wszystkich części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Istotą tego modelu jest podział nieruchomości pierwotnej na odrębne lokale oraz części stanowiące współwłasność właścicieli lokali, zwane nieruchomością wspólną. Właścicielowi każdego lokalu przysługują łącznie dwa prawa, tj. własność lokalu oraz udział we własności nieruchomości wspólnej – stąd nazwa „model dualistyczny”. Nierozerwalne połączenie prawa do lokalu z prawem do nieruchomości wspólnej czyni z każdego z tych praw res extra commercium, zapewniając każdoczesnemu właścicielowi lokalu trwały dostęp do niego.
W ramach koncepcji dualistycznej konkurują ze sobą trzy odmienne stanowiska określające wzajemne relacje powiązanych praw. Według pierwszego z nich prawo odrębnej własności lokalu ma charakter nadrzędny, a udział we własności nieruchomości wspólnej stanowi jego przynależność (accessio) i dzieli jego los, zgodnie z zasadą accessio cedit principali. Przyjęcie tego stanowiska oznacza, że odrębna własność lokalu, jako prawo nadrzędne, determinuje byt prawny udziału w nieruchomości wspólnej. Orędownicy tego poglądu argumentują, że wartość użytkową przedstawia sam lokal, natomiast udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie prawidłowe korzystanie z lokalu. Pogląd ten bliski jest doktrynom dopuszczającym znaczne odstępstwa od zasady superficies solo cedit.
Według stanowiska przeciwnego prawem głównym jest udział w nieruchomości wspólnej, zaś prawo odrębnej własności lokalu ma charakter akcesoryjny (accessorium) i niejako podąża za prawem głównym według zasady accessorium sequitur suum principale. Zwolennicy tego poglądu eksponują wysoką ekonomiczną wartość gruntu oraz konstrukcyjnych części budynku. Pogląd ten dominuje w doktrynach mocniej przywiązanych do zasady superficies solo cedit.
Istnieje wreszcie stanowisko trzecie, zakładające bezprzedmiotowość porównywania wartości praw, które nie mogą samodzielnie istnieć. Zwolennicy tego poglądu eksponują absolutną nierozerwalność obu praw i w konsekwencji przyjmują, że każde z nich determinuje inną stronę tej samej instytucji.
Przyjęcie jednoznacznego stanowiska w zakresie wzajemnych relacji obu praw w ramach modelu dualistycznego przybiera na znaczeniu w doktrynach dopuszczających możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na gruntach o słabszym niż własność tytule prawnym, np. oddanych w użytkowanie wieczyste. Powstaje tu skomplikowany problem losów jednego prawa po wygaśnięciu drugiego, np. losów odrębnej własności lokali po wygaśnięciu użytkowania wieczystego.

II. Geneza instytucji odrębnej własności lokalu w doktrynach państw europejskich

Nb 7

1. Instytucja odrębnej własności lokalu znana była już prawom antycznym, choć obca była prawu rzymskiemu, sztywno trzymającemu się zasady superficies solo cedit. Dopiero ciasnota średniowiecznych miast wymusiła regionalne odstępstwa od przestrzegania zasady superficies solo cedit na rzecz dopuszczalności nabywania przez osoby fizyczne odrębnej własności części budynków. Pod rządami praw feudalnych pojawiły się w państwach europejskich wszystkie trzy przedstawione wyżej koncepcje odrębnej własności lokali.

Nb 8

2. Stopniowe odstępowanie praw feudalnych od wymogu fizycznej samodzielności wydzielanych lokali, umożliwiające nabycie własności dowolnego pomieszczenia (np. jednej izby w mieszkaniu), doprowadziło do ogromnego chaosu w średniowiecznych stosunkach własnościowych, a w konsekwencji do rezygnacji ustawodawstw europejskich z instytucji odrębnej własności lokali. Późniejsze kodyfikacje, bazujące na przejrzystych i uporządkowanych instytucjach prawa rzymskiego, odcięły się od średniowiecznej spuścizny prawnej w tym zakresie, powracając do fundamentalnej zasady rzymskiego porządku prawnego superficies solo cedit. Odrębna własność lokalu została przeto pominięta przez wielkie kodyfikacje XVIII i XIX w., z wyjątkiem szczątkowej regulacji zawartej w art. 664 Kodeksu Napoleona dopuszczającym podział budynku na piętra (model własności lokalu połączonej z serwitutami). Okoliczności te wywarły istotny wpływ na kształtowanie się instytucji odrębnej własności lokalu w prawie polskim, bowiem kodyfikacje: francuska, austriacka, niemiecka i rosyjska stanowiły na ziemiach odrodzonego państwa polskiego obowiązujące prawo.

Nb 9

3. Narosłe po pierwszej wojnie światowej trudności w zapewnieniu ludności miejskiej tanich mieszkań skłoniły ustawodawstwa państw europejskich do przywrócenia bytu instytucji odrębnej własności lokalu. W doktrynach tego okresu wyróżnić można dwa główne nurty, tj. germański – sztywno trzymający się zasady superficies solo cedit, czego wyrazem był absolutny zakaz dzielenia budynków według kodeksu cywilnego niemieckiego, oraz romański – dopuszczający odstępstwa od tej zasady, czego wyrazem był art. 664 Kodeksu Napoleona zezwalający na dokonanie podziału budynku na piętra. Znaczna część ustawodawstw podążających nurtem romańskim dopuściła możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali już w okresie międzywojennym. Należy zaliczyć do nich m.in. ustawy: belgijską z 1924 r., rumuńską z 1927 r., grecką z 1929 r., bułgarską z 1933 r., węgierską z 1934 r., włoską z 1934 r., polską z 1934 r. i francuską z 1938 r. Nieprzychylne odrębnej własności lokali ustawodawstwa germańskie usankcjonowały jej prawny byt dopiero po II wojnie światowej. Na terenie Austrii dokonała tego ustawa z 1948 r., na obszarze ówczesnej Niemieckiej Republiki Federalnej – ustawa z 1951 r., na obszarze Niderlandów – ustawa z 1952 r., w Szwajcarii zaś – ustawa z 1963 r. nowelizująca szwajcarski kodeks cywilny.

III. Funkcjonowanie odrębnej własności lokali na ziemiach polskich przed 1934 r.

Nb 10

1. Zarówno w okresie zaborów, jak i w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości obowiązywała na ziemiach polskich mozaika ustawodawstw obcych. Zasady dzielenia budynków różniły się w zależności od miejsca ich położenia. Dopuszczalność oraz formę czynności prawnych przenoszących własność części budynku przed 1934 r. należy oceniać przez pryzmat systemu prawnego obowiązującego na obszarze, na którym budynek się znajdował.

Nb 11

2. Jedynym obszarem odrodzonego państwa polskiego, na którym przed 1934 r. dopuszczono podział budynków na części, były ziemie byłego Królestwa Kongresowego, na których zalążkiem instytucji odrębnej własności lokalu był art. 664 Kodeksu Napoleona. Przepis ten, choć dopuszczał jedynie podział budynków na całe piętra według modelu z serwitutami, został przez przedwojenną doktrynę „dointerpretowany” jako podstawa prawna podziału budynków na odrębne lokale według modelu dualistycznego (klasycznego). Na jego podstawie dokonywano w latach 20. XX w. pierwszych wydzieleń lokali w odrodzonej Rzeczypospolitej, z ograniczeniem jednak do ziem byłego Królestwa Kongresowego, na których obowiązywał Kodeks Napoleona. Większość wyodrębnień lokali przeprowadzona została przez spółki budowlane oraz spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane.

Nb 12

3. Międzywojenna praktyka notarialna wykreowała ponadto na ziemiach byłego Królestwa Polskiego czwarty model odrębnej własności lokalu, który określić można mianem „modelu triplistycznego”, a to z uwagi na fakt, iż dzielił wszystkie części nieruchomości nie na dwie – jak model dualistyczny – lecz na trzy grupy, a mianowicie: 1) części stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli (odrębne lokale), 2) części stanowiące współwłasność wszystkich właścicieli (nieruchomość wspólna) oraz 3) części stanowiące współwłasność niektórych właścicieli, tzn. mury działowe pomiędzy ich lokalami. W modelu tym z własnością każdego lokalu związany był, oprócz udziału we własności nieruchomości wspólnej, także udział (udziały) we własności murów oddzielających dany lokal od lokali sąsiednich.
Wykreowanie modelu z trzecim wymiarem, tzn. współwłasnością murów działowych, podyktowane było chęcią „powiązania go” z podstawą prawną, którą stanowić miał dla niego art. 664 Kodeksu Napoleona, umieszczony w tym kodeksie właśnie wśród przepisów traktujących o wspólnym murze. Model triplistyczny, podobnie jak model dualistyczny, kreował odrębną własność lokali według koncepcji własnościowo-współwłasnościowej. Nie był on jednak modelem dualistycznym (klasycznym), gdyż nie zachowywał dychotomicznego podziału budynku na części przypisane poszczególnym właścicielom i części przypisane wszystkim. Model ten funkcjonował na ziemiach byłego Królestwa Kongresowego do końca 1934 r., tzn. do chwili wejścia w życie rozporządzenia Prezydenta RP o własności lokali. W okresie międzywojennym korzystały z niego liczne spółdzielnie i spółki budowlane, m.in. „Spółka Terenowa Budowy Tanich Mieszkań z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie”, która sprzedała w 1928 r. wiele mieszkań położonych w budynkach tzw. kolonii Grottgera w Warszawie.

IV. Instytucjonalizacja odrębnej własności lokalu w 1934 r.

Nb 13

1. Pierwszej instytucjonalizacji odrębnej własności lokalu dokonało w prawie polskim rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. R.P. Nr 94, poz. 848 ze zm.). Było ono aktem rangi ustawowej, bowiem wydane zostało na mocy ustawy z 15.3.1934 r. o upoważnieniu Prezydenta Rzeczypospolitej do wydawania rozporządzeń z mocą ustawy (Dz.U. R.P. Nr 28, poz. 221). Weszło w życie z dniem ogłoszenia, tj. 28.10.1934 r., uchylając art. 664 Kodeksu Napoleona. Od tej daty znana jest prawu polskiemu kompleksowa regulacja dotycząca instytucji odrębnej własności lokalu.

Nb 14

2. W prawie przedwojennym, odmiennie niż w ustawie obecnej, przez termin „odrębna własność lokalu” rozumiano jego odrębność zarówno przedmiotową, jak i podmiotową. Oznaczało to, że właściciel budynku mógł ustanowić odrębną własność lokalu jedynie na rzecz osoby trzeciej. Niedopuszczalne było jej ustanowienie na rzecz samego siebie. Czynność taka nie tworzyłaby odrębnej własności w rozumieniu ówczesnych przepisów.

Nb 15

3. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło żadnych podmiotowych ograniczeń po stronie ich nabywców. Mogły nimi być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także wszelkie zrzeszenia, którym na mocy przepisów szczególnych przysługiwało prawo nabywania odrębnej własności, np. spółki cywilne. Żaden przepis nie ograniczał też możliwości nabycia udziału we własności lokalu. Po stronie nabywcy mogła zatem występować wielopodmiotowość.

Nb 16

4. Rozporządzenie nie wprowadziło definicji lokalu. Stanowiło ono jedynie, że mieszczące się w jednym budynku oddzielne lokale, piętra i części pięter, uznane przez właściwą władzę budowlaną za samodzielne pomieszczenia, mogły stanowić przedmiot odrębnej własności (art. 1 ust. 1). Wykładnia językowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że w przedwojennym prawie polskim, wbrew literalnemu brzmieniu tytułu rozporządzenia, przedmiotem odrębnej własności mogły być samodzielne „pomieszczenia”. „Lokale”, „piętra” i „części pięter” stanowiły podzbiory zbioru „pomieszczenia”. Użycie przez ustawodawcę w tytule aktu terminu „lokal” należy uznać za niespójność językową. Przy konsekwentnym zastosowaniu w tytule aktu terminologii użytej w jego treści prawidłowy byłby tytuł: „Rozporządzenie o własności pomieszczeń”.

Nb 17

5. W prawie przedwojennym, odmiennie niż obecnie, warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu było jego całkowite usytuowanie w jednym budynku. Przepisy nie dopuszczały możliwości uznania za część składową lokalu pomieszczenia położonego poza tym budynkiem, np. wolno stojącej komórki.

Nb 18

6. Rozporządzenie o własności lokali nie wprowadziło żadnych ograniczeń dotyczących ich przeznaczenia. Możliwe było wydzielanie lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych.

Nb 19

7. Części nieruchomości i urządzenia służące do użytku wszystkich właścicieli lokali lub pewnych grup tych właścicieli stanowiły własność wspólną. Każdoczesny nabywca lokalu nabywał związany z lokalem udział w tej własności. Udział bez lokalu oraz lokal bez udziału stanowiły res extra commercium. Współwłasnością objęte zostały wymienione exempli modo: grunt, fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, mury oddzielające poszczególne wyłączone ze wspólnej własności lokale, dachy, strychy, piwnice, klatki schodowe i wiele innych. Użyte przez ustawodawcę pojęcie grupy właścicieli podkreślało, że wymienione przykładowo w rozporządzeniu: klatki schodowe, strychy i piwnice były objęte współwłasnością przymusową nawet wtedy, gdy ze względu na architekturę budynku służyły do wyłącznego użytku wąskiej grupy właścicieli.

Nb 20

8. Rozporządzenie nie wprowadziło żadnego algorytmu ustalania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedwojenny ustawodawca, odmiennie niż ustawodawca obecny, zostawił stronom w tym względzie całkowitą swobodę. Praktyka poszła jednak w kierunku kryterium powierzchniowego, uzależniając wysokość udziałów od wielkości wydzielanych lokali.

Nb 21

9. Czynność prawna ustanowienia odrębnej własności lokali wymagała ad solemnitatem formy aktu notarialnego. Rygor nieważności wynikał wprost z art. 2 ust. 1 WłLokR, a ponadto z ogólnej zasady dotyczącej przenoszenia własności nieruchomości wyrażonej w art. 82 § 1 rozp. PR z 27.10.1933 r. – Prawo o notarjacie (Dz.U. Nr 84, poz. 609 ze zm.).

Nb 22

10. Prawo odrębnej własności lokalu podlegało obligatoryjnemu ujawnieniu w księgach hipotecznych. Stanowił tak § 1 rozp. MS z 28.10.1934 r. o sposobie ujawniania w księgach hipotecznych prawa odrębnej własności lokali i innych praw rzeczowych na tych lokalach (Dz.U. Nr 94, poz. 853), które weszło w życie z dniem 28.10.1934 r. Określiło ono zasady prowadzenia ksiąg lokalowych na terenie całego kraju, z zachowaniem terminologicznej spuścizny porozbiorowej.

Nb 23

11. Wpis do księgi hipotecznej miał charakter deklaratywny. Wynikało to z braku przepisu stanowiącego o jego konstytutywnym skutku. Ustawodawca nakazał wprawdzie ujawnianie prawa własności w księgach lokalowych, lecz nie nadał wpisowi mocy prawotwórczej. Akt notarialny wywierał zatem skutki obligacyjne i rzeczowe (titulus et modus acquirendi dominii).

Nb 24

12. Prawo odrębnej własności lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej mogło stanowić przedmiot zabezpieczenia rzeczowego. Samodzielne obciążenie lokalu albo udziału nie było dopuszczalne. Zupełnym novum na tle ówczesnego prawa hipotecznego była możliwość dokonania za zgodą wierzycieli podziału wierzytelności hipotecznej pomiędzy poszczególne lokale. Zezwalał na to art. 15 ust. 2 WłLokR, który należy uznać za lex specialis w stosunku do zasady niepodzielności hipoteki wyrażonej w art. 47 prawa hipotecznego z 1818 r. (hypotheca est tota in toto et tota in qualibet parte).

Nb 25

13. Egzekucję z lokalu przeprowadzano na ogólnych zasadach dotyczących egzekucji z nieruchomości. Z treści art. 17 WłLokR, zezwalającego na egzekucyjną sprzedaż lokalu obciążonego łącznie z innymi lokalami, wynika, że ustawodawca przedwojenny dopuszczał możliwość ustanowienia na kilku lokalach hipoteki łącznej.

Nb 26

14. Najwyższym organem decyzyjnym w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej było zebranie właścicieli. Decyzje zebrania zapadały w drodze uchwał podejmowanych bezwzględną większością reprezentowanych na nim udziałów. Przy prawidłowym zwołaniu zebranie było władne do podejmowania uchwał bez względu na ilość reprezentowanych udziałów, chyba że akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokali wprowadzał tryb odmienny. Jednomyślności wymagały jedynie uchwały dotyczące zmiany udziałów właścicieli w ponoszeniu kosztów wspólnych.

Nb 27

15. Zarządzanie nieruchomością wspólną powierzano zarządowi. Prowadził on sprawy bieżące oraz reprezentował ogół właścicieli wobec osób trzecich i sądów. Zarząd liczył od jednego do kilku członków powoływanych przez zebranie właścicieli spośród właścicieli lub spoza ich grona. W przypadku niepowołania zarządu przez zebranie powoływał go sąd grodzki. Odbywało się to w postępowaniu wnioskowym, w którym osobą legitymowaną do złożenia wniosku był każdy zainteresowany. Kadencja zarządu trwała 3 lata, a jego członkowie mogli pobierać wynagrodzenie. Zarząd mógł zostać odwołany przed upływem kadencji pod warunkiem jednoczesnego powołania innego zarządu.

Nb 28

16. W przypadku nieruchomości o więcej niż dziesięciu wyodrębnionych lokalach obligatoryjne stawało się powołanie komisji rewizyjnej. Składała się ona co najmniej z trzech członków powoływanych spośród właścicieli lokali na okres minimum jednego roku. W budynkach o mniejszej liczbie lokali powołanie komisji miało charakter fakultatywny.

Nb 29

17. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o własności lokali było aktem nie tylko nowoczesnym, lecz na miarę swych czasów wręcz nowatorskim. Pozytywnie należy ocenić m.in. wprowadzoną w nim możliwość podziału wierzytelności hipotecznej pomiędzy poszczególne lokale. Ułatwiała ona parcelację i sprzedaż zadłużonych hipotecznie przedwojennych kamienic. Na uwagę zasługuje również pragmatyczny przepis art. 3 ust. 6 WłLokR, według którego zarząd mógł zostać odwołany przed upływem kadencji pod warunkiem jednoczesnego powołania nowego zarządu. Przepis ten nie został niestety przeniesiony do obecnej WłLokU, która w art. 20 ust. 2 stanowi jedynie, że zarząd może być odwołany w każdej chwili. Zdarza się więc w praktyce, że właściciele nieruchomości podejmują uchwałę o odwołaniu źle funkcjonującego zarządu, po czym nie są w stanie, np. ze względu na brak kandydatów, powołać nowego zarządu. Powoduje to niekorzystną dla wspólnoty mieszkaniowej sytuację czasowego braku organu wykonawczego.

Nb 30

18. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej o własności lokali przetrwało w prawie polskim do 1964 r., a więc do chwili wejścia w życie Kodeksu cywilnego. Zostało ono uchylone dopiero przez art. V pkt 1 ustawy z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.).

V. Losy odrębnej własności lokali w latach 1945–1964

Nb 31

1. W latach 1945–1964, tzn. od zakończenia drugiej wojny światowej do chwili wejścia w życie KC, sytuacja prawna właścicieli lokali bardzo się pogorszyła, mimo iż instytucja odrębnej własności lokalu nie uległa zasadniczym merytorycznym zmianom. Było to spowodowane zarówno ogromem powojennego spustoszenia zasobów mieszkaniowych, połączonego ze zubożeniem społeczeństwa, jak i ogólną niechęcią ówczesnego ustawodawcy do instytucji własności prywatnej. W okresie tym weszło w życie wiele aktów prawnych ograniczających prawa właścicieli. W miastach i osiedlach objętych publiczną gospodarką lokalami prawo zajmowania lokalu lub jego części przysługiwało jedynie osobom posiadającym przydział wydany przez właściwą władzę kwaterunkową. Żaden przepis nie gwarantował jednak właścicielowi lokalu prawa do uzyskania przydziału. Szczególnie negatywny wpływ na stabilność instytucji odrębnej własności lokalu miało ograniczenie wynikające z art. 29 ust. 3 ustawy z 30.1.1959 r. – Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 10, poz. 59 ze zm.), który stanowił, że niedopuszczalne jest posiadanie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Ustawodawca nie wykluczył wprawdzie możliwości nabycia na własność kolejnego mieszkania, lecz ograniczył możliwość wejścia w jego posiadanie. Przepis ten godził w istotę prawa własności, gdyż wyzucie właściciela rzeczy z prawa jej posiadania pozostawiało mu jedynie gołą własność (nuda proprietas).

Nb 32

2. Wejście w życie powyższych regulacji uczyniło instytucję odrębnej własności lokalu nieatrakcyjną i niestabilną. Konieczność uzyskania przydziału na korzystanie z własnego mieszkania, połączona z możliwością dokwaterowania do niego obcych osób, a także niemożnością jego swobodnego wynajęcia sprawiły, że odrębna własność lokalu stała się w pierwszych latach powojennych swoistym nudum ius.

Nb 33

3. Za pozytywną zmianę okresu powojennego należy uznać wprowadzenie konstytutywności pierwszego wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, co dokonane zostało mocą art. XVI dekretu z 11.10.1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.). Prawotwórczy charakter pierwszego wpisu zwiększa pewność obrotu.

Nb 34

4. Szczególnie brzemienny w negatywne skutki okazał się dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), zwany dekretem warszawskim. „Oderwał” on od gruntu budynki i lokale, destabilizując na długie lata sytuację prawną nieruchomości warszawskich. Dekret ten stanowił podstawę wyzucia z własności wielu właścicieli domów i mieszkań, a to wobec odmowy przyznania im prawa do gruntu albo upływu terminu do złożenia wniosku. W tym kontekście pozytywnie należy ocenić dopuszczenie możliwości powiązania własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym, wprowadzone przez art. 48 ustawy z 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.).

Nb 35

5. Znacznie silniejszą ochronę prawną zapewnił powojenny ustawodawca mieszkaniom spółdzielczym. Obligował go do tego art. 11 Konstytucji PRL z 22.7.1952 r. (Dz.U. Nr 33, poz. 232 ze zm.). Wyrazem tej ochrony było m.in. wyłączenie mieszkań spółdzielczych spod publicznej gospodarki lokalami.

Nb 36

6. Niesłusznie i wbrew wieloletniej tradycji prawa spółdzielczego wyłączona została – mocą ustawy z 17.2.1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) – możliwość dokonywania przewłaszczeń lokali mieszkalnych na rzecz członków spółdzielni budownictwa mieszkaniowego. Determinacja ustawodawcy w dążeniu do wyeliminowania odrębnej własności lokali ze spółdzielczości mieszkaniowej była tak duża, że dopuścił się on w połowie lat 60. ubiegłego stulecia naruszenia ówczesnej Konstytucji PRL. Uczynił to, przymuszając właścicieli odrębnych lokali położonych w budynkach spółdzielni warszawskich (stanowiących w owym czasie chronioną przez Konstytucję PRL własność osobistą) do przeniesienia na rzecz tych spółdzielni praw własności lokali, w zamian za przyznanie im przez te spółdzielnie znacznie słabszych spółdzielczych praw do lokali. Przesądziło to ostatecznie o rozejściu się dróg dalszego rozwoju obu typów lokali.

VI. Własność lokali pod rządami Kodeksu cywilnego w latach 1965–1989

Nb 37

1. Wejście w życie KC zmieniło charakter prawny odrębnej własności lokali. Przede wszystkim art. V pkt 1 PWKC uchylił z dniem 1.1.1965 r. przedwojenne WłLokR. Przepisy rozporządzenia zostały zastąpione regulacją kodeksową, zawartą w przepisach ogólnych dotyczących własności.

Nb 38

2. Uregulowanie instytucji odrębnej własności lokalu na poziomie kodeksu przesądziło ostatecznie o jej utrzymaniu się w nowych warunkach ustrojowych. Była to wprawdzie regulacja szczątkowa, ograniczająca się do kilku przepisów dotyczących jedynie lokali mieszkalnych, niemniej jednak sam fakt jej wprowadzenia był w powojennym prawie polskim doniosłym wydarzeniem.

Nb 39

3. Odrębna własność lokali funkcjonowała pod rządami KC przez okres 30 lat, tj. do chwili wejścia w życie obecnej WłLokU. Nie były to lata rozkwitu tej instytucji, lecz raczej czasy jej względnej stabilności. Lakoniczne regulacje kodeksowe uzupełniano przepisami o charakterze administracyjnym oraz dointerpretowywano orzecznictwem sądowym.

Nb 40

4. Przepisy dotyczące odrębnej własności lokali zawarte zostały w Tytule I Księgi drugiej KC, regulującym materię własności. Ustawodawca umieścił je w uchylonym już Dziale I tego tytułu pod hasłem: „Przepisy ogólne”. Były to przede wszystkim przepisy odzwierciedlające ówczesne konstytucyjne zróżnicowanie własności. Dookreślały one poszczególne formy własności oraz przysługującą im ochronę prawną. Własność lokali została uregulowana w art. 132–139 tego działu i dotyczyła odrębnych lokali mieszkalnych. Dla jej funkcjonowania fundamentalne znaczenie miał art. 133 § 1 KC, według którego lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość mógł być przedmiotem własności osobistej. Ten archaicznie dziś brzmiący przepis miał jednak doniosłe znaczenie. Ustawodawca dopuścił w nim bowiem nabywanie przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych na „własność osobistą”, którą zdefiniował w art. 132 KC jako przeznaczoną do zaspokajania osobistych potrzeb materialnych i kulturalnych właściciela i jego bliskich. Własność tę determinowały zatem trzy przesłanki: 1) podmiotowa – gdyż mogła przysługiwać tylko osobie fizycznej, 2) przedmiotowa – gdyż jej przedmiotem, z zastrzeżeniem marginalnych wyjątków, nie mogły być środki produkcji, 3) przeznaczenia – gdyż musiała służyć zaspokajaniu potrzeb materialnych i kulturalnych właściciela i jego bliskich.

Nb 41

5. W zakresie kryterium przeznaczenia zwyciężył pogląd głoszący, że chodziło tu o trwałe przeznaczenie lokalu, a nie o doraźny sposób jego wykorzystywania. W przeciwnym bowiem razie lokal uzyskiwałby i tracił przymiot nieruchomości stosownie do zmieniającej się sytuacji właściciela i jego bliskich. Za przyjęciem koncepcji trwałego przeznaczenia lokalu przemawiał również art. 138 KC, według którego wynajęcie części lokalu mieszkalnego, a w uzasadnionych przypadkach nawet jego całości, nie było uważane za zmianę jego przeznaczenia.

Nb 42

6. Kodeks cywilny nie zdefiniował pojęcia osoby bliskiej. Przyjmowano jednak powszechnie, że decydujące znaczenie miały w tym względzie okoliczności faktyczne. Za osobę bliską mógł zostać uznany zarówno członek rodziny, jak i osoba pozostająca z właścicielem lokalu w faktycznym pożyciu.

Nb 43

7. Możliwość przyznania prawu własności mieszkania statusu własności osobistej miała doniosłe znaczenie z uwagi na treści art. 139 KC oraz art. 13 Konstytucji z 1952 r., według których Polska Rzeczpospolita Ludowa poręczała tej własności „całkowitą ochronę”. Oznaczenie jednostki redakcyjnej, w której Konstytucja PRL z 1952 r. zapewniała ochronę własności osobistej, zmieniało się z biegiem lat. Były to kolejno: art. 13, 18 oraz 7.
Przepisy te zapewniały właścicielom mieszkań poczucie względnej stabilności. Nie była to stabilność zupełna, choć z poręczenia przez państwo „całkowitej ochrony” taki wniosek prima facie można by wysnuć. Trzeba jednak pamiętać, że wykładni sformułowania „całkowita ochrona” dokonywać należy z uwzględnieniem innych przepisów ówczesnej Konstytucji oraz treści obowiązującego wówczas art. 129 KC, według którego własność społeczna, jako podstawa ustroju PRL, pozostawała pod „szczególną ochroną prawa”. Własność osobista podlegała zatem słabszej ochronie niż własność społeczna.

Nb 44

8. Przedmiotem własności osobistej mógł być tylko jeden lokal mieszkalny. Wynikało to z charakteru tej formy własności. Miała ona zaspokajać osobiste potrzeby materialne i kulturalne właściciela i jego bliskich (art. 132 § 1 KC), a według przyjętego ówcześnie poglądu mógł je spełniać tylko jeden lokal mieszkalny. Skupienie w jednej osobie własności dwóch lub więcej lokali mieszkalnych nie powodowało wygaśnięcia ich odrębnej własności, lecz utratę przez nie przymiotu własności osobistej, a więc chronionej przez państwo (tak SN w wyr. z 13.6.1973 r., II CR 144/73, OSNCP 1974, Nr 6, poz. 109). Powodowało to objęcie „zbędnych” lokali publiczną gospodarką lokalami i ich zagospodarowanie najczęściej wbrew woli właściciela.

Nb 45

9. Przepisy KC nie zawierały definicji lokalu. Artykuł 135 § 1 KC głosił jedynie, że lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli: 1) był przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich, 2) nie przekraczał rozmiarów określonych w odrębnych przepisach, 3) znajdował się w domu mieszkalnym, w którym stosownie do tych odrębnych przepisów dopuszczalne było wyodrębnianie własności poszczególnych lokali. Przepis ten miał zatem charakter blankietowy. O faktycznej możliwości wydzielania lokali oraz ich dopuszczalnych rozmiarach decydowały bliżej nieokreślone „odrębne przepisy”. Sąd Najwyższy w uchw. (7) z 15.5.1967 r. (III CZP 95/66, OSNCP 1968, Nr 1, poz. 2), wpisanej do księgi zasad prawnych, wyjaśnił, że „odrębne przepisy”, do których odsyła art. 135 § 1 KC, zostały zawarte w ustawie z 28.5.1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 ze zm.). Rozumiano to w ten sposób, że jeżeli rozmiary lokalu mieszkalnego oraz rodzaj domu, w którym lokal się znajdował, nie stały na przeszkodzie jego wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami, to tym samym nie było przeszkód – z punktu widzenia art. 135 § 1 KC – do ustanowienia jego odrębnej własności.

Nb 46

10. Powołana wyżej uchwała SN przesądziła, że lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli oprócz warunku przeznaczenia go na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich spełniał łącznie dwie dodatkowe przesłanki, a mianowicie: 1) wielkości – tzn. nie przekraczał rozmiarów określonych w ustawie z 28.5.1957 r. oraz 2) położenia – tzn. znajdował się w domu mieszkalnym, którego lokale podlegały wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami. W zakresie przesłanki pierwszej, tzn. wielkości lokalu, miał zastosowanie art. 3 powołanej wyżej ustawy z 28.5.1957 r. stanowiący, że lokal mógł obejmować powierzchnię użytkową nieprzekraczającą 110 m², zaś w sytuacji szczególnej, tj. w przypadku konieczności przeznaczenia jego części na wykonywanie pracy zawodowej przez właściciela – 140 m². Ustawa nie precyzowała jednak, co należało rozumieć przez ową „konieczność”, egzemplifikując ją jedynie potrzebą prowadzenia dużej biblioteki, gabinetu lekarskiego, dentystycznego albo pracowni artystycznej. Ten nieostry przepis wywoływał kontrowersje i bywał interpretowany dowolnie.

Nb 47

11. Na mocy wyłączenia szczególnego, zawartego w art. 4 pkt 2 ustawy z 28.5.1957 r., ograniczeniom powierzchniowym nie podlegały lokale obejmujące do 5 izb, wybudowane przed jej wejściem w życie, tzn. przed 11.6.1957 r. W zakresie przesłanki drugiej, tj. położenia lokalu, znajdował zastosowanie art. 1 tej ustawy, który dopuszczał możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w: 1) domach jednorodzinnych (bez względu na osobę właściciela i rok budowy), 2) małych domach mieszkalnych stanowiących własność państwa, 3) małych domach mieszkalnych nowo wybudowanych. Z wyliczenia tego wynika, że pod rządami ustawy z 28.5.1957 r. – do której według wyjaśnień SN odsyłał art. 135 § 1 KC – została wyłączona możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali w państwowych domach wielomieszkaniowych. Skarb Państwa mógł tego dokonać jedynie w domach jednorodzinnych albo w małych domach mieszkalnych (obejmujących od 2 do 4 lokali), przy czym przeniesienie własności wszystkich lokali musiało odbyć się jednocześnie. Za niedopuszczalną uznano sprzedaż pojedynczych lokali z pozostawieniem reszty we własności państwa (tak SN w wyr. z 3.5.1972 r., I CR 735/71, Legalis). Sytuacja ta zmieniła się po wejściu w życie noweli z 6.7.1972 r. do ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, która dodała do niej art. 15a ust. 1 zezwalający na sprzedaż samodzielnych lokali w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Państwa (Dz.U. Nr 27, poz. 193). Sprzedaż była jednak dozwolona jedynie na rzecz najemców tych lokali.

Nb 48

12. Części budynku i inne urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowiły współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określano ułamkową część terenu oddawanego nabywcy lokalu w użytkowanie wieczyste.

Nb 49

13. W 1974 r. enigmatyczne przepisy kodeksowe dotyczące odrębnych lokali zostały dookreślone przepisami ustawy z 10.4.1974 r. – Prawo lokalowe (t.j. Dz.U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55). Sformułowało ono definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego jako wydzielonego trwałymi ścianami w obrębie budynku zespołu izb i pomieszczeń pomocniczych, w którym zamieszkiwanie nie wymaga korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu (art. 5 ust. 2). Na mocy tej definicji uznano, że piwnice mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego jako pomieszczenia pomocnicze, pod warunkiem że zostaną objęte aktem notarialnym ustanawiającym jego odrębną własność. W przeciwnym razie wchodziły one w skład nieruchomości wspólnej i stanowiły przedmiot współwłasności przymusowej, nawet jeżeli właściciele poszczególnych lokali korzystali z nich z wyłączeniem innych osób.

Nb 50

14. Powierzchni pomieszczeń pomocniczych nie wliczano do powierzchni użytkowej lokalu. Nie wpływały one zatem na wielkość związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej. Było to rozwiązanie błędne, gdyż udziały w nieruchomości wspólnej właścicieli identycznych lokali, obejmujących pomieszczenia pomocnicze i nieobejmujących tych pomieszczeń, były równe, mimo że powierzchnie faktycznie przez nich wykorzystywane równe nie były. W konsekwencji właściciele lokali bez pomieszczeń pomocniczych ponosili relatywnie wyższe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nb 51

15. Zupełnie kuriozalnie uregulowana została w KC kwestia lokali użytkowych. Przepisy tego kodeksu, aż do chwili wejścia w życie noweli z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.), która weszła w życie 1.10.1990 r., nie przewidywały możliwości ustanawiania odrębnej własności takich lokali. Według art. 135 § 2 KC lokal użytkowy mógł stanowić jedynie część składową lokalu mieszkalnego i to tylko pod warunkiem, że był konieczny do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu mieszkalnego, a ponadto był usytuowany w domu mieszkalnym, w którym wyodrębniona została własność poszczególnych lokali. Przepis ten destabilizował sytuację prawną lokali użytkowych i budził wiele kontrowersji. Wynikało z niego bowiem, że o przynależności lokalu użytkowego do lokalu mieszkalnego, jako jego „części składowej”, decydował wzgląd na osobę właściciela i wykonywany przez niego zawód. Wykładnia językowa tak sformułowanego przepisu prowadziła do wniosku, że w przypadku zmiany zawodu lub zaprzestania jego wykonywania przez właściciela lokalu mieszkalnego lokal użytkowy przestawał stanowić jego część składową, a zatem przestawał być przedmiotem odrębnej własności. Sytuacja prawna takiego lokalu stawała się wyjątkowo niejasna. Rozwiązanie to kolidowało z definicją części składowej rzeczy zawartą w art. 47 § 2 KC, który stanowi, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jest oczywiste, że „odłączenie” lokalu użytkowego (sklepu, warsztatu rzemieślniczego itp.) od lokalu mieszkalnego (położonego najczęściej w innej części budynku) nie powodowało uszkodzenia ani istotnej zmiany żadnego z tych lokali, wobec czego lokal użytkowy nie mógł stanowić części składowej lokalu mieszkalnego w rozumieniu powyższego przepisu.

Nb 52

16. Należy także przypomnieć, że art. 47 § 3 KC dookreśla, że przedmioty połączone z rzeczą jedynie dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Przyłączenie lokalu użytkowego do lokalu mieszkalnego, spowodowane jedynie koniecznością wykonywania pracy zawodowej przez właściciela lokalu mieszkalnego, należy uznać za przyłączenie dla przemijającego użytku. Wykonywanie określonego zawodu przez osobę fizyczną ma zawsze charakter przemijający, a to ze względu na możliwość zmiany profesji, przejścia na emeryturę czy wreszcie ograniczonego czasu życia takiej osoby. W świetle powyższych argumentów lokal użytkowy nie mógł zostać uznany za część składową lokalu mieszkalnego także z uwagi na brzmienie tego przepisu. Konkludując, stwierdzić zatem trzeba, że w ramach samego KC istniała niespójność pojęciowa polegająca na tym, że lokal użytkowy, który stanowił część składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu art. 132 § 1, art. 133 § 1 i art. 135 § 2, nie stanowił jej w rozumieniu art. 47 KC.

Nb 53

17. Kodeks cywilny pozostał przy modelu odrębnej własności lokali opartym na koncepcji dualistycznej (klasycznej). Dał temu wyraz w art. 136 § 1 stanowiącym, że w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych działka gruntu, na której został wzniesiony dom mieszkalny, wraz z gruntem związanym z korzystaniem z tego domu, jak również wszelkie części domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali. Z kolei art. 136 § 2 KC stanowił, że udział właściciela lokalu mieszkalnego we własności nieruchomości wspólnej jest prawem nierozerwalnie związanym z własnością lokalu, a zatem niedopuszczalne jest żądanie zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nb 54

18. Na mocy art. 137 § 1 KC ustanowienie odrębnej własności lokalu wymagało formy aktu notarialnego. Przepis ten obowiązywał w całym 30-leciu funkcjonowania odrębnej własności lokali pod rządami KC. Czynność ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zachowania formy aktu notarialnego była z mocy prawa nieważna. Obowiązywała więc zasada forma dat esse rei.

Nb 55

19. Niezbędne elementy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu pod rządami KC zostały określone w art. 137 § 2 KC. Obejmowały one: 1) rodzaj, położenie i rozmiar lokalu, 2) wielkość związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej oraz 3) sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Nb 56

20. Zarząd domami wielomieszkaniowymi stanowiącymi własność państwa sprawowały – do chwili sprzedaży przez państwo wszystkich lokali – terenowe organy administracji państwowej przez właściwe państwowe jednostki organizacyjne. Od 1.1.1988 r. została dopuszczona możliwość umownego wyłączenia zarządu państwowego przez współwłaścicieli.

Nb 57

21. Sposób zarządu nieruchomością wspólną podlegał ujawnieniu w księdze wieczystej. Wpis ten był obowiązkowy, lecz miał charakter jedynie deklaratywny. Wynikało to z art. XIX § 1 PWKC.

Nb 58

22. Mocą art. XIX § 1 PWKC utrzymano obowiązującą od 1946 r. zasadę prawotwórczego charakteru ujawnienia odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej. Oznaczało to, że odrębna własność lokalu powstawała dopiero z chwilą dokonania wpisu. Nie budziło wątpliwości, że chodzi tu o wpis pierwszy. Ujawnienie kolejnych nabywców lokalu miało charakter deklaratywny.

Nb 59

23. Ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) mocą art. 204 § 2 pkt 2 dopuściła po raz pierwszy w okresie powojennym możliwość budowy przez spółdzielnie domów w celu przeniesienia na rzecz członków własności znajdujących się w nich lokali mieszkalnych. Chodziło o domy inne niż jednorodzinne, których własność na mocy tego samego przepisu mogła być przenoszona na członków „w całości”. Warunkiem dopuszczalności ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych było zamieszczenie w statucie spółdzielni klauzuli przewidującej tę formę zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Prawo spółdzielcze zlikwidowało trójpodział spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, wprowadzając jeden typ spółdzielni mieszkaniowej, mogącej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe członków we wszystkich dopuszczalnych formach. Była to zmiana trafna, gdyż uprzedni podział spółdzielni na mieszkaniowe, budowlano-mieszkaniowe oraz spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych okazał się niewygodny i mylący.

VII. Odrębna własność lokali w początkach gospodarki rynkowej w latach 1990–1994

Nb 60

1. Przemiany społeczno-gospodarcze lat 80. ubiegłego stulecia zmusiły ustawodawcę do poważnej ingerencji w treść instytucji odrębnej własności lokalu. Nie wytrzymała próby czasu koncepcja lokalu mieszkalnego jako przedmiotu własności osobistej. Nie obroniła się też w gospodarce rynkowej konstrukcja lokalu użytkowego jako części składowej lokalu mieszkalnego. Odpadły wreszcie wcześniejsze przyczyny ograniczania wielkości samodzielnych lokali oraz rodzajów budynków, w których dopuszczalne było ich wyodrębnianie. Okoliczności te zostały uwzględnione w obszernej noweli KC z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.). Uchyliła ona wszystkie przepisy dotyczące odrębnej własności lokali, z wyjątkiem art. 136 i 137, co oznaczało pozostanie ustawodawcy przy koncepcji dualistycznej. Oba pozostawione w mocy przepisy znowelizowano jednak w ten sposób, że dopuszczono w nich możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali użytkowych, w tym także garaży.

Nb 61

2. Funkcjonowanie odrębnej własności lokali pod fragmentaryczną regulacją pozostawioną w KC po 1990 r. miało w założeniach charakter przejściowy. W okresie tym trwały już intensywne prace legislacyjne nad obecną WłLokU.

Nb 62

3. Dokonując sumarycznej oceny rozwiązań przyjętych przez KC w zakresie odrębnej własności lokali, należy przede wszystkim pamiętać, że mimo wielu wad i usterek instytucja odrębnej własności lokalu zawdzięcza KC swoje przetrwanie w prawie polskim i już choćby z tego względu należy je ocenić pozytywnie.

VIII. Odrębna własność lokali po 1994 r.

Nb 63

1. Uchwalenie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali przywróciło odrębnej własności lokalu należne jej miejsce w systemie prawa cywilnego. Zakończył się tym samym trwający kilkadziesiąt lat okres poszukiwania przez ustawodawcę nowej drogi rozwoju dla tej instytucji. Obecna ustawa stanowi w znacznym stopniu restitutio in integrum rozwiązań przedwojennych. Z drugiej jednak strony przeniesiono do niej część regulacji okresu powojennego, m.in.: 1) konstytutywność pierwszego wpisu do księgi wieczystej – zainicjowaną dekretem z 1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych, 2) możliwość związania z własnością lokalu udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu – wprowadzoną ustawą z 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, 3) definicję odrębnego lokalu mieszkalnego – wynikającą z koncepcji przyjętej w Prawie lokalowym z 1974 r., 4) możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność – uwzględniającą stanowisko przedstawione w uchw. SN (PSIC) z 21.12.1974 r. (III CZP 31/74, OSNCP 1975, Nr 9, poz. 128).

Nb 64

2. Niektóre przepisy obecnej ustawy są rozwiązaniami zupełnie nowymi, nieznanymi wcześniej prawu polskiemu. Należy do nich m.in. możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu dla siebie w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (art. 10 WłLokU) oraz możliwość podejmowania przez wspólnotę mieszkaniową uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 1 WłLokU).

Nb 65

3. Wielką zaletą współczesnej regulacji jest jej nieograniczony charakter. Odrębna własność lokali może zostać ustanowiona: w budynku stanowiącym własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, spółdzielni, spółki prawa handlowego oraz osoby fizycznej. Krąg podmiotów uprawnionych do jej ustanowienia jest praktycznie nieograniczony.

Nb 66

4. Obecna ustawa zniosła wszelkie rodzajowe ograniczenia budynków podlegających podziałowi. Lokale można wyodrębniać zarówno w domach małych, jak i wielomieszkaniowych. Nieograniczony jest też krąg osób uprawnionych do ich nabycia. Może to uczynić każdy podmiot uprawniony do nabywania własności. Ustawodawca odstąpił również od limitowania liczby lokali możliwych do nabycia przez jedną osobę, a także od określania ich maksymalnej powierzchni.

Nb 67

5. Ustawa o własności lokali stanowi lex specialis w stosunku do KC, co potwierdza jej art. 1 ust. 2 odsyłający w sprawach nieuregulowanych właśnie do tego kodeksu.

Nb 68

6. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu wymaga również i dziś formy aktu notarialnego, a do jej powstania niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 WłLokU). Formę aktu notarialnego należy rozumieć jako zastrzeżoną pod rygorem nieważności. Wniosek taki wypływa z art. 73 § 2 KC. Ustawodawca utrzymał zatem rozwiązanie przyjęte na ziemiach byłego Królestwa Kongresowego pod rządami Kodeksu Napoleona, przeniesione w 1934 r. do art. 2 ust. 1 WłLokR, a następnie do art. 137 § 1 KC.

Nb 69

7. Rozwiązaniem zupełnie nowym jest wprowadzona mocą art. 10 WłLokU możliwość ustanowienia przez właściciela nieruchomości odrębnej własności lokalu na rzecz samego siebie. Ten początkowo mocno krytykowany przepis okazał się jednak przydatny, umożliwił bowiem ustanawianie odrębnej własności lokali bez konieczności jednoczesnego ich zbywania. Rozwiązanie to usprawnia obrót tymi lokalami oraz zwiększa ich pewność, gdyż w chwili dokonywania zbycia lokale te istnieją w sensie prawnym.

Nb 70

8. Dzisiejsza wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege na mocy art. 6 WłLokU, który stanowi, że obejmuje ona ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Tworzą ją zatem zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak i właściciel budynku, z którego lokale te wyodrębniono. W uchw. z 9.6.2005 r. (III CZP 33/05, OSNC 2006, Nr 4, poz. 62) SN wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione. Zob. A. Turlej, uwagi do art. 6, NB: 10.

Nb 71

9. Termin „wspólnota mieszkaniowa” to wynik reminiscencji minionej epoki, w której odrębna własność lokali dotyczyła jedynie mieszkań. Nie przystaje on do gospodarki rynkowej i brzmi groteskowo, np. w odniesieniu do ogółu właścicieli lokali sklepowych położonych w centrum handlowym. Mając na uwadze zmiany społeczno-gospodarcze ostatnich lat, a także wciąż wzrastającą liczbę lokali niemieszkalnych, należałoby postulować zastąpienie obecnej nazwy terminem „wspólnota lokalowa”.

Nb 72

10. Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty mieszkaniowe pod kątem ich zarządu na „małe” i „duże”. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy KC i KPC dotyczące współwłasności. W przypadkach gdy liczba tych lokali jest większa niż siedem, zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest na zasadach szczególnych, określonych w tej ustawie. W pierwotnym brzmieniu ustawy wspólnota „mała” obejmowała do dziesięciu lokali. Cezura ta została zmieniona nowelą z 16.3.2000 r. (Dz.U. Nr 29, poz. 355).

Nb 73

11. Właściciele lokali we wspólnotach „dużych” są zobowiązani dokonać wyboru zarządu. W przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają dwaj jego członkowie. Uchwała o odwołaniu zarządu może zostać podjęta w każdej chwili (art. 20 ust. 2 WłLokU). Brak w obecnej ustawie odpowiednika art. 3 ust. 6 WłLokR, zezwalającego na odwołanie zarządu przed upływem kadencji, jednak pod warunkiem jednoczesnego powołania nowego zarządu. Regulacja ta eliminowała ryzyko powstania niepożądanej sytuacji czasowego braku organu wykonawczego.

Nb 74

12. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej jest dość niejasny. Przepisy ustawy są w tym względzie lakoniczne, a cały dorobek doktryny i judykatury sprowadzić można do konstatacji, że materii tej na gruncie obowiązującego prawa nie daje się jednoznacznie wyjaśnić. Za uznaniem zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej opowiedział się SN w post. z 10.12.2004 r. (III CK 55/04, OSNC 2005, Nr 12, poz. 212), w którym stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek. Z kolei w uchw. z 24.11.2006 r. (III CZP 97/06, Biul. SN 2006, Nr 11) SN wyjaśnił odmiennie, że może ona nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali, aby już w kolejnej uchw. (7) z 21.12.2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008, Nr 7–8, poz. 69) stwierdzić, że działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może ona nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Nb 75

13. Możliwość ustania odrębnej własności lokalu wynika obecnie z art. 3 ust. 1 WłLokU. Zabrania on, podobnie jak dawny art. 136 § 2 KC, zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej „dopóki trwa odrębna własność lokali”. Wynika z niego a contrario dopuszczalność zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej po ustaniu odrębnej własności lokali, a zatem pośrednio i sama możliwość jej ustania, np. na skutek: podziału odrębnego lokalu na mniejsze lokale, połączenia lokalu z innym odrębnym lokalem, powrotnego połączenia wszystkich lokali w jedną nieruchomość czy wreszcie fizycznego zniszczenia budynku, w którym odrębne lokale się znajdują, choć obecna ustawa nie zawiera odpowiednika art. 18 ust. 2 WłLokR, który stanowił, że odrębna własność poszczególnych lokali wygasa, jeżeli właściciele zniszczonego budynku nie zgodzili się na jego odbudowę.

IX. Konwergencja praw do lokali

Nb 76

1. Od początku lat 80. ubiegłego stulecia występuje w prawie polskim zjawisko, które można określić mianem asymetrycznej konwergencji praw do lokali, tj. jednostronnego zbliżania się spółdzielczych praw do lokali, będących prawami rzeczowymi ograniczonymi, do prawa odrębnej własności lokalu. Za pierwszy krok w tym kierunku należy uznać powrót instytucji odrębnej własności lokalu do spółdzielczości mieszkaniowej, co nastąpiło na mocy PrSpółdz. Nie był to wprawdzie powrót całkowity, gdyż nowa regulacja dotyczyła jedynie lokali w małych domach mieszkalnych, niemniej jednak samo zaakceptowanie przez ówczesnego ustawodawcę odrębnej własności lokali w obrębie spółdzielczości mieszkaniowej zaliczyć trzeba do zdarzeń przełomowych. Warto także nadmienić, że PrSpółdz zlikwidowało trójpodział spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, wprowadzając jeden typ spółdzielni mieszkaniowej, mogącej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe członków we wszystkich dopuszczalnych formach. Była to zmiana trafna, gdyż uprzedni podział spółdzielni na mieszkaniowe, budowlano-mieszkaniowe oraz spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych okazał się niewygodny i mylący (szerzej na temat ewolucji spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce zob. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006, s. 45–137).

Nb 77

2. Kolejnym znaczącym krokiem na drodze do zbliżenia się obu typów praw było uchwalenie ustawy z 25.10.1991 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustaw – o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 115, poz. 496). Umożliwiła ona zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych praw do lokali, będących ograniczonymi prawami rzeczowymi, a także obciążanie tych praw hipoteką. Ponadto wprowadziła ona dla zbycia tych praw obowiązek zachowania formy aktu notarialnego.

Nb 78

3. Dalsze zbliżenie się obu typów praw nastąpiło po wejściu w życie ustawy z 7.7.1994 r. o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 90, poz. 419 ze zm.). Nowela ta skreśliła krytykowany od lat art. 206 PrSpółdz zakazujący posiadania przez jedną osobę lub małżonków prawa do więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Uchylony przepis nakazywał członkowi spółdzielni – w przypadku nabycia prawa do więcej niż jednego lokalu mieszkalnego – likwidację tego stanu rzeczy w ciągu 6 miesięcy od dnia wezwania przez spółdzielnię. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia władna była podjąć uchwałę o wygaśnięciu później nabytego prawa, chyba że prawo do więcej niż jednego lokalu mieszkalnego nabyli małżonkowie, a mieli oni z przyczyn uzasadnionych osobne miejsce zamieszkania. Uchylenie tej regulacji uwolniło obrót mieszkaniami spółdzielczymi, zbliżając ich sytuację rynkową do sytuacji odrębnych lokali.

Nb 79

4. Kolejne nowe rozwiązania, wprowadzone ustawą z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zwłaszcza w jej pierwotnym brzmieniu, stanowiły zmiany o charakterze systemowym. Ustawodawca potraktował – po raz pierwszy w dziejach powojennego prawa polskiego – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do lokalu użytkowego jako kategorie przejściowe. Wynikało to z art. 37 SpMieszkU, zakazującego dalszego ustanawiania tych praw po jej wejściu w życie. Przepis ten został jednak uchylony z dniem 15.1.2003 r. przez art. 1 pkt 26 noweli z 19.12.2002 r. (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.).

Nb 80

5. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznała członkom spółdzielni mieszkaniowych, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, roszczenie o przekształcenie tych praw w odrębną własność. Przyznanie członkom spółdzielni tak silnego roszczenia ulokowało ich sytuację prawną na poziomie zbliżonym do właściciela lokalu.

Nb 81

6. O zbliżaniu się do siebie obu typów praw świadczy także treść art. 17² ust. 6 SpMieszkU, dopuszczającego zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nb 82

7. Dużą rolę w przedstawianym tu procesie konwergencji odegrało w ostatnich latach orzecznictwo TK. Przede wszystkim w wyr. TK z 29.6.2001 r. (K 23/00, Dz.U. Nr 69, poz. 724; OTK 2001, Nr 5, poz. 124) za niezgodne z Konstytucją RP uznane zostały przepisy regulujące jednopodmiotowość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. art. 215 § 1 i art. 216 PrSpółdz, a także przepisy ograniczające członków w możliwości wynajmowania i oddawania w bezpłatne używanie swoich lokali, tj. art. 217 § 1 i 2 oraz art. 238 § 3 PrSpółdz.

Nb 83

8. Za niezgodny z Konstytucją RP uznany został także art. 17² ust. 2 SpMieszkU, uzależniający skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zgodnie z wyr. TK z 30.3.2004 r. (K 32/03, Dz.U. Nr 63, poz. 591; OTK-A 2004, Nr 3, poz. 23) przepis ten utracił moc z dniem 15.4.2004 r., co oznacza, że od tej daty przystąpienie nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do spółdzielni mieszkaniowej utraciło swój obligatoryjny charakter.

Nb 84

9. W kolejnym wyr. TK z 20.4.2005 r. (K 42/02, Dz.U. Nr 72, poz. 643, OTK-A 2005, Nr 4, poz. 38) za niezgodny z Konstytucją RP – w zakresie, w jakim wyłącza możliwość zbycia części lokalu spełniającego wymagania odrębnego lokalu określone w art. 2 ust. 1 WłLokU – uznany został także art. 17² ust. 5 SpMieszkU. Orzeczenie to dopuściło zatem możliwość zbycia części lokalu spółdzielczego, pod warunkiem że zbywana część spełnia ustawowy wymóg samodzielności.

Nb 85

10. W przedstawiony tu proces zmian znakomicie wpisała się ustawa z 2.7.2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804), w której wszystkie dotychczasowe spółdzielcze prawa, będące prawami rzeczowymi ograniczonymi, zastąpione zostały jednym „spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu”. Artykuł 11 tej ustawy stanowi, że ilekroć w dotychczasowych przepisach jest mowa o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, w tym garażu, oraz prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, należy przez to rozumieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawodawca odstąpił od niewygodnego przedmiotowego podziału spółdzielczych praw własnościowych.

Nb 86

11. Przytoczone wyżej fakty nie wyczerpują ogromu zmian zachodzących w spółdzielczości mieszkaniowej w ostatnich latach. Ich kompleksowe przedstawienie wykraczałoby jednak poza ramy niniejszego komentarza. Należy jedynie skonkludować, że oba typy praw systematycznie upodabniają się do siebie, a mówiąc precyzyjniej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu upodabnia się do prawa odrębnej własności (stąd „asymetryczność” w określeniu zjawiska). Proces ten zaszedł już tak daleko, że wskazanie istotnych różnic pomiędzy obu typami praw zaczyna przysparzać trudności.

Nb 87

12. Egzemplifikując powyższą konstatację, podnieść trzeba, że oba prawa: 1) są zbywalne, 2) są dziedziczne, 3) podlegają egzekucji, 4) mogą przysługiwać – bez jakichkolwiek ilościowych ograniczeń – osobom prawnym i fizycznym, choćby nie miały one zdolności do czynności prawnych lub miały tę zdolność ograniczoną, 5) mogą należeć do wielu podmiotów, 6) mogą być zbywane w udziałach, 7) można dla nich zakładać księgi wieczyste (dla odrębnych lokali – obligatoryjnie), a także 8) można je obciążyć hipoteką. Gdy do listy tej dodamy, że oba prawa służą zaspokajaniu identycznych potrzeb, trudno nie zadać pytania o celowość utrzymywania ich rozróżnienia. Wydaje się, że proces zbliżania się do siebie obu typów praw osiągnął już swoje apogeum i należy postulować zastąpienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prawem odrębnej własności.

Rozdział 1. Przepisy ogólne

Art. 1. [Zakres regulacji]

1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Spis treści

Nb

I.

Miejsce ustawy o własności lokali w systemie prawa cywilnego

1

II.

Przedmiotowy zakres regulacji

4

III.

Podmioty uprawnione do wydzielania i nabywania lokali

7

IV.

Nabywanie lokali przez cudzoziemców

18

I. Miejsce ustawy o własności lokali w systemie prawa cywilnego

Nb 1

1. Ustawa o własności lokali stanowi lex specialis w stosunku do KC. Wynika to wprost z jej art. 1 ust. 2, odsyłającego w sprawach nieuregulowanych właśnie do KC. Przepisy KC mają więc zastosowanie m.in.: w zakresie współwłasności odrębnych lokali (art. 195 i n. KC), sporów sąsiedzkich (art. 144 i n. KC), zarządu nieruchomością wspólną, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem (art. 199 i n. KC w zw. z art. 19 WłLokU). Ponadto odrębna własność lokali podlega ochronie na zasadach określonych w art. 222 i n. KC, a ich los prawny po śmierci właściciela determinuje art. 922 i n. KC.

Nb 2

2. Artykuł 1 ust. 2 WłLokU, odsyłający w sprawach nieuregulowanych tą ustawą do przepisów KC, stanowi w gruncie rzeczy superfluum, gdyż obowiązek stosowania tych przepisów w przypadku braku regulacji szczególnych wynika z ogólnych zasad prawa cywilnego (por. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003, s. 594–595; E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11, s. 49).

Nb 3

3. W sprawach nieuregulowanych w komentowanej ustawie do własności lokali mają zastosowanie – oprócz przepisów KC – również inne ustawy. Są to m.in.: KWU oraz KPC – w zakresie spraw wieczystoksięgowych; NierCudzU oraz PrPrywM – w zakresie nabywania lokali przez cudzoziemców; KRO – w zakresie własności lokali w kontekście stosunków majątkowych małżeńskich (jeżeli stosunki te podlegają w konkretnym przypadku prawu polskiemu) i wiele innych ustaw.

II. Przedmiotowy zakres regulacji

Nb 4

1. Ustawa o własności lokali jest pierwszą powojenną kompleksową regulacją przedmiotowej materii. Określa ona sposób wydzielania lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu oraz determinuje ich dalszą egzystencję. Ustawa reguluje prawa i obowiązki właścicieli lokali (wydzielonych i niewydzielonych) oraz sposób zarządu nieruchomością macierzystą, z której lokale te zostały wydzielone.

Nb 5

2. Wcześniejsza regulacja odrębnej własności lokali, zawarta w przepisach KC, nie miała charakteru kompleksowego. Artykuł 135 § 1 KC głosił jedynie, że lokal mieszkalny mógł stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli: 1) był przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich, 2) nie przekraczał rozmiarów określonych w odrębnych przepisach, 3) znajdował się w domu mieszkalnym, w którym – stosownie do tych odrębnych przepisów – dopuszczalne było wyodrębnianie własności poszczególnych lokali. Przepis ten miał zatem charakter blankietowy, a o faktycznej możliwości wydzielania lokali oraz ich dopuszczalnych rozmiarach decydowały bliżej nieokreślone „odrębne przepisy”. Kompleksowy charakter miało natomiast przedwojenne WłLokR, będące pierwowzorem obecnej ustawy.

Nb 6

3. Ustawa o własności lokali zniosła wszelkie rodzajowe ograniczenia budynków podlegających podziałowi. Lokale można zatem wyodrębniać zarówno w domach małych, jak i wielomieszkaniowych. Nie ma w obecnym reżimie prawnym żadnego znaczenia, czy w budynkach tych znajdują się, oprócz lokali mieszkalnych, także lokale o innym przeznaczeniu, np. biura i sklepy.

III. Podmioty uprawnione do wydzielania i nabywania lokali

Nb 7

1. Komentowana ustawa nie zawiera żadnych podmiotowych ograniczeń dotyczących dzielonych budynków. Odrębną własność lokali można zatem ustanawiać w budynkach należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, spółek prawa handlowego, spółdzielni, innych osób prawnych, osób fizycznych itp. Krąg podmiotów uprawnionych do jej ustanowienia jest praktycznie nieograniczony.

Nb 8

2. Według ustawy o własności lokali nieograniczony jest również krąg nabywców odrębnych lokali. Obejmuje on wszelkie podmioty uprawnione do nabywania własności. Ustawodawca odstąpił także od limitowania liczby lokali możliwych do nabycia przez jedną osobę. Nie ma więc żadnych prawnych przeszkód, aby jeden podmiot, np. osoba fizyczna, nabyła kilka, kilkanaście czy nawet więcej odrębnych lokali. Zależy to jedynie od jej woli i możliwości finansowych.

Nb 9

3. Brak ograniczeń podmiotowych w treści ustawy o własności lokali nie oznacza bynajmniej całkowitego ich nieistnienia. Obowiązuje w obecnym reżimie prawnym szereg ustaw szczególnych, dookreślających obrót lokalami należącymi do niektórych podmiotów.

Nb 10

4. Za leges speciales w stosunku do przepisów WłLokU należy uznać m.in. przepisy regulujące obrót lokalami w domach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, zawarte w GospNierU. Dotyczą one przede wszystkim sposobu przeprowadzania przetargów na lokale państwowe i komunalne, ustalania ich ceny, przyznawania bonifikat oraz pierwszeństwa przy ich nabywaniu.
Nabywca lokalu mieszkalnego może uzyskać bonifikatę od ceny oszacowania ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 68 ust. 1 pkt 7 GospNierU). W przypadku zbycia lokalu przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia lub wykorzystania go w tym okresie na cele inne niż mieszkaniowe nabywca zobowiązany jest do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy zbycie lokalu dokonane zostało na rzecz osoby bliskiej. Katalog osób bliskich zamieszczony został w art. 4 pkt 13 GospNierU i obejmuje: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione, małżonka oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Pierwszeństwo to przysługuje m.in. najemcom państwowych i komunalnych lokali mieszkalnych, gdy najem zawarty został na czas nieoznaczony (art. 34 ust. 1 pkt 3 GospNierU). Według przepisów GospNierU sprzedaży lokali użytkowych dokonuje się w drodze przetargu, z tym jednak zastrzeżeniem, że stosownie do jej art. 34 ust. 6 wojewoda – w drodze zarządzenia, a właściwa rada albo sejmik – w drodze uchwały mogą przyznać pierwszeństwo w nabywaniu tych lokali ich najemcom lub dzierżawcom.
Zbycie lokalu mieszkalnego lub użytkowego nie jest dopuszczalne, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego budynku, w którym znajduje się lokal (art. 34 ust. 3 GospNierU). Celem tego zakazu jest ochrona interesów byłych właścicieli, wyzutych z własności z naruszeniem prawa, a także ich następców prawnych.

Nb 11

5. Kolejnym aktem o charakterze szczególnym w stosunku do WłLokU jest ustawa z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.). Określa ona preferencyjne warunki zbywania lokali położonych w budynkach stanowiących własność: 1) przedsiębiorstw państwowych, 2) spółek handlowych, w odniesieniu do których Skarb Państwa jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29.7.2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 185, poz. 1439 ze zm.), z wyłączeniem Polskich Kolei Państwowych SA, 3) innych państwowych osób prawnych, z wyłączeniem Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Osobami uprawnionymi do nabycia lokalu mieszkalnego na preferencyjnych warunkach są według tej ustawy: 1) najemca, zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale, 2) pracownik zbywcy albo jego poprzednika prawnego, z którym przed dniem 12.11.1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy, 3) stale zamieszkały z najemcą w chwili jego śmierci małżonek, zstępny, wstępny, rodzeństwo, osoba go przysposabiająca albo przez niego przysposobiona oraz osoba pozostająca z najemcą we wspólnym gospodarstwie domowym.
Preferencyjne warunki, o których mowa w tej ustawie, polegają na możliwości nabycia lokalu mieszkalnego z prawem pierwszeństwa określonym w GospNierU albo za cenę ustaloną według zasad określonych w GospNierU pomniejszoną o 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej oraz 3% za każdy rok najmu tego mieszkania, przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania. Do okresu pracy, od którego zależy pomniejszenie ceny sprzedaży, wlicza się również okres pracy w podmiotach utworzonych z zakładów i jednostek organizacyjnych wydzielonych z przedsiębiorstw po dniu 1.8.1990 r. oraz okresy pracy w przedsiębiorstwie państwowym lub jednostce organizacyjnej, które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego. Jeśli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej), cena nabycia mieszkania ustalana jest na 5% jego wartości.
Zbycie lokalu mieszkalnego, którego najemcą jest osoba uprawniona do jego nabycia, może zostać dokonane wyłącznie na zasadach określonych w omawianej ustawie. Zbycie takiego lokalu z pominięciem przepisów ustawy jest z mocy prawa nieważne (art. 3 ust. 1 ZbywMiPrzPaU).
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań posługuje się pojęciem mieszkania, a nie lokalu mieszkalnego, co prima facie zakłóca jej spójność z WłLokU. Termin „mieszkanie” został w niej jednak użyty celowo, gdyż kryją się pod nim zarówno lokale mieszkalne, jak i domy jednorodzinne, zwane zbiorczo „mieszkaniami”. Zawarte w art. 2 pkt 3 lit. a ZbywMiPrzPaU odesłanie do definicji lokalu mieszkalnego zawartej we WłLokU świadczy o pojęciowej spójności obu aktów.
Na mocy art. 10 ZbywMiPrzPaU dopuszczalne jest zbywanie po cenach preferencyjnych lokali mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, będących w trwałym zarządzie jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Warunkiem nabycia lokalu na tych zasadach jest złożenie wniosku przez osobę uprawnioną w terminie do 31.12.2008 r.
Od 6.10.2001 r. preferencyjne ceny określone w ZbywMiPrzPaU mają zastosowanie także przy zbywaniu lokali mieszkalnych Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, które zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z 28.9.1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.) jest państwową jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Mocą art. 1 pkt 4 noweli z 23.8.2001 r. (Dz.U. Nr 102, poz. 1118) został dodany do ZbywMiPrzPaU przepis art. 10 ust. 3 dopuszczający możliwość stosowania preferencyjnych cen zbycia lokali mieszkalnych przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Przed wejściem w życie noweli kwestia ta pozostawała sporna.

Nb 12

6. Na zasadach określonych w ZbywMiPrzPaU sprzedawane są również lokale mieszkalne wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Odsyła do nich, z pewnymi zastrzeżeniami, art. 42 ust. 2 ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 1187 ze zm.).

Nb 13

7. Przepisy ZbywMiPrzPaU nie mają zastosowania do Polskich Kolei Państwowych SA. Wyłączenie to wynika wprost z art. 2 pkt 1 lit. b ZbywMiPrzPaU i podyktowane jest specyfiką tej spółki akcyjnej, która działa na podstawie przepisów ustawy z 8.9.2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.). Na mocy art. 41 tej ustawy PKP SA prowadzi samodzielną działalność w zakresie ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych. Nie podlegają sprzedaży lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wykorzystywanych do celów zarządzania infrastrukturą kolejową lub eksploatacji i utrzymania infrastruktury kolejowej, a także lokale mieszkalne w budynkach mieszkalnych znajdujących się na gruntach wchodzących w skład linii kolejowych.
Przepisy KomPKPU, analogicznie do przepisów ZbywMiPrzPaU, określają krąg osób uprawnionych do nabycia lokalu mieszkalnego na preferencyjnych warunkach. Uprawnienie to przysługuje m.in. pracownikom i byłym pracownikom PKP i PKP SA, najemcom lokali mieszkalnych, a także po śmierci najemcy osobom wymienionym w art. 691 § 1 i 2 KC. Nabywca dokonujący jednorazowej wpłaty całości należności uzyskuje bonifikatę w wysokości 25% tej należności (art. 45 ust. 3 KomPKPU). Ustawa dopuszcza także możliwość sprzedaży przez PKP SA lokalu mieszkalnego bez zastosowania obniżki ceny osobie zajmującej ten lokal, lecz niespełniającej warunków do jego preferencyjnego nabycia (art. 42 ust. 3 KomPKPU).

Nb 14

8. Państwową osobą prawną wyłączoną spod działania przepisów ZbywMiPrzPaU jest także Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Działa ona na podstawie ustawy z 22.6.1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 ze zm.) oraz statutu nadanego rozp. MON z 26.5.2010 r. (Dz.U. Nr 108, poz. 705). Nadzór nad Agencją sprawuje Minister Obrony Narodowej. Agencja wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do lokali mieszkalnych stanowiących jego własność, a znajdujących się w jej dyspozycji. Jest ona również uprawniona do ich sprzedaży.
Na mocy art. 56 ZakwSiłZbrU prawo do zakupu lokalu mieszkalnego innego niż kwatera i kwatera internatowa przysługuje osobom zajmującym ten lokal mieszkalny na podstawie tytułu prawnego ustanowionego w drodze decyzji administracyjnej albo umowy najmu na czas nieoznaczony.
Sprzedaży dokonuje dyrektor oddziału regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na pisemny wniosek osoby uprawnionej, pod warunkiem jednak że sprzedawany lokal umieszczony został uprzednio w rocznym planie sprzedaży. Zgodnie z dyspozycją § 5 ust. 2 rozp. MON z 23.12.2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową (Dz.U. z 2005 r. Nr 4, poz. 21) wykazy tych lokali podaje się do wiadomości osób uprawnionych przez wywieszenie ich na tablicy informacyjnej w siedzibie właściwego oddziału regionalnego Agencji oraz w budynkach, w których znajdują się te lokale. Wykazy sporządzane są na zasadach określonych w art. 35 GospNierU, do którego odsyła w tym zakresie § 5 ust. 1 powołanego wyżej rozp. MON z 23.12.2004 r. Mogą być one na bieżąco aktualizowane.
Sprzedaż lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową następuje według wyceny wartości rynkowej lokali oraz związanych z nimi praw do gruntu, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, przy czym osobom uprawnionym przysługują pomniejszenia sięgające nawet 60%.
Należność z tytułu sprzedaży może zostać rozłożona na raty płatne przez okres nie dłuższy niż 5 lat. „Lokalem mieszkalnym” według ZakwSiłZbU jest lokal mieszkalny w rozumieniu WłLokU, pozostający w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, stanowiący własność Skarbu Państwa, przekazany Agencji przez Ministra Obrony Narodowej, lokal mieszkalny pozyskany od spółdzielni mieszkaniowej i towarzystwa budownictwa społecznego oraz lokal mieszkalny pozyskany w drodze umowy najmu, leasingu, darowizny albo innej umowy cywilnoprawnej, spadku albo zapisu. Stanowi tak art. 1a ZakwSiłZbU dodany do niej nowelą z 16.4.2004 r. (Dz.U. Nr 116, poz. 1203) w brzmieniu nadanym nowelą z 22.1.2010 r. (Dz.U. Nr 28, poz. 143), która weszła w życie 1.7.2010 r.

Nb 15

9. Regulacje szczególne dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych w ramach spółdzielczości mieszkaniowej zawarte zostały w ustawie z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Daje ona spółdzielniom mieszkaniowym prawo do ustanawiania odrębnej własności lokali, a także przyznaje członkom tych spółdzielni roszczenie o przekształcenie spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność. Nie powiodła się próba dokonania powyższych przekształceń ex lege, a zatem zastąpiono je przekształceniami dobrowolnymi. Z rozwiązań przyjętych przez ustawodawcę wynika jasno, że spółdzielnie mieszkaniowe stały się poważnym źródłem lokali stanowiących odrębną własność.
Artykuł 27 ust. 1 SpMieszkU nakazuje – w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie, lecz z pewnymi ograniczeniami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną – stosowanie do prawa odrębnej własności lokalu przepisów WłLokU. Z tego też powodu SpMieszkU wymaga szerszego komentarza.
Ustawa ta, mimo stosunkowo krótkiego okresu funkcjonowania, została już wielokrotnie znowelizowana. Ponadto część jej przepisów utraciła moc w wyniku orzeczeń TK (wyr.: z 29.5.2001 r., K 5/01, OTK 2001, Nr 4, poz. 87; z 30.3.2004 r., K 32/03, OTK-A 2004, Nr 3, poz. 23; z 20.4.2005 r., K 42/02, Dz.U. Nr 72, poz. 643), wobec czego jej aktualne brzmienie znacznie odbiega od brzmienia pierwotnego.
Według art. 1 ust. 2 SpMieszkU celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin przez m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Ponadto, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć z tym członkiem umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu. Warunkiem zawarcia umowy jest spełnienie przez członka szeregu wymagań określonych w tej ustawie.
Przesłanki nabycia własności lokalu, do którego przysługuje prawo lokatorskie, określone zostały w art. 12 SpMieszkU, zaś nabycia własności lokalu, do którego przysługuje prawo własnościowe – w art. 17¹⁴ SpMieszkU. W obu przypadkach jest to przede wszystkim dokonanie przez członka szeregu spłat. Warto zauważyć, że przepisy te posługują się niewłaściwym – zdaniem autora – sformułowaniem „umowa przeniesienia własności lokalu”, podczas gdy chodzi w nich o „umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu”. To błędne sformułowanie sugeruje, że umowa ta ma charakter jedynie rozporządzający, co nie jest prawdą, ma ona bowiem również charakter zobowiązujący (por. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, s. 198, 285, 286).
Według przepisów Rozdziału 3 omawianej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa może zawrzeć ze swoim członkiem umowę, mocą której zobowiąże się ona do wybudowania lokalu oraz ustanowienia na rzecz członka jego odrębnej własności. Umowa taka powinna zawierać szereg istotnych postanowień, w tym m.in.: 1) zobowiązanie członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową, 2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, 3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu oraz 4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej. Z chwilą jej zawarcia powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, nazwane w ustawie „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ma ono charakter zbywalny oraz dziedziczny i wraz z wkładem budowlanym (albo jego wniesioną częścią) przechodzi na nabywców.
Nabycie ekspektatywy staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni, nawet w przypadku braku członkostwa jego poprzedników. Jest to – zdaniem autora – rozwiązanie słuszne, gdyż uniezależnia skuteczność nabycia ekspektatywy przez ostatniego nabywcę od przyjęcia w poczet członków „łańcucha” jego poprzedników.
Spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz członka uprawnionego z ekspektatywy najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów wymagane jest pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania tego pozwolenia.
Stosownie do art. 21 ust. 2 SpMieszkU ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać dokonane na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa. Ustanowienie odrębnej własności lokalu odbywa się na zasadach określonych we WłLokU.
Na straży interesów właścicieli odrębnych lokali niebędących członkami spółdzielni stoi art. 24 SpMieszkU. Przepis ten umożliwia tym osobom zaskarżenie do sądu uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni w zakresie, w jakim uchwały te dotyczą należących do tych osób praw odrębnej własności lokali.
Artykuł 26 SpMieszkU nakazuje stosowanie przepisów WłLokU w sytuacji, gdy w określonym budynku lub budynkach spółdzielni, położonych w obrębie danej nieruchomości, została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni. W sytuacji takiej wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege. Jej członkowie zobowiązani są jednak partycypować w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych nieruchomości spółdzielni, które służą do ogólnego użytku. Rozwiązanie to uznać należy za słuszne. Przepisów dotyczących spółdzielczości nie sposób stosować do materii, która spółdzielczą być przestała. Z drugiej jednak strony właściciele odrębnych lokali, nawet jeśli nie są członkami spółdzielni, powinni uczestniczyć w kosztach utrzymania tych nieruchomości spółdzielni, z których korzystają.

Nb 16

10. Analiza treści omówionych wyżej aktów prawnych prowadzi do wniosku, że przyjęte przez współczesnego ustawodawcę regulacje szczególne dotyczące odrębnej własności lokali są ze sobą spójne. Efekt ten ocenić należy pozytywnie, zwłaszcza w kontekście szerokiego podmiotowego zakresu objętego tymi regulacjami. Jest rzeczą oczywistą, że zasady ustanawiania odrębnej własności lokali przez osoby fizyczne, spółki prawa handlowego albo spółdzielnie nie mogą być całkiem tożsame z zasadami obowiązującymi Wojskową Agencję Mieszkaniową albo przedsiębiorstwo państwowe. Nie ma możliwości stworzenia jednego wspólnego algorytmu postępowania dla wszystkich podmiotów. Zbyt duża jest ich różnorodność. Dlatego też słusznie uczynił ustawodawca, umieszczając niektóre regulacje szczególne w odrębnych „resortowych” ustawach, odwołując się w nich jednak do „trzonu” omawianej instytucji, określonego we WłLokU.

Nb 17

11. Warto zauważyć, że powołane wyżej ustawy odwołują się – w sprawach dotyczących odrębnej własności lokali – zarówno do WłLokU, jak i do siebie nawzajem. Z kolei WłLokU, w szczególności jej art. 2, realizuje dyspozycję art. 46 KC, według którego nieruchomościami mogą być części budynków, jeżeli z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Komentowana ustawa obejmuje właśnie owe przepisy szczególne. Można zatem stwierdzić, że powołane wyżej akty prawne tworzą w zakresie instytucji odrębnej własności lokali wycinek spójnego systemu prawnego.

IV. Nabywanie lokali przez cudzoziemców

Nb 18

1. Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców (t.j. Dz.U z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.), zwanych według terminologii przyjętej od 1932 r. „cudzoziemcami”, obowiązuje w prawie polskim do chwili obecnej. Według jej pierwotnego brzmienia zezwolenie na nabycie nieruchomości przez obcokrajowca wydawała RM na wniosek Ministra Skarbu. Nowela z 3.12.1932 r. (Dz.U. Nr 109, poz. 897) zastąpiła termin „obcokrajowiec” terminem „cudzoziemiec”, zaś kompetencje RM przekazała Ministrowi Spraw Wewnętrznych.

Nb 19

2. W obecnym reżimie prawnym, po wejściu w życie noweli z 22.4.2005 r. (Dz.U. Nr 94, poz. 788), zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wymagane jest – w zakresie odrębnych lokali – jedynie przy nabyciu przez cudzoziemca własności lokalu użytkowego niebędącego garażem związanym z zaspokajaniem jego potrzeb mieszkaniowych. Z obowiązku tego zwolniony został jednak cudzoziemiec: 1) zamieszkujący w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, 2) będący małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkujący w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, jeżeli nabyty lokal użytkowy stanowić będzie wspólność ustawową małżonków, 3) uprawniony w dniu nabycia lokalu użytkowego do dziedziczenia ustawowego po jego zbywcy, pod warunkiem że zbywca jest właścicielem lokalu co najmniej 5 lat, 4) będący bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym przejmującym lokal użytkowy na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, 5) będący bankiem nabywającym lokal użytkowy w drodze objęcia akcji lub udziałów w spółce, w związku z dochodzeniem roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych, przy ziszczeniu się przesłanek określonych w art. 8 ust. 1 pkt 7 NierCudzU.

Nb 20

3. Wymienionych wyżej zwolnień nie stosuje się do lokali użytkowych położonych w strefie nadgranicznej, co oznacza, że cudzoziemiec nabywający taki lokal musi uzyskać zezwolenie w każdym przypadku.

Nb 21

4. Niejasna jest przyczyna szczególnego uprzywilejowania małżeńskiej wspólności ustawowej w stosunku do wspólności umownej. Artykuł 8 ust. 1 pkt 3 NierCudzU zwalnia od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkałego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata, nieruchomości (w tym lokali użytkowych), które w wyniku nabycia stanowić będą verba legis „wspólność ustawową małżonków”. Z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia nie mogą skorzystać małżeństwa „mieszane”, w których ustrój majątkowy oparty jest na zasadach małżeńskiej wspólności umownej. Jeżeli zatem małżonkowie rozszerzyli wspólność ustawową, np. o majątek nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego, to pozbawili się tym samym możliwości skorzystania z powyższego zwolnienia, gdyż w małżeństwie ich panuje ustrój wspólności umownej, a nie ustawowej.
Autor nie podziela wyrażanego niekiedy w piśmiennictwie poglądu, jakoby użyty w NierCudzU termin „wspólność ustawowa małżonków” należało interpretować rozszerzająco, przyjmując, że zwolnienie obejmuje także przypadki nabycia nieruchomości (lokali użytkowych) do „ograniczonej wspólności ustawowej” albo „rozszerzonej wspólności ustawowej”. Jest to stanowisko trudne do obrony, zwłaszcza po noweli KRO z 17.6.2004 r. (Dz.U. Nr 162, poz. 1691), która weszła w życie 20.1.2005 r. Należy także pamiętać, że niektóre umowy majątkowe małżeńskie skonstruowane są w taki sposób, że zawierają jednocześnie zarówno elementy ograniczające wspólność ustawową, jak i elementy rozszerzające tę wspólność, tzn. wyłączają ze wspólności pewne składniki ustawowo do niej zaliczane, a wprowadzają do niej niektóre składniki ustawowo z niej wyłączone. Błędne byłoby jednak twierdzenie, że powstaje w ten sposób „ograniczono-rozszerzona wspólność ustawowa”.
Regulacje dotyczące wspólności ustawowej zawarte zostały w Rozdziale I Działu III KRO zatytułowanym „Ustawowy ustrój majątkowy”. Pierwszy przepis tego rozdziału, tj. art. 31 KRO, stanowi, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jedno z nich (majątek wspólny). Dalsze przepisy tego rozdziału dookreślają ten ustrój majątkowy.
Z kolei umownym ustrojom majątkowym poświęcony został w KRO Rozdział II Działu III, zatytułowany „Umowne ustroje majątkowe”. Według art. 47 § 1 KRO tego rozdziału małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Zgodnie z art. 47 § 2 KRO w razie rozwiązania umowy majątkowej w czasie trwania małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej.
Z powołanych wyżej przepisów, zamieszczonych zresztą w odrębnych rozdziałach KRO, wynika jednoznacznie, że ustawodawca odróżnia umowne ustroje majątkowe od ustroju ustawowego. Z chwilą powstania wspólności umownej przestaje funkcjonować (albo nie powstaje) wspólność ustawowa. W przypadku rozwiązania umowy majątkowej małżeńskiej powstaje wspólność ustawowa (ponownie albo pierwotnie – w zależności od tego, czy rozwiązana została umowa zawarta w trakcie małżeństwa, czy przed jego zawarciem, tzn. w zależności od tego, czy w konkretnym małżeństwie panował już kiedyś ustrój wspólności ustawowej, czy też nie). Oba ustroje majątkowe (ustawowy i umowny) wyłączają się wzajemnie.
Pamiętać też trzeba, że powołany wyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 NierCudzU, zwalniający cudzoziemca od obowiązku uzyskania zezwolenia przy nabyciu nieruchomości do małżeńskiej wspólności ustawowej, stanowi wyjątek od ogólnej zasady nakładającej na cudzoziemców obowiązek uzyskiwania zezwolenia, a zatem również i z tego względu nie powinien być interpretowany rozszerzająco.
W świetle przedstawionych argumentów należy przyjąć, że wymaga zezwolenia nabycie lokalu użytkowego przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 3 NierCudzU, do majątku objętego małżeńską wspólnością umowną, określaną jako „rozszerzona/ograniczona wspólność ustawowa”.

Nb 22

5. W obecnym reżimie prawnym za błędne należy uznać spotykane niekiedy w piśmiennictwie stanowisko, według którego w przypadku małżeństw „mieszanych” zezwolenie na nabycie nieruchomości (w tym lokalu użytkowego) do małżeńskiej wspólności ustawowej wymagane jest tylko wtedy, gdy czynności nabycia dokonuje małżonek będący cudzoziemcem. Orędownicy tego poglądu uważają, że zezwolenie nie jest wymagane w sytuacji, gdy stroną umowy nabycia jest jedynie małżonek będący obywatelem polskim, zaś małżonka-cudzoziemca dotyczą tylko skutki prawne tej czynności, tzn. wejście przedmiotowej nieruchomości do małżeńskiej wspólności majątkowej. Pogląd ten nie znajduje oparcia w aktualnych przepisach prawa. Według art. 1 ust. 4 NierCudzU nabyciem nieruchomości w rozumieniu tej ustawy jest nabycie prawa własności na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a zatem również w sposób bierny.
Po wejściu w życie noweli z 15.3.1996 r. (Dz.U. Nr 45, poz. 198) straciła aktualność uchw. SN z 31.1.1986 r. (III CZP 70/85, OSNCP 1986, Nr 12, poz. 207), według której nabycie przez małżonka, którego współmałżonek jest cudzoziemcem, nieruchomości bez zezwolenia (chodziło o lokal mieszkalny, którego nabycie wymagało wówczas uzyskania zezwolenia) rodzi skutki prawne z art. 32 § 1 KRO (tzn. zaliczenie tej nieruchomości do dorobku małżonków – przepis obecnie uchylony) i pozwala na ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej jako nabytego w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżonków, przy czym w sytuacji takiej wpis do księgi wieczystej powinien zostać dokonany na podstawie orzeczenia sądu wydanego w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Przytoczona wyżej uchwała straciła aktualność przede wszystkim wobec stanowczego brzmienia cytowanego już art. 1 ust. 4 NierCudzU. Jeżeli „nabyciem nieruchomości” przez cudzoziemca jest nabycie prawa własności na podstawie „każdego zdarzenia prawnego”, to nie ma wątpliwości, że zdarzeniem tym jest również czynność prawna dokonana przez małżonka będącego obywatelem polskim. Z kolei art. 6 ust. 1 NierCudzU stanowi explicite, że nabycie przez cudzoziemca nieruchomości z naruszeniem przepisów tej ustawy jest nieważne. Ustawodawca nie pozostawił więc miejsca na jakiekolwiek interpretacje.

Nb 23

6. Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie lokalu użytkowego nie dotyczy cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw Unii Europejskiej, Islandii, Lichtensteinu, Norwegii oraz Szwajcarii, którzy mogą nabywać wszelkie lokale bez żadnych ograniczeń. Wynika to z art. 8 ust. 2 NierCudzU.

Nb 24

7. Żaden przepis nie ogranicza liczby lokali mieszkalnych, które cudzoziemiec może nabyć w Polsce bez zezwolenia. Spotykany niekiedy pogląd, że chodzi tu o jeden lokal mieszkalny służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych cudzoziemca, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

Nb 25

8. Autor nie podziela stanowiska niektórych autorów, że zezwolenie wymagane jest przy nabyciu ostatniego lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy cudzoziemiec nabywający ten lokal jest już właścicielem wszystkich pozostałych lokali w danym budynku. Cudzoziemiec taki nie staje się właścicielem jednej samodzielnej nieruchomości, lecz jest nadal właścicielem określonej liczby odrębnych lokali oraz związanych z ich własnością udziałów w nieruchomości macierzystej, które w tym szczególnym przypadku obejmują wprawdzie całość tej nieruchomości, lecz jedynie rachunkowo, jako suma praw związanych z odrębnymi lokalami (leges extra commercium). Nie znajduje tu zastosowania cytowany już przepis art. 1 ust. 4 NierCudzU stanowiący, że nabyciem nieruchomości w rozumieniu tej ustawy jest nabycie prawa własności na podstawie każdego zdarzenia prawnego, bowiem w przypadku nabycia ostatniego lokalu cudzoziemiec nie nabywa własności nieruchomości macierzystej, lecz jedynie własność tego konkretnego lokalu wraz z udziałem we własności nieruchomości macierzystej, w której pozostałe udziały nabył w drodze wcześniejszych zdarzeń prawnych, podlegających regulacjom obowiązującym w dacie ich zaistnienia. Z nabycia lokalu mieszkalnego nie sposób wyinterpretować nabycia nieruchomości innej niż ten lokal mieszkalny.
Nie wdając się jednak w dalsze rozważania, za kluczowy argument w poruszonej tu kwestii uznać trzeba okoliczność, że w demokratycznym państwie prawnym obowiązek uzyskania zezwolenia musi wynikać z przepisu ustawy, a nie mglistego domniemania. Artykuł 8 ust. 1 pkt 1 NierCudzU stanowi wyraźnie, że nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego. Trudno o bardziej klarowny przepis. Clara non sunt interpretanda, zatem należy przyjąć, że nabycie ostatniego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca będącego właścicielem pozostałych lokali w danym budynku nie wymaga zezwolenia.
Marginalnie warto zaznaczyć, że przedstawiony wyżej problem dotyczy najczęściej małych domów mieszkalnych, w których znajduje się tylko kilka mieszkań.
Zezwolenia nie wymaga nabywanie lokali spółdzielczych. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie podlega przepisom NierCudzU.

Art. 2. [Lokal samodzielny; część składowa]

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Spis treści

Nb

I.

Lokal jako odrębna nieruchomość

1

II.

Definicja lokalu i jego części składowe

11

III.

Status prawny balkonów i loggii

28

IV.

Przynależność piwnic

39

V.

Miejsca postojowe

52

VI.

Funkcjonalny podział lokali

62

VII.

Samodzielność lokalu

68

VIII.

Wymagania techniczne dla budynków i pomieszczeń

82

IX.

Dokumentacja techniczna lokalu

104

I. Lokal jako odrębna nieruchomość

Nb 1

1. Wywodząca się z prawa rzymskiego koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum, została recypowana przez wielkie kodyfikacje europejskie. Wyrazem jej przyjęcia przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego Kodeksu, według którego własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

Nb 2

2. Analogiczną regulację przyjął kodeks cywilny austriacki, który mocą § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome, w § 293 dookreślał zaś, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

Nb 3

3. Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu.

Nb 4

4. Nawet kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości.

Nb 5

5. Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również ustawodawstwo polskie, czego wyrazem był art. 3 Prawa rzeczowego z 1946 r., uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności.

Nb 6

6. Obecnym odzwierciedleniem przyjęcia powyższej koncepcji nieruchomości przez prawo polskie jest treść art. 46 KC, według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta została powtórzona w art. 4 pkt 1 GospNierU, według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności. Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek różnych ustaw należy uznać za praktykę legislacyjnie niepożądaną, niemniej jednak ich współczesna koegzystencja dowodzi niezbicie, że przedstawiona wyżej koncepcja nieruchomości silnie osadziła się w prawie polskim.

Nb 7

7. Z cytowanych wyżej definicji wynika jednoznacznie, że ustawodawca polski przyznał odrębnym lokalom status nieruchomości. Potwierdza to expressis verbis właśnie art. 2 ust. 1 WłLokU.

Nb 8

8. Uznanie samodzielnego lokalu za odrębną nieruchomość znajduje logiczne uzasadnienie. Koncepcja nieruchomości lokalowej nawiązuje do ogólnego pojęcia nieruchomości, rozumianej jako wyodrębniona za pomocą kryteriów fizycznych i prawnych część powierzchni ziemi wraz ze wszystkim co się na niej znajduje. Samodzielny lokal wprawdzie nie jest częścią powierzchni ziemi, lecz przez elementy konstrukcyjne budynku, takie jak fundamenty i ściany nośne, jest trwale z ziemią związany. Ponadto może on spełnić dwa pozostałe kryteria nieruchomości, a mianowicie zostać fizycznie wydzielony ścianami w obrębie budynku oraz prawnie przypisany do konkretnej osoby jako jego właściciela.

Nb 9

9. W uchw. z 19.11.2010 r. (III CZP 85/10, OSNC 2011, Nr 5, poz. 57) SN przyjął, że w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. Zdaniem SN odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku – poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. Jeżeli w budynku znajduje się tylko jeden samodzielny lokal, to pokrywa się on fizycznie z tym budynkiem, co oznacza, że fundamenty, mury zewnętrzne i dach takiego budynku służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu. Występuje wówczas brak nieruchomości wspólnej, tzn. takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. Innymi słowy, jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku tym znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, gdyż tylko w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu.

Nb 10

10. Odrębną własność lokalu w budynku jednolokalowym można jednak ustanowić, gdy dana nieruchomość gruntowa zabudowana jest co najmniej jeszcze jednym budynkiem, w którym znajduje się przynajmniej jeden samodzielny lokal, a niemożliwe jest podzielenie tej nieruchomości gruntowej w taki sposób, aby dało się z niej wydzielić do nowej księgi wieczystej nieruchomość gruntową zabudowaną tylko tym jednym budynkiem obejmującym dany lokal. Innymi słowy, gdy nie jest możliwe przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarcza dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach (por. częściowo nieaktualny wyr. SN z 16.1.2008 r., IV CSK 402/07, Legalis).

II. Definicja lokalu i jego części składowe

Nb 11

1. Przedwojenne WłLokR nie formułowało definicji lokalu. Nie zawierał jej również KC, na podstawie którego odrębna własność lokali funkcjonowała do końca 1994 r. Z tego też względu za novum należy uznać definicję lokalu mieszkalnego zawartą w obecnej WłLokU, opartą na koncepcji przejętej z ustawy z 10.4.1974 r. – Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 14, poz. 84 ze zm.).

Nb 12

2. Według art. 2 ust. 2 WłLokU samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Artykuł 2 ust. 4 przewiduje dalej, iż do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym lokal wyodrębniono. W szczególności pomieszczeniami przynależnymi mogą być: piwnica, strych, komórka i garaż.

Nb 13

3. Z powołanej wyżej normy wynika, że za kryterium uznania części nieruchomości za odrębny lokal współczesny ustawodawca przyjął jej funkcjonalną, a nie fizyczną integralność. Do lokalu mogą zatem przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Warto przypomnieć, że zawarte w komentowanym przepisie exempli modo wyliczenie ulegało z upływem lat modyfikacjom. W pierwotnym brzmieniu ustawy przykładowymi pomieszczeniami przynależnymi były: piwnica, strych i magazyn. Nowela z 22.8.1997 r. (Dz.U. Nr 106, poz. 682 ze zm.) wyłączyła z wyliczenia magazyn, zaś nowela z 16.3.2000 r. (Dz.U. Nr 29, poz. 355) dodała doń komórkę i garaż.

Nb 14

4. Mimo dużej prima facie przejrzystości omawianej definicji, nasuwa się na jej tle wiele wątpliwości. Brak dookreślenia pojęć izby oraz pomieszczenia pomocniczego, a w pewnym sensie również pojęcia pomieszczenia przynależnego, rodzi w doktrynie rozbieżności interpretacyjne. Nie sposób bowiem na podstawie powyższej definicji udzielić jednoznacznej odpowiedzi na wiele pytań. Co należy rozumieć przez pojęcie izby, a co przez pojęcie pomieszczenia pomocniczego? Jakie są wzajemne relacje między pojęciem pomieszczenia pomocniczego a pomieszczenia przynależnego? Czy odrębny lokal mieszkalny obejmuje również przyległy doń balkon lub taras?

Nb 15

5. Ustawa definiuje pojęcie lokalu na zasadzie ignotum per ignotum, czyni to bowiem przy użyciu nigdzie niezdefiniowanych pojęć izby oraz pomieszczenia pomocniczego. Znaczenia tych terminów można się jedynie domyślać. Wydaje się, że ze sformułowania „izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” można wysnuć wniosek, że izbami są te pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają, zaś pomieszczeniami pomocniczymi te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. Przy takim rozumieniu komentowanego przepisu izbami będą z pewnością pokoje, zaś przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze (zob. wyr. SN z 7.3.2003 r., III RN 29/02, PP 2003, Nr 7, s. 62). Za izbę należy uznać – zdaniem autora – także kuchnię, w której – jak uczy doświadczenie – koncentruje się życie typowej polskiej rodziny.

Nb 16

6. Na tle omawianej definicji nasuwa się pytanie, czy „izby”, „pomieszczenia pomocnicze” oraz „pomieszczenia przynależne” stanowią zbiory rozłączne. Czy zaklasyfikowanie pomieszczenia jako „przynależne” wyklucza możliwość jednoczesnego uznania go za „pomocnicze”? Nie jest to całkiem oczywiste, wobec przyjętego przez ustawodawcę różnego kryterium podziału. Podział pomieszczeń na „izby” i „pomieszczenia pomocnicze” oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie „pomieszczeń przynależnych” opiera się na kryterium położenia. Taka konstrukcja przepisu uniemożliwia udzielenie sensownej odpowiedzi na postawione wyżej pytanie. Nie da się tego uczynić, gdyż odmienna jest w obu przypadkach cecha wyróżniająca (differentia specifica). Podejmując się tej próby, należy pamiętać, że porównywać można jedynie cechy porównywalne (par pari refertur).
Zdaniem G. Bieńka i Z. Marmaja pomieszczenia pomocnicze powinny zawsze znajdować się w obrębie lokalu (tak ciż, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006, s. 42; por. E. Drozd, Lokal, s. 56). Z poglądem tym – co do zasady – należy się zgodzić, choć trzeba podkreślić, że konsekwencją jego przyjęcia będzie uznanie łazienki położonej poza lokalem, co ma niekiedy miejsce w starym budownictwie, za pomieszczenie „przynależne”, a nie „pomocnicze”. Można zatem bronić poglądu, że łazienkę taką da się od lokalu odłączyć, gdyż zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 WłLokU pomieszczenia przynależne mogą, lecz nie muszą do niego przynależeć (lokal nie musi mieć pomieszczeń przynależnych). Ponadto według art. 2 ust. 2 WłLokU zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych służą jedynie izby oraz pomieszczenia pomocnicze, a jak już zostało powiedziane, owa „przynależna” łazienka nie może być uznana za żadne z nich, gdyż nie leży w obrębie lokalu.
Nasuwa się zatem pytanie, czy lokal, którego użytkownicy nie mają zapewnionego dostępu do urządzeń sanitarnych, może być nadal uważany za lokal samodzielny. W przekonaniu autora – nie może, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej, tak aby użytkownicy danego lokalu nie musieli korzystać z urządzeń sanitarnych położonych w innych lokalach, gdyż wyklucza to możliwość uznania lokalu za samodzielny. W przypadku braku ogólnodostępnych urządzeń sanitarnych dochodzimy do niedorzeczności, w której odrębny lokal traci atrybut samodzielności, przez co powinien utracić status odrębnego lokalu, na skutek odłączenia pomieszczenia, które nie jest ani izbą, ani pomieszczeniem pomocniczym i którego przynależność ma charakter jedynie fakultatywny.
Należy zauważyć, że do wyrażanego w piśmiennictwie i orzecznictwie stanowiska głoszącego, iż pomieszczenia pomocnicze muszą zawsze znajdować się w obrębie lokalu, należy podchodzić z pewną dozą ostrożności. Definicja lokalu zawarta w art. 2 ust. 2 WłLokU nie jest w tym względzie zupełnie jednoznaczna. Przepis ten stanowi, że „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi [przepis nie precyzuje położenia pomieszczeń pomocniczych – przyp. autora] służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Prawidłowość konkluzji, że „wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku” dotyczy izb, nie budzi najmniejszych wątpliwości. Nie jest natomiast zupełnie oczywiste, czy dotyczy ono także pomieszczeń pomocniczych. Można domniemywać, że gdyby zamiarem ustawodawcy było kategoryczne „ulokowanie” wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie fizycznie wydzielonego lokalu, dałby temu wyraz w bardziej wyrazisty sposób.
Obrońcy poglądu przeciwnego mogą z kolei argumentować, że gdyby ustawodawca dopuszczał możliwość położenia pomieszczeń pomocniczych poza obrębem lokalu, wyartykułowałby to wprost, podobnie jak to uczynił odnośnie do pomieszczeń przynależnych.
Z komentowanej definicji nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie lokalu. Należy podkreślić, że w szczególnych przypadkach lokal może obejmować pomieszczenie pomocnicze położone poza jego obrębem, takie jak wspomniana wyżej łazienka.
Rodzi się oczywiście pytanie o sens podobnych dociekań, przede wszystkim zaś o to, czy wprowadzony ustawą trójpodział pomieszczeń ma jakiekolwiek normatywne znaczenie. Ogólna zasada wykładni prawa lex nihil frustra facit nakazuje udzielenie odpowiedzi twierdzącej. Skoro ustawodawca wprowadził do ustawy wszystkie trzy terminy, to należy domniemywać, że nie uczynił tego daremnie.
Cel posłużenia się przez ustawodawcę pojęciem pomieszczenia przynależnego jest dość oczywisty. Sformułowanie to podkreśla dopuszczalność braku fizycznej integralności takiego pomieszczenia z „lokalem głównym”. Trudno jednak doszukać się celowości podziału pomieszczeń na „izby” i „pomieszczenia pomocnicze”, zwłaszcza wobec wspomnianego już braku legalnej definicji tych pojęć. Zdaniem J. Skąpskiego podział na „izby” i „pomieszczenia pomocnicze” nawiązuje do polskiej normy określającej powierzchnię użytkową jako składającą się z powierzchni podstawowej i pomocniczej (PN-70/B-02365) i jest podziałem sztucznym, któremu „nie warto poświęcić ani jednej linijki rozważań” (tak J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP 1996, Nr 2, s. 211–212). Należy zgodzić się z poglądem autora, bowiem „wytropienie” normatywnego znaczenia owego podziału graniczy z niemożliwością (por. E. Drozd, Lokal, s. 57). Analizując przedstawiony tu problem, należy mieć na uwadze również i tę okoliczność, że przy nowoczesnych technologiach stosowanych obecnie w budownictwie zmiana przeznaczenia dowolnego pomieszczenia jest zabiegiem stosunkowo prostym.

Nb 17

W wyroku z 20.7.2007 r. (I CSK 148/07, Legalis), SN wyjaśnił, że o tym, czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność oraz jaki jest udział każdego z właścicieli w nieruchomości wspólnej, nie decyduje faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z przepisami WłLokU o odrębnej własności lokali.

Nb 18

7. Obecna ustawa nie wprowadza żadnych ograniczeń w zakresie dopuszczalnej powierzchni lokali. Ograniczenia takie nie wynikają również z innych aktów normatywnych.

Nb 19

8. Lokal mieszkalny składa się z izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (art. 2 ust. 2 WłLokU). Pojęcie stałego pobytu ludzi dookreślone zostało w rozp. MI z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Według § 4 pkt 1 tego rozporządzenia przez pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi należy rozumieć takie pomieszczenie, w którym przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny.

Nb 20

9. Powołane wyżej rozp. MI z 12.4.2002 r. określa szczegółowo wymagania techniczne, które spełniać powinien lokal mieszkalny. Rozporządzenie posługuje się terminem „mieszkanie”, które definiuje in extenso jako „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Definicja ta koresponduje z definicją lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 ust. 2 WłLokU.

Nb 21

10. Mieszkanie powinno być wyposażone w kuchnię lub wnękę kuchenną, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej. Kuchnia i wnęka kuchenna powinny być wyposażone w trzon kuchenny, zlewozmywak lub zlew oraz mieć układ przestrzenny, umożliwiający zainstalowanie chłodziarki oraz urządzenie miejsca pracy.

Nb 22

11. Mieszkanie, z wyjątkiem jedno- i dwupokojowego, powinno mieć możliwość przewietrzania na przestrzał lub narożnikowo. Nie dotyczy to mieszkania w budynku podlegającym przebudowie, a także mieszkania wyposażonego w wentylację mechaniczną o działaniu ciągłym, wywiewną lub nawiewno-wywiewną.

Nb 23

12. Pomieszczenie mieszkalne i kuchenne powinno mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym. W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się pomieszczenie kuchenne bez okien lub wnękę kuchenną połączoną z przedpokojem, pod warunkiem zastosowania co najmniej wentylacji grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej albo mechanicznej wywiewnej – w przypadku kuchni gazowej. W mieszkaniu wielopokojowym kuchnia może stanowić część pokoju przeznaczonego na pobyt dzienny, pod warunkiem zastosowania w tym pomieszczeniu wentylacji grawitacyjnej lub mechanicznej z podłączeniem do niej okapu wywiewnego nad trzonem kuchennym, a także z zapewnieniem odprowadzenia powietrza z pomieszczenia dodatkowym otworem wywiewnym, usytuowanym nie więcej niż 0,15 m poniżej płaszczyzny sufitu.

Nb 24

13. Minimalna szerokość w świetle ścian pomieszczeń usytuowanych w budynku wielorodzinnym powinna wynosić w przypadku: 1) pokoju sypialnego przewidzianego dla jednej osoby – 2,2 m, 2) pokoju sypialnego przewidzianego dla dwóch osób – 2,7 m, 3) kuchni w mieszkaniu jednopokojowym – 1,8 m, 4) kuchni w mieszkaniu wielopokojowym – 2,4 m. Co najmniej jeden pokój w mieszkaniu powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m².

Nb 25

14. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m, przy czym kształt i wymiary przedpokoju powinny umożliwiać przeniesienie chorego na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach zmiany kierunku ruchu.

Nb 26

15. Minimalna wysokość pokoi wynosi 2,5 m, a pokoi na poddaszu 2,2 m, przy czym w przypadku stropów pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, nie mniejszą jednak niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Nb 27

16. Minimalna wysokość łazienki wynosi 2,5 m, z tym zastrzeżeniem, że dopuszcza się zmniejszenie tej wysokości do 2,2 m w przypadku łazienki wyposażonej w wentylację mechaniczną wywiewną lub nawiewno-wywiewną.

III. Status prawny balkonów i loggii

Nb 28

1. Niejasno jawi się pod rządami obecnej ustawy status prawny balkonów. W kwestii tej ścierają się ze sobą od lat dwa przeciwstawne poglądy. Według pierwszego z nich lokal nie obejmuje przyległego doń balkonu ze względu na brak atrybutu „wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku”. Nie jest on również „pomieszczeniem przynależnym”, gdyż w ogóle nie jest „pomieszczeniem”. Orędownicy tego poglądu twierdzą, że nie można uznać za „pomieszczenie” wystającej poza obręb budynku żelbetonowej płyty, wyposażonej jedynie w metalową barierkę.

Nb 29

2. Według „Słownika współczesnego języka polskiego” pod red. B. Dunaja (Warszawa 1996, s. 799) „pomieszczenie to miejsce mogące pomieścić kogoś lub coś, zwłaszcza wydzielona ścianami i stropem część budynku”. Balkon kryteriów tych nie spełnia, a zatem pomieszczeniem nie jest. Wprawdzie zawarta w art. 2 WłLokU egzemplifikacja pomieszczeń przynależnych nie jest wyliczeniem wyczerpującym, a jedynie przykładowym, niemniej jednak wszystkie wymienione w tym przepisie pomieszczenia przynależne, tj. piwnica, strych, komórka i garaż, spełniają kryteria przytoczonej wyżej definicji. Nie można zatem przyjąć, że balkon, który kryteriów tych nie spełnia, znajduje się „milcząco” wśród nich. Należy zatem uznać, że został on przez ustawę wyłączony z lokalu.
Zwolennicy powyższej koncepcji wywodzą dalej, że jeżeli balkon nie wchodzi w skład odrębnego lokalu, to musi wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że balkony, jako części elewacji budynku, podobnie jak klatki schodowe oraz strychy, objęte są współwłasnością przymusową. Według „Słownika języka polskiego” elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz z występującymi na niej elementami architektonicznymi i wystrojem (t. I, s. 504). Jest to konstatacja zaskakująca, gdyż wynika z niej, że właściciel „lokalu z balkonem” powinien zapewnić sąsiadom swobodny dostęp do niego. Jeśli bowiem balkon objęty jest współwłasnością, to żadnemu ze współwłaścicieli, w tym także właścicielowi przyległego lokalu, nie przysługuje prawo wyłącznego korzystania. Mogą zatem z niego korzystać wszyscy współwłaściciele. Na tle tej konkluzji jawi się wizja sąsiada przemykającego przez cudze mieszkanie na wspólny balkon.

Nb 30

3. Z powyższym poglądem nie zgadzają się zwolennicy drugiej koncepcji. Uważają oni, że przyległy do lokalu balkon stanowi jego część składową. U podłoża tego poglądu leży argument, że nieruchomość wspólna obejmuje jedynie te części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Balkon przyległy do odrębnego lokalu z istoty rzeczy może służyć do wyłącznego użytku właściciela tylko tego lokalu, a zatem nie może zostać uznany za część nieruchomości wspólnej. Jeśli więc balkon nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, to musi wchodzić w skład odrębnego lokalu. Trzecia możliwość po prostu nie istnieje (tertius non datur).

Nb 31

4. Przedstawiony tu spór rozstrzygnął w pewnym stopniu SN w wyr. z 3.10.2002 r. (III RN 153/01, OSNAPiUS 2003, Nr 18, poz. 423), w którym stwierdził, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.
W uzasadnieniu tego wyroku SN podniósł, że skoro według art. 3 ust. 2 WłLokU nieruchomość wspólna obejmuje jedynie te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to nie obejmuje ona tych części budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem balkonów przyległych do tych lokali. Wypływa stąd wniosek, że balkony te stanowią części składowe odrębnych lokali, jako części składowe rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 KC.
Zdaniem SN wprowadzona przepisami WłLokU kategoria „pomieszczenia przynależnego”, jako części składowej rzeczy w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza jedynie pojęcie części składowej rzeczy według przepisów KC. Kategoria „pomieszczenia przynależnego” jest – zdaniem SN – na tyle elastyczna, że może uzależniać status prawny balkonu od okoliczności konkretnego przypadku. Nie nakazuje ona, ale także nie wyklucza zakwalifikowania balkonu jako „pomieszczenia przynależnego”. Balkon może zatem, w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku, stanowić zarówno część nieruchomości wspólnej, jak i część składową odrębnego lokalu. W pierwszym przypadku koszty jego utrzymania obciążają całą wspólnotę mieszkaniową, w drugim zaś jedynie jego właściciela. Analogiczne rozwiązanie należy przyjąć w kwestii pokrywania kosztów budowy i eksploatacji zadaszeń balkonów. Sprawa ta była już przedmiotem rozstrzygnięć sądów okręgowych i apelacyjnych.

Nb 32

5. Komentowane orzeczenie SN zasługuje na aprobatę, choć z semantycznego punktu widzenia wątpliwości może budzić możliwość uznania balkonu za „pomieszczenie”. Orzeczenie nie przesądza o statusie prawnym każdego balkonu. Wyjaśnia jedynie, że balkon – w zależności od konkretnego przypadku – stanowić może zarówno część składową nieruchomości wspólnej, jak i część składową odrębnego lokalu. Jeżeli balkon jest dostępny dla ogółu właścicieli, np. z klatki schodowej albo ogólnie dostępnego korytarza, stanowi część wspólną budynku. Jeżeli natomiast usytuowany jest w takim miejscu, że może z niego korzystać tylko właściciel jednego lokalu, wówczas stanowi pomieszczenie przynależne. Mimo że komentowane orzeczenie rozwiało pewne wątpliwości, omawiana tu materia nadal wymaga interwencji ustawodawcy.

Nb 33

6. Znacznie łatwiejszy do ustalenia jest status prawny loggii. Nie budzi on w doktrynie poważniejszych kontrowersji. Według poglądu utrwalonego wśród komentatorów loggia wchodzi w skład odrębnego lokalu, gdyż nie wykracza poza obręb budynku i tworzy rodzaj niedomkniętego pomieszczenia.

Nb 34

W post. z 14.7.2010 r. (V CSK 31/10, OSNC 2011, Nr 2, poz. 20) SN wyjaśnił, że loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.

Nb 35

7. Balkony i loggie powinny zapewniać skuteczną ochronę przed wypadnięciem osób, a także spełniać inne wymagania określone w rozp. MI z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Dla balkonów i loggii usytuowanych w budynkach wielorodzinnych minimalna wysokość balustrady, mierzona do wysokości poręczy, wynosi 1,1 m.

Nb 36

8. Balkony mogą być umieszczane na kondygnacjach budynku położonych maksymalnie do 25 m nad terenem. Umieszczanie balkonów, z wyjątkiem balkonów o przeznaczeniu technologicznym, na wyższych kondygnacjach jest zabronione.

Nb 37

9. Loggie mogą być umieszczane na kondygnacjach budynku położonych maksymalnie do 55 m nad terenem, przy czym na kondygnacjach powyżej 25 m powinny być wyposażone w balustrady pełne. Stosowanie logii powyżej 55 m nad terenem jest zabronione.

Nb 38

10. Posadzki balkonów i loggii powinny być wykonane z materiałów nienasiąkliwych, mrozoodpornych i nieśliskich.

IV. Przynależność piwnic

Nb 39

1. Piwnica to pomieszczenie położone na kondygnacji podziemnej lub najniższej nadziemnej, w którym poziom podłogi znajduje się poniżej poziomu terenu. W obecnym reżimie prawnym nie ma wątpliwości, że piwnica może stanowić część składową lokalu jako tzw. pomieszczenie przynależne. Przesądza o tym art. 2 ust. 4 WłLokU. Powierzchnię przynależnych piwnic, podobnie jak powierzchnię innych pomieszczeń przynależnych, uwzględnia się przy wyliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu.

Nb 40

2. O statusie prawnym wszystkich piwnic w danym budynku należy przesądzać najpóźniej przy ustanawianiu odrębnej własności pierwszego lokalu. Przynależność piwnicy do lokalu powinna zostać odnotowana w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności, a następnie ujawniona w dziale pierwszym księgi wieczystej założonej dla lokalu. Nieprawidłowa jest sytuacja, gdy w aktach notarialnych dotyczących jednego budynku część piwnic przypisano do konkretnych lokali, pozostałą zaś ich część pominięto. Piwnice pominięte pozostają wówczas w obrębie nieruchomości wspólnej, nawet wtedy, gdy faktycznie korzystają z nich tylko właściciele konkretnych lokali. Powstaje tu niepożądany stan prawny, w którym niektórzy właściciele lokali są jednocześnie wyłącznymi właścicielami piwnic własnych oraz współwłaścicielami piwnic „cudzych”, tzn. tych, z których faktycznie korzystają inne osoby, choć nie zostały one notarialnie przypisane do ich lokali. Stan ten utrudnia rzetelne rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jego zmiana jest kłopotliwa, gdyż polega na „przesunięciu” pominiętych piwnic z nieruchomości wspólnej do konkretnych lokali. Czynność ta wymaga – z jednej strony – zgody właścicieli lokali powiększanych, z drugiej zaś – zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, wyrażonej w sposób zdeterminowany wielkością wspólnoty. We wspólnotach małych, liczących do siedmiu lokali, jest to stosownie do art. 199 KC zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. We wspólnotach dużych, liczących powyżej siedmiu lokali, jest to zgoda współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w formie uchwały właścicieli lokali w trybie art. 22 ust. 2 WłLokU, obejmująca również pełnomocnictwo dla zarządu do jej wykonania poprzez zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego.

Nb 41

3. Większość kontrowersji wokół statusu piwnic dotyczy budynków starszych, w których odrębną własność lokali ustanawiano pod rządami różnych ustaw. Rozporządzenie Prezydenta RP z 1934 r. nie poruszało kwestii piwnic. Przedwojenna praktyka notarialna poszła jednak w kierunku przypisywania ich do lokali, co znajdowało odzwierciedlenie zarówno w aktach notarialnych, jak i w opisach lokali ujawnianych w księgach wieczystych.

Nb 42

4. „Przesunięcie” samodzielnego pomieszczenia (np. piwnicy) z nieruchomości wspólnej do odrębnego lokalu (albo odwrotnie) z reguły łączy się z koniecznością przeszacowania udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na każdy lokal. Obecna ustawa określiła algorytm wyliczania udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Według art. 3 ust. 3 WłLokU udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przypisanie piwnicy pozostającej dotychczas w obrębie nieruchomości wspólnej do konkretnego lokalu zwiększa powierzchnię użytkową tego lokalu, lecz jednocześnie zwiększa łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział w nieruchomości wspólnej wyraża się ułamkiem, a dokonanie powyższego „przesunięcia” zmienia mianownik tego ułamka dla każdego wyodrębnionego lokalu.

Nb 43

5. Zdarza się, że „przesunięcie” samodzielnego pomieszczenia z nieruchomości wspólnej do odrębnego lokalu nie wymaga korekty wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w danym budynku wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej ustalano dotychczas bez uwzględniania powierzchni pomieszczeń przynależnych. Omawiane „przesunięcie” nie zwiększa wówczas powierzchni użytkowej lokalu i może – w zależności od stosowanej dotychczas metody obliczeniowej – nie wpływać na wielkość ustalonego według tej metody udziału w nieruchomości wspólnej. W każdym przypadku takiego „przesunięcia” należy jednak sprawdzić, czy udziały ustalone przy zastosowaniu dotychczasowej metody nie ulegną zmianie.

Nb 44

6. Kompleksowej korekty wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nie wymaga dokonanie przez właścicieli lokali czynności rozporządzających, polegających na zamianie pomieszczeń przynależnych do tych lokali, np. zamianie przynależnych do nich piwnic. Zdarza się bowiem niekiedy, że na skutek jakichś zaszłości niektóre piwnice dostępne z danych klatek schodowych przynależą do lokali z wejściami z innych klatek schodowych, co utrudnia dotarcie do tych piwnic, gdyż ich właściciele, aby do nich dotrzeć, muszą przejść przez podwórze. W sytuacjach takich możliwe jest dokonanie – w drodze aktu notarialnego – zamiany piwnic w taki sposób, aby przynależały one do lokali położonych przy tych samych klatkach schodowych. W przypadku gdy w danym budynku wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej ustalano dotychczas bez uwzględniania powierzchni przynależnych piwnic, dokonanie zamiany nie zmieni powierzchni użytkowej lokali i nie wpłynie na wielkość związanych z ich własnością udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli natomiast wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej ustalona została z uwzględnieniem powierzchni przynależnych piwnic, dokonanie zamiany niektórych piwnic spowoduje zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, lecz tylko w odniesieniu do lokali, których piwnice zostały zamienione. Reasumując, w żadnym z obu przypadków nie zajdzie konieczność przeszacowania wielkości wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej, a ewentualna zmiana będzie dotyczyć co najwyżej lokali, których piwnice zostały zamienione, i to też jedynie w sytuacji, gdy wielkość tych piwnic jest różna.

Nb 45

7. Pomijanie powierzchni pomieszczeń przynależnych przy ustalaniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej było praktyką powszechną pod rządami KC. Obecny art. 3 ust. 7 WłLokU umożliwia dokończenie rozpoczętych wcześniej wydzieleń lokali przy zastosowaniu tej samej metody. Przepis ten stanowi explicite, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 WłLokU, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, takie jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Reguły tej nie stosuje się jednak, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że przy „przesunięciu” samodzielnego pomieszczenia z nieruchomości wspólnej do odrębnego lokalu właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości, jeżeli z nieruchomości nie zostały wydzielone wszystkie samodzielne lokale, mogą ustalić wysokość udziałów według innej (własnej) metody.

Nb 46

8. Przy każdej zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej należy pamiętać, że czynność ta wpływa na wzajemne rozliczenia właścicieli lokali. Zgodnie z art. 12 WłLokU właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. W takim samym stosunku przypadają im dochody i pożytki z nieruchomości wspólnej. Zmiana wielkości udziałów w tej nieruchomości pociąga za sobą zmianę tych relacji. Wpływa ona także na wyniki przyszłych głosowań nad uchwałami dotyczącymi nieruchomości wspólnej, bowiem uchwały te zapadają – poza pewnymi wyjątkami określonymi w art. 23 WłLokU – większością głosów liczoną właśnie według wielkości udziałów. Zmiana udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we własności nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego. Powinna ona zostać ujawniona we wszystkich księgach lokalowych oraz w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej (macierzystej).

Nb 47

9. Wiele kontrowersji dotyczących statusu piwnic pojawia się na styku regulacji zawartych we WłLokU oraz SpMieszkU. Artykuł 2 ust. 1 SpMieszkU stanowi, że lokalem w rozumieniu tej ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach WłLokU. Z kolei według art. 2 ust. 4 WłLokU do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż. Jeżeli zatem piwnica (inne pomieszczenie) może stanowić część składową lokalu w rozumieniu WłLokU, to może ona także stanowić część składową lokalu w rozumieniu SpMieszkU, jak już zostało bowiem powiedziane, art. 2 ust. 1 SpMieszkU odsyła w zakresie definicji lokalu do przepisów WłLokU. Tę oczywistą konstatację potwierdza praktyka spółdzielni mieszkaniowych, które bez wahania (i słusznie) ustanawiają na rzecz swych członków spółdzielcze własnościowe prawa do lokali składających się z określonej liczby pokoi, kuchni, przedpokoi, łazienek oraz przynależnych piwnic.

Nb 48

10. W świetle powyższych regulacji prawnych, popartych utrwaloną praktyką spółdzielczą (i zdrowym rozsądkiem), nie sposób zanegować dopuszczalności przypisania piwnicy, komórki lub innego samodzielnego pomieszczenia do lokalu spółdzielczego, jeżeli taka jest wola spółdzielni mieszkaniowej oraz członka nabywającego ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Błędna jest przeto praktyka tych sądów wieczystoksięgowych, które odmawiają ujawnienia przynależnej piwnicy lub innego samodzielnego pomieszczenia w dziale I księgi wieczystej. W uzasadnieniach odmów spotkać można argument, że piwnica (inne pomieszczenie) nie może przynależeć do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to argument chybiony, bowiem piwnica (inne pomieszczenie) nie przynależy do prawa, lecz do lokalu, do którego prawo przysługuje. Dla podkreślenia trwałości tego związku ustawodawca nadał pomieszczeniu przynależnemu atrybut „części składowej lokalu”. Sąd wieczystoksięgowy nie jest władny rozerwać tego związku. Oddalenie wniosku w części dotyczącej ujawnienia pomieszczeń przynależnych (np. komórek lub piwnic) jest równie bezpodstawne, jak oddalenie go w części dotyczącej izb (np. pokoi) albo pomieszczeń pomocniczych (np. przedpokoju i łazienki). Sąd wieczystoksięgowy nie może założyć księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składającego się z „jednego pokoju i kuchni”, jeżeli wnioskodawca wnosi o założenie księgi dla prawa do lokalu składającego się z „czterech pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki i przynależnej piwnicy”, co dokumentuje załączonym do wniosku zaświadczeniem spółdzielni, wydanym na podstawie uchwały jej zarządu.

Nb 49

11. Konieczność ujawniania w księgach wieczystych pomieszczeń przynależnych do lokali spółdzielczych potwierdza § 22 rozp. MS z 20.8.2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013 r. poz. 695 ze zm.), który nakazuje sądom wpisywanie w polu 1.5.0.1 „obszar” elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, powierzchni użytkowej tego lokalu „wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych”.

Nb 50

12. Oddalenie wniosku w części dotyczącej ujawnienia pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej zakładanej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest poważnym błędem sądu wieczystoksięgowego. Kreuje ono rozbieżność pomiędzy oznaczeniem lokalu w księdze wieczystej a (paradoksalnie) podstawą prawną tego oznaczenia, którą stosownie do art. 26 ust. 2 KWU oraz § 30 rozp. MS z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) stanowi zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Oddalanie wniosków w części dotyczącej ujawnienia pomieszczeń przynależnych podważa wiarygodność ksiąg wieczystych, gdyż doprowadza do sytuacji, w której danym osobom, obecnie niekoniecznie członkom spółdzielni, według dokumentacji spółdzielni przysługują ograniczone prawa rzeczowe do tych pomieszczeń, zaś według wpisów w księgach wieczystych prawa te nie przysługują. Warto w tym miejscu przypomnieć, że potwierdzenie przez spółdzielnię przynależności pomieszczenia do danego lokalu oznacza, że spółdzielca pokrył wkładem budowlanym koszt jego wybudowania. „Utrata” prawa do pomieszczenia przynależnego na etapie postępowania wieczystoksięgowego ma zatem swój majątkowy wymiar.

Nb 51

13. Odmowa ujawnienia pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma również i to negatywne znaczenie, że w przypadku przekształcenia tego prawa w odrębną własność lokalu księga wieczysta prowadzona dla tego prawa staje się księgą wieczystą prowadzoną dla tego lokalu (art. 24¹ KWU). W razie przekształcenia ex lege ujawnionego w księdze wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, np. w przypadku likwidacji spółdzielni, wykreowana przez sąd wieczystoksięgowy niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegająca na pozbawieniu lokalu jego części składowych w postaci pomieszczeń przynależnych, nabierze trwałego, trudnego do skorygowania charakteru. Przypomnieć w tym miejscu warto, że w jednej z tez wyroku z 17.7.2009 r. (IV CSK 92/09, Legalis), dotyczących przekształceń własnościowych w obrębie spółdzielczości mieszkaniowej, SN wyjaśnił, że „zarząd spółdzielni nie może uznać za pomieszczenie przynależne do lokalu jako jego część składowa pomieszczenia, które w myśl art. 2 ust. 4 WłLokU nie może być uznane za pomieszczenie przynależne, jak również nie może zaliczyć do części wspólnej nieruchomości pomieszczenia, które w świetle powyższego przepisu jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego”. Jeżeli zatem zarząd spółdzielni uznaje dane pomieszczenie za przynależne do lokalu i daje temu wyraz w zaświadczeniu wydanym w celu założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, potwierdzając tym samym, że lokal składa się również z tego pomieszczenia, sąd wieczystoksięgowy nie jest władny dokonać „rozkawałkowania” lokalu poprzez odmowę ujawnienia w księdze wieczystej jego części składowej. Ponadto odmowa taka podważa wiarygodność dokumentu w jakiejś części, co jest sprzeczne z zasadą niepodzielności wiarygodności dokumentu (fides scripturae est indivisibilis). Warto też zwrócić uwagę, że w podjętej na tle przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych uchw. z 17.4.2009 r. (III CZP 14/09, OSNC 2010, Nr 1, poz. 5) SN stwierdził, że „nieważna jest uchwała zarządu spółdzielni, niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

V. Miejsca postojowe

Nb 52

1. Przez okres bez mała 10 lat funkcjonowania WłLokU szczególnie niejasno jawiła się sytuacja prawna miejsc postojowych (garażowych) w garażach wielostanowiskowych. Trudności nastręczało udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy miejsce postojowe w takim garażu może być uznane za pomieszczenie przynależne do lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 tej ustawy. Część sądów wieczystoksięgowych dopuszczała taką możliwość, część zaś była jej zdecydowanie przeciwna. Rozbieżność zdań doprowadziła do niepożądanej sytuacji, w której w identycznych stanach faktycznych i prawnych zapadały odmienne rozstrzygnięcia.

Nb 53

2. Powyższy spór zakończył SN post. z 19.5.2004 r. (I CK 696/03, OSP 2005, Nr 5, poz. 61), w którym wyjaśnił, że miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 WłLokU. Tezę tę powtórzył SN w post. z 5.10.2007 r. (I CSK 229/07, Legalis).

Nb 54

3. W tym samym duchu wypowiedział się WSA w Gdańsku w wyr. z 29.4.2009 r. (I SA/Gd 161/09, Legalis), wyjaśniając ponadto, że należy odróżnić miejsce garażowe (postojowe) w garażu wielostanowiskowym w budynku mieszkalnym od miejsca garażowego wydzielonego ścianami na garażowanie jednego samochodu (garaż jednostanowiskowy). W przypadku tylko tego drugiego pomieszczenia garażowego można mówić, że jest ono przynależne do lokalu (podobnie jak piwnica, komórka czy strych) i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Miejsce postojowe należy do części wspólnej budynku, a zatem nie może być jednocześnie przynależne do lokalu mieszkalnego.

Nb 55

4. Przedstawiona wyżej linia orzecznicza jest, zdaniem autora, słuszna. Ustawa o własności lokali mówi wyraźnie o przynależnych „pomieszczeniach”. Trudno przyjąć, że „koperta” namalowana na podłodze garażu tworzy „pomieszczenie”. Wykładnia językowa terminów ustawowych nie powinna przekraczać granic zdrowego rozsądku. Nie sposób bronić poglądu, że dwa samochody zaparkowane obok siebie na takich kopertach znajdują się w różnych pomieszczeniach (zob. R. Strzelczyk, Glosa do post. SN z 19.5.2004 r., I CK 696/03, OSP 2005, Nr 5, poz. 61).

Nb 56

5. Należy uznać, że zapewnianie właścicielom lokali trwałego prawa do miejsc postojowych powinno następować przez ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności całego garażu wielostanowiskowego oraz zawarcie przez nich umowy o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych (quoad usum). Rozwiązanie to sprawdza się znakomicie w przypadku spółdzielczości mieszkaniowej, do której wprowadził je art. 39 ust. 4 SpMieszkU, przy czym nowela z 19.12.2002 r. (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.) przeniosła treść tego przepisu do art. 17¹⁵ ust. 1 SpMieszkU. Nie ma żadnych przeszkód, aby z powyższej konstrukcji korzystać także poza sektorem spółdzielczym.

Nb 57

6. Stanowiska postojowe w garażu wielostanowiskowym powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu a ścianą lub słupem – co najmniej 0,5 m. Stanowiska postojowe przeznaczone dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, powinny mieć zapewniony dojazd na wózku inwalidzkim z drogi manewrowej do drzwi samochodu co najmniej z jednej strony, o szerokości nie mniejszej niż 1,2 m.

Nb 58

7. Warto zwrócić uwagę, że zapewnienie właścicielom lokali prawa do korzystania z konkretnych miejsc postojowych na zasadzie quoad usum może zostać dokonane także bez ustanawiania odrębnej własności całego garażu wielostanowiskowego. Rozwiązanie to okazuje się szczególnie przydatne w przypadku miejsc postojowych położonych w obrębie nieruchomości gruntowej poza budynkiem. Stanowiska te powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m, a dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość co najmniej 3,6 m i długość 5 m. W przypadku usytuowania takiego stanowiska wzdłuż jezdni jego długość powinna wynosić co najmniej 6 m, a szerokość co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do 2,3 m – w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego.

Nb 59

8. Stanowiska postojowe oraz dojazdy manewrowe powinny mieć nawierzchnię utwardzoną lub co najmniej gruntową stabilizowaną, ze spadkiem zapewniającym spływ wody. Liczbę i sposób urządzenia tych stanowisk należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem miejsc potrzebnych dla osób niepełnosprawnych.

Nb 60

9. Odległość miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi nie może być mniejsza niż: 7 m – w przypadku 4 stanowisk włącznie, 10 m – w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie, 20 m – w przypadku większej liczby stanowisk. Odległość wydzielonych miejsc postojowych dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż: 3 m – w przypadku 4 stanowisk włącznie, 6 m – w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie, 16 m – w przypadku większej liczby stanowisk, przy czym zachowanie powyższych odległości nie jest wymagane przy sytuowaniu miejsc postojowych pomiędzy liniami rozgraniczającymi ulicę. Pewne odstępstwa od powyższych wymogów dotyczą także miejsc postojowych przeznaczonych wyłącznie do korzystania przez osoby niepełnosprawne.

Nb 61

10. Zawarcie umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób określony w przepisach art. 18–33 WłLokU. Nieskuteczne są zatem, składane nagminnie w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do korzystania z konkretnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Wprowadzają one nabywców tych lokali w błąd w zakresie przedmiotu nabycia, pozostawiając ich w przeświadczeniu, że wraz z lokalem nabyli prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, co jest oczywistą nieprawdą. Do umów o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej nie stosuje się przepisu art. 4 ust. 2 WłLokU, dotyczącego umów o ustanowienie odrębnej własności lokali, według którego przy sukcesywnym wyodrębnianiu własności lokali właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.

VI. Funkcjonalny podział lokali

Nb 62

1. Artykuł 2 ust. 2 WłLokU dzieli lokale na „mieszkalne” oraz te „o innym przeznaczeniu”. Jest to obecnie podział mało przydatny, a to wobec zarzucenia dawnej kodeksowej koncepcji lokalu mieszkalnego jako przedmiotu własności osobistej. Jak słusznie zauważa E. Drozd, ustawa wprowadza powyższe rozróżnienie, jednakże nie przywiązuje do niego żadnego znaczenia (zob. tenże, Lokal, s. 54–55). Odrębna własność obu rodzajów lokali powstaje, funkcjonuje i wygasa w ten sam sposób. Nasuwa się zatem pytanie o przyczynę owego zróżnicowania. Możliwość przeznaczenia lokalu na różne cele to w gruncie rzeczy oczywistość. Trudno znaleźć przekonujące „cywilistyczne” uzasadnienie – poza reminiscencjami z niedawnej przeszłości – dla wprowadzenia tego podziału do obecnej ustawy.

Nb 63

2. Z drugiej jednak strony nie sposób przyjąć, że ustawodawca wykreował podział zupełnie zbędny. Nie pozwalają na to ogólne zasady wykładni prawa. Oznacza to, że uzasadnienia dla wprowadzenia powyższego podziału lokali należy poszukiwać poza obszarem prawa cywilnego, choćby w ustawach podatkowych.

Nb 64

3. Z punktu widzenia prawa podatkowego podział lokali na „mieszkalne” i te „o innym przeznaczeniu” ma znaczenie prawne. Obie grupy lokali podlegają odmiennej regulacji, np. w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych – w przypadku ich zamiany, a także w zakresie podatku od spadków i darowizn – w przypadku ich darowizny albo spadkobrania.

Nb 65

4. Definicja „lokalu o innym przeznaczeniu” skonstruowana została wadliwie. Ustawodawca posłużył się w tym zakresie odesłaniem do zawartej w art. 2 ust. 2 WłLokU definicji lokalu mieszkalnego. Przepis ten nakazuje in fine odpowiednie stosowanie tej definicji do „samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.
Wadliwość regulacji wynika z naruszenia zasady definitio fit per genus et diferentiam specificam, a zatem fundamentalnej zasady prawidłowego definiowania pojęć. Błąd ustawodawcy polega na braku sprecyzowania jednolitej różnicy gatunkowej. Definiując pojęcie lokalu mieszkalnego, za ową różnicę przyjął ustawodawca jego „przeznaczenie”, podczas gdy definiując pojęcie lokalu o innym przeznaczeniu – jego „przeznaczenie i wykorzystywanie”. Nie są to jednak wyróżniki tożsame. Do zaliczenia lokalu do drugiej grupy nie wystarcza samo przeznaczenie go na cel inny niż mieszkalny, lecz konieczne jest ponadto zgodne z tym przeznaczeniem wykorzystywanie. W świetle powyższego sformułowania niejasna stała się sytuacja lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne, lecz na te inne cele niewykorzystywanych. Warto również wskazać na iluzoryczność przesłanki „wykorzystywanie lokalu”, które jest w gruncie rzeczy stanem faktycznym, mogącym podlegać ciągłym zmianom.
Wyjaśnienie powyższych wątpliwości utrudnia dodatkowo art. 12 ust. 3 WłLokU, który w sposób zupełnie zaskakujący wprowadza do niej pojęcie lokalu użytkowego. Przepis ten umożliwia obciążenie właścicieli „lokali użytkowych” zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Termin „lokal użytkowy” nie został jednak w ustawie zdefiniowany i pojawia się w niej tylko w tym przepisie. Niejasne są zatem wzajemne relacje „lokali użytkowych” i „lokali o innym przeznaczeniu”.

Nb 66

5. Trzeba jednak podkreślić, że przedstawione wyżej niejasności terminologiczne mają dla funkcjonowania odrębnej własności lokali znaczenie marginalne. Praktyka stosowania prawa nie dała się wciągnąć w ich roztrząsanie, stosując podział lokali na „mieszkalne” i te „o innym przeznaczeniu”, zwane także „niemieszkalnymi”. Jest to podejście słuszne i zgodne z postulatem nimia subtilitas in iure reprobatur. W omawianej tu sytuacji nadmiar subtelności w interpretowaniu przepisów byłby po prostu szkodliwy. Konkluzja ta nie usprawiedliwia jednak niestaranności w formułowaniu ustawowych pojęć.

Nb 67

6. Termin „lokal niemieszkalny” stosowany jest obecnie m.in. w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym na podstawie rozp. MS z 20.8.2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 ze zm.).

VII. Samodzielność lokalu

Nb 68

1. Główną i właściwie jedyną przesłanką ustanowienia odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność. Jej ziszczenie się stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 WłLokU). Ustawodawca odstąpił od pierwotnego rozwiązania, w którym zaświadczenia te wydawały organy nadzoru architektoniczno-budowlanego. Zmianę w tym zakresie wprowadził art. 33 noweli z 21.1.2000 r. (Dz.U. Nr 12, poz. 136 ze zm.).

Nb 69

2. Według poglądu utrwalonego w orzecznictwie o samodzielności lokalu można mówić wtedy, gdy lokal został wydzielony w obrębie budynku ścianami trwałymi, za które uważa się ściany o znacznej grubości, wykonane z właściwych materiałów. Nie spełniają kryterium trwałości ściany prowizoryczne, wykonane np. z dykty albo innego mało trwałego materiału.

Nb 70

3. Istotnym warunkiem samodzielności lokalu jest także brak w jego ścianach otworów prowadzących do innych lokali, w tym także drzwi, choćby nawet na stałe zamkniętych. Aspekt samodzielności lokalu oraz trwałości jego ścian przewijał się w orzecznictwie SN jeszcze w okresie funkcjonowania własności lokali pod rządami KC. Większość orzeczeń z tamtego okresu zachowała aktualność w obecnym reżimie prawnym (zob. wyr. SN z 26.8.1980 r., II CR 258/80, OSNCP 1981, Nr 7, poz. 128 oraz post. SN z 25.11.1983 r., III CRN 261/83, OSNCP 1984, Nr 7, poz. 119). Jest rzeczą oczywistą, że sam budynek, w którym zostaje ustanowiona odrębna własność lokali, musi być związany z gruntem na stałe. Nie może to być budynek o charakterze tymczasowym, np. barak lub szopa.

Nb 71

4. Korzystanie z samodzielnego lokalu nie może wiązać się z koniecznością używania urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Za dopuszczalne uważa się natomiast położenie tych urządzeń w obrębie nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, może się tak zdarzyć, że za samodzielny zostanie uznany lokal, z którego korzystanie łączy się z koniecznością używania kuchni czy łazienki położonej w obrębie nieruchomości wspólnej, np. w pomieszczeniu dostępnym z klatki schodowej. Niedopuszczalne jest natomiast, aby wspólna kuchnia czy łazienka znajdowała się w innym lokalu.

Nb 72

5. W incydentalnym post. z 13.4.1999 r. (II CKN 259/98, Legalis), wydanym na tle szczególnie złożonego stanu faktycznego, SN przyjął, że w wypadku prawidłowego ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w jednym budynku potrzeba korzystania z cudzego lokalu w ramach służebności, jakkolwiek teoretycznie niewyłączona, znajdzie zastosowanie w zupełnie wyjątkowych okolicznościach.

Nb 73

6. Na tle ogólnej zasady uzależniającej ustanowienie odrębnej własności lokalu od jego samodzielności zaskakujące jest brzmienie art. 21 ust. 1 SpMieszkU, który stanowi in fine, iż na żądanie członka spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokalu w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest jego przestrzenne oznaczenie. Przepis ten koliduje z art. 2 ust. 3 WłLokU, według którego do ustanowienia odrębnej własności lokalu niezbędne jest zaświadczenie starosty informujące o jego charakterze i samodzielności. Uzyskanie powyższego zaświadczenia na tak wczesnym etapie realizacji inwestycji nie wydaje się możliwe. Oznacza to, że powołany przepis tworzy impossibilium nieobligujące spółdzielni, a w każdym razie nieobligujące jej aż do chwili realnej możliwości uzyskania powyższego zaświadczenia (impossibilium nulla obligatio).
Warto nadmienić, że w wyr. z 3.7.2001 r. (II SA/Lu 393/00, ONSA 2003, Nr 3, poz. 102) NSA stanął na stanowisku, że wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego w trybie art. 2 ust. 2 i 3 WłLokU może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (zob. też wyr. WSA w Gdańsku z 20.1.2011 r., III SA/Gd 543/10, niepubl.).

Nb 74

7. W pierwszych latach obowiązywania WłLokU brak było w doktrynie jasnego poglądu w sprawie wymogu zaświadczenia o samodzielności lokalu w przypadku ustanawiania jego odrębnej własności na drodze sądowej. Część komentatorów stała na stanowisku, że zaświadczenie to jest sądowi niezbędne i nie może on samodzielnie określać tej kwestii. Pogląd ten nie utrzymał się jednak na skutek rozstrzygnięcia dokonanego przez SN w post. z 13.3.1997 r. (III CKN 14/97, OSNC 1997, Nr 8, poz. 115).
Teza powyższego orzeczenia głosi, że sąd, ustanawiając odrębną własność lokalu w postępowaniu o zniesienie współwłasności, nie jest zobowiązany korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia jego odrębnej własności. Zdaniem SN sąd orzekający w konkretnej sprawie władny jest skorzystać z opinii biegłego, którym powinien zostać wyznaczony specjalista w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.

Nb 75

8. Powołane wyżej orzeczenie zasługuje na aprobatę. Trudno odmówić sądowi orzekającemu prawa do ustalenia stanu faktycznego sprawy w oparciu o dowód z opinii biegłych. Nie sposób też wiązać sądu wypowiedzią organu administracyjnego wydaną w formie zaświadczenia.

Nb 76

9. Przyjęta w komentowanym orzeczeniu linia orzecznictwa została utrzymana w post. SN z 6.11.2002 r. (III CKN 1372/00, Legalis), w którym stwierdzono, że ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokali, przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do jej ustanowienia, sąd orzekający nie jest związany zaświadczeniem starosty stwierdzającym samodzielność lokalu. Sąd samodzielnie dokonuje oceny ziszczenia się tej przesłanki, w szczególności może skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych. Warto w tym miejscu nadmienić, że w uchw. z 21.2.2008 r. (III CZP 152/07, OSNC 2009, Nr 2, poz. 24) SN przyjął, że mimo prawomocności postanowienia sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie tego postanowienia ma charakter konstytutywny.

Nb 77

10. W przypadku ustanawiania odrębnej własności lokalu w drodze umowy bądź jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości zaświadczenie starosty stwierdzające samodzielność lokalu należy okazać notariuszowi. Dokument ten powinien zostać powołany w treści aktu notarialnego, a następnie przesłany do sądu wieczystoksięgowego jako załącznik do wniosku o założenie dla lokalu księgi wieczystej. W uzasadnieniu prawnym post. z 3.10.2000 r. (I CKN 940/00, Legalis) SN przyjął, że w obecnym stanie prawnym sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu do księgi wieczystej prawa własności lokalu, jeżeli do wniosku nie zostanie dołączony dokument, który daje podstawę do stwierdzenia spełnienia wymagań co do faktu samodzielności lokalu. W wypadku, gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu doszło w drodze umowy, tym dokumentem jest zaświadczenie starosty stwierdzające fakt samodzielności lokalu. Zaświadczenie to powinno być złożone najpóźniej przy wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wynika to z art. 2 ust. 2 i 3 WłLokU, art. 26 ust. 1 KWU oraz § 13 ust. 2 zd. 2 oraz § 21 ust. 3 po średniku rozp. MS z 18.3.1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128 ze zm.).

Nb 78

W przypadku gdy starosta wystawił jedno zaświadczenie dotyczące wielu lokali, do sądu wieczystoksięgowego można przesłać jego notarialne odpisy. Większość notariuszy zwykła załączać jeden odpis zaświadczenia do aktu notarialnego, co należy uznać za praktykę prawidłową wobec doniosłości tego dokumentu (zob. R. Strzelczyk, uwagi do art. 8 pkt VI. Załączniki do aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego).

Nb 79

11. Organem właściwym do wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu jest starosta, zaś organem właściwym do rozpoznania zażalenia na postanowienie starosty jest samorządowe kolegium odwoławcze. Przyznanie kolegium charakteru organu wyższego stopnia względem starosty w sprawach wydawania zaświadczeń, o których mowa w art. 2 ust. 3 WłLokU, opiera się na wyznaczeniu właściwości instancyjnej organu za pomocą reguł ogólnych. Stosownie do art. 17 pkt 1 KPA organem wyższego stopnia w stosunku do starosty jako organu jednostki samorządu terytorialnego jest samorządowe kolegium odwoławcze. Podobnie art. 1 ust. 1 ustawy z 12.10.1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.) wskazuje samorządowe kolegium odwoławcze jako organ wyższego stopnia w stosunku do jednostek samorządu terytorialnego, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ustawą szczególną w omawianej tu materii jest właśnie WłLokU, a przepisy tej ustawy nie wskazują innego niż samorządowe kolegium odwoławcze organu wyższego stopnia w stosunku do starosty. Oznacza to, że wyznaczenie właściwości instancyjnej organu powinno zostać dokonane za pomocą powołanych wyżej reguł ogólnych.

Nb 80

12. Przedstawione tu zagadnienie stało się w minionych latach źródłem licznych kontrowersji. Warto przypomnieć, że orzecznictwo sądów administracyjnych było w tej kwestii niejednolite (por. post. NSA w Warszawie z 21.12.2006 r., II OW 47/06, ONSAiWSA 2007, Nr 6, poz. 140; post. NSA w Warszawie z 23.5.2007 r., II OW 12/07, niepubl.; wyr. WSA w Warszawie z 31.5.2007 r., VII SA/Wa 313/07, Legalis). Wątpliwości kompetencyjne rozwiała ostatecznie dopiero uchw. NSA w Warszawie z 27.7.2009 r. (I OPS 2/09, ONSAiWSA 2009, Nr 5, poz. 83), w której Sąd ten wyjaśnił, że organem właściwym do rozpoznania zażalenia od postanowienia starosty w sprawie, o której mowa w art. 2 ust. 3 WłLokU, jest samorządowe kolegium odwoławcze, zaś wskazanie kolegium jako organu właściwego instancyjnie do rozpoznawania środków odwoławczych od postanowień odmawiających wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu lub też do prowadzenia postępowania nadzwyczajnego wobec ostatecznego postanowienia starosty wydanego na podstawie art. 2 ust. 3 WłLokU wynika z uznania, że samorządowe kolegium odwoławcze jest organem wyższego stopnia w stosunku do starosty w znaczeniu nadanym temu pojęciu przez art. 17 pkt 1 KPA.

Nb 81

13. W braku zaświadczenia notariusz powinien odmówić dokonania czynności, nawet wtedy, gdy właściciel nieruchomości zapewnia go o samodzielności lokalu. Brak zaświadczenia stanowi dla sądu wieczystoksięgowego podstawę odmowy dokonania wpisu, co wobec jego prawotwórczego charakteru (art. 7 ust. 2 WłLokU) oznacza, że w sytuacji tej, mimo podpisania aktu notarialnego, odrębna własność lokalu nie powstaje. Sporządzenie przez notariusza aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu bez zaświadczenia starosty stwierdzającego jego samodzielność naraża strony umowy na szkodę, zaś notariusza na odpowiedzialność odszkodowawczą. Warto też pamiętać, że czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 WłLokU, jest nieważna (wyr. SN z 9.1.2003 r., III CK 270/04, Legalis).

VIII. Wymagania techniczne dla budynków i pomieszczeń

Nb 82

1. Zarówno lokal, jak i budynek, w którym lokal się znajduje, powinny spełniać wymagania techniczne określone w przepisach ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz w przepisach rozp. MI z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Nb 83

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury wyróżnia cztery rodzaje budynków ze względu na ich wysokość. Są to: 1) budynki niskie – do 12 m lub mieszkalne do 4 kondygnacji nadziemnych, 2) budynki średnio wysokie – ponad 12 m do 25 m lub mieszkalne ponad 4 do 9 kondygnacji nadziemnych, 3) budynki wysokie – ponad 25 m do 55 m lub mieszkalne ponad 9 do 18 kondygnacji nadziemnych oraz 4) budynki wysokościowe – powyżej 55 m nad poziomem terenu.

Nb 84

3. Budynki z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinny być zaopatrzone w wodę nadającą się do spożycia, a także w wodę dla celów przeciwpożarowych, jeżeli wymagają tego odrębne przepisy. Zaopatrzenie w wodę w innych budynkach powinno wynikać z ich przeznaczenia oraz potrzeb ochrony przeciwpożarowej.

Nb 85

4. Budynek mieszkalny powinien być wyposażony w indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody oraz miejsce przystosowane do czasowego gromadzenia odpadów i nieczystości, usytuowane w samym budynku lub w jego otoczeniu. Budynek mieszkalny, z wyjątkiem budynku wysokościowego, może być wyposażony w wewnętrzne urządzenia zsypowe, które jednak nie mogą być umieszczone bezpośrednio przy ścianach pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi ani w odległości mniejszej niż 2 m od drzwi wejściowych do tych pomieszczeń.

Nb 86

5. Budynki przeznaczone na pobyt ludzi, z wyjątkiem użytkowanych wyłącznie w sezonie letnim, powinny być wyposażone w instalacje lub urządzenia grzewcze, umożliwiające utrzymanie odpowiedniej temperatury powietrza wewnętrznego.

Nb 87

6. Budynki, w których zainstalowano paleniska na paliwo stałe lub komory spalania z palnikami na paliwo płynne lub gazowe, powinny być wyposażone w przewody kominowe służące do odprowadzania dymu i spalin.

Nb 88

7. Budynki oraz znajdujące się w nich pomieszczenia powinny mieć zapewnioną wentylację lub klimatyzację, stosownie do ich przeznaczenia.

Nb 89

8. Budynki średnio wysokie i wyższe należy wyposażać w dźwigi osobowe (windy), z uwzględnieniem wymagań szczególnych dotyczących osób niepełnosprawnych, przy czym dopuszcza się niewyposażenie w dźwigi budynku mieszkalnego wielorodzinnego pięciokondygnacyjnego, jeżeli wszystkie pomieszczenia na ostatniej kondygnacji są częścią mieszkań dwupoziomowych. Ponadto w budynku niewyposażonym w dźwigi, na którego budowę została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę przed 1.4.1995 r., na poddaszu usytuowanym bezpośrednio nad 4. kondygnacją dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń na mieszkania.

Nb 90

9. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny, oraz pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie. Nie uważa się za przeznaczone na pobyt ludzi pomieszczeń, w których łączny czas przebywania tych samych osób jest krótszy niż 2 godziny w ciągu doby.

Nb 91

10. Pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości, z uwzględnieniem warunków określonych w przepisach bezpieczeństwa i higieny pracy. W pomieszczeniu takim stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie – co najmniej 1:12.

Nb 92

11. Dopuszcza się oświetlenie pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi wyłącznie światłem sztucznym, jeżeli oświetlenie dzienne nie jest konieczne lub nie jest wskazane ze względów technologicznych albo jest uzasadnione celowością funkcjonalną zlokalizowania tego pomieszczenia w obiekcie podziemnym lub w części budynku pozbawionej oświetlenia dziennego. Oświetlenie to powinno jednak spełniać wymagania Polskiej Normy dotyczącej oświetlenia wnętrz światłem elektrycznym.

Nb 93

12. Drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej: szerokość 0,9 m i wysokość 2 m. W przypadku zastosowania drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych szerokość skrzydła głównego nie może być mniejsza niż 0,9 m.

Nb 94

13. Drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do pomieszczenia kuchennego powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy i nie powinny mieć progów. W budynku użyteczności publicznej drzwi wewnętrzne, z wyjątkiem drzwi do pomieszczeń technicznych i gospodarczych, powinny mieć co najmniej szerokość 0,9 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy i również nie powinny mieć progów.

Nb 95

14. W pomieszczeniu mieszkalnym poziom podłogi od strony ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi nie powinien znajdować się poniżej poziomu terenu przy budynku.

Nb 96

15. W pomieszczeniu produkcyjnym i usługowym poziom podłogi może znajdować się na poziomie terenu urządzonego przy budynku. Obniżenie poziomu podłogi poniżej terenu wymaga uzyskania zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

Nb 97

16. Podłogi w pomieszczeniach technicznych i gospodarczych powinny być wykonane w sposób zapewniający utrzymanie czystości.

Nb 98

17. Pomieszczenia higieniczno-sanitarne powinny być wyposażone w wentylację.

Nb 99

18. Pomieszczenia techniczne, w których są zainstalowane urządzenia emitujące hałasy lub drgania, mogą być sytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, pod warunkiem zastosowania rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, zapewniających ochronę pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi przed uciążliwym oddziaływaniem tych urządzeń.

Nb 100

19. Pomieszczenia techniczne i gospodarcze powinny być wyposażone w instalacje i urządzenia elektryczne dostosowane do ich przeznaczenia, zgodnie z wymaganiami Polskich Norm dotyczących tych instalacji i urządzeń.

Nb 101

20. Minimalna wysokość pokoi w budynkach mieszkalnych wynosi 2,5 m, zaś pokoi na poddaszu 2,2 m. Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Nb 102

21. Pomieszczenia higieniczno-sanitarne położone w budynkach mieszkalnych powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m, przy czym dopuszcza się zmniejszenie tej wysokości do 2,2 m, w przypadku gdy pomieszczenia te są wyposażone w wentylację mechaniczną wywiewną lub nawiewno-wywiewną.

Nb 103

22. Garaż wielostanowiskowy, będący garażem zamkniętym (z pełną obudową zewnętrzną i zamykanymi otworami) bądź garażem otwartym (bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi), powinien mieć wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m, a wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle. Powinien on nadto być wyposażony w elektryczną instalację oświetleniową oraz instalację przeciwpożarową zabezpieczoną przez zamarzaniem. Do garażu położonego poniżej lub powyżej terenu należy zapewnić dojazd dla samochodów za pomocą pochylni o odpowiednim nachyleniu lub zastosować urządzenia do transportu pionowego. W garażu przeznaczonym dla więcej niż 25 samochodów na każdej kondygnacji należy stosować pochylnie o szerokości co najmniej 5,5 m umożliwiające ruch dwukierunkowy lub osobne, jednopasmowe pochylnie o szerokości co najmniej 2,7 m dla wjazdu i wyjazdu samochodów. W garażu przeznaczonym dla nie więcej niż 25 samochodów na kondygnacji dopuszcza się zastosowanie wyłącznie pochylni jednopasmowych pod warunkiem zainstalowania sygnalizacji do regulacji kierunków ruchu. W garażu jedno- i dwupoziomowym, przeznaczonym dla nie więcej niż 10 samochodów na kondygnacji, dopuszcza się zastosowanie pochylni jednopasmowej bez sygnalizacji świetlnej.

IX. Dokumentacja techniczna lokalu

Nb 104

1. Artykuł 2 ust. 5 WłLokU nakłada na strony umowy obowiązek załączenia do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu rzutu kondygnacji, na której znajduje się lokal wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi, a w przypadku położenia tych pomieszczeń poza budynkiem – także wyrysu z operatu ewidencyjnego. Z przepisu tego wynika pośrednio konieczność wskazania kondygnacji, na której znajduje się lokal, gdyż nie ulega wątpliwości, że w opisie załączonego do aktu rzutu powinna znaleźć się informacja o tym, którą kondygnację rzut ten przedstawia.

Nb 105

2. Pojęcie kondygnacji nie zostało zdefiniowane ani w Prawie geodezyjnym i kartograficznym z 1989 r., ani w GospNierU, ani nawet w PrBud. Posiłkowo należy zatem posługiwać się definicją zawartą w § 3 pkt 16 wykonawczego do PrBud rozp. MI z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Przepis ten stanowi in extenso, że przez kondygnację należy rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; przy czym za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia. Z definicji tej wynika, że przez pojęcie kondygnacji należy rozumieć zarówno kondygnacje nadziemne, jak i podziemne.

Nb 106

3. Dokumentację techniczną niezbędną do ustanowienia odrębnej własności lokalu sporządza się zgodnie z wymogami przepisów PrBud.

Nb 107

4. W przypadku braku dokumentacji technicznej budynku zaznaczeń lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi dokonuje się zgodnie z wymogami PrBud. Oznacza to, że zaznaczenia te powinny zostać dokonane w sposób stosowany przy sporządzaniu rysunków obiektów budowlanych. Nie ma natomiast nakazu, aby osoba dokonująca tych oznaczeń posiadała uprawnienia budowlane (zob. post. SKO we Wrocławiu z 10.7.2008 r., SKO 4401/33/08, OwSS 2008, Nr 4, poz. 91).

Nb 108

5. Koszty sporządzenia brakującej dokumentacji obciążają dotychczasowego właściciela nieruchomości, chyba że strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu postanowią inaczej (art. 2 ust. 6 WłLokU).