Zamiast wstępu

Pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zajmuję się od 1989 roku. Przez te lata były okresy, w których usługi pośrednictwa nie regulowały żadne przepisy i był też okres, w którym ustawa o gospodarce nieruchomościami definiowała, czym jest pośrednictwo.

Rok 2014 jest rokiem szczególnym. Zaczął się od wykreślenia ustawowej definicji usługi pośrednika, a kończy się wprowadzeniem nowej ustawy o prawach konsumenta. Oba te fakty w sposób istotny wpływają na relacje przedsiębiorców zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Dlatego powstała potrzeba dostarczenia podręcznika, który w sposób prosty, przystępny i na przykładach wyjaśni, co warto w umowę zawieraną z konsumentem wpisać, czego nie wpisywać i jakie procedury w trakcie zawierania umowy koniecznie zachować.

Ten podręcznik dedykuję wszystkim, którzy pracują lub zaczynają pracować w pośrednictwie i chcą poznać praktyczną stronę zawodu. Nie polecam go pasjonatom historii prawa i dzielenia włosa na, czworo, ponieważ nie taki był cel jego stworzenia.

Tomasz Lebiedź

Warszawa, październik 2014

P.S. Omawiana w podręczniku ustawa o prawach konsumenta wchodzi w życie 25 grudnia 2014. Z uwagi na to, że wcześniejsze przepisy będą obowiązywać jeszcze tylko przez dwa miesiące po stworzeniu tego podręcznika, uznałem, że nie warto o nich pisać. To już przeszłość, a liczy się tylko przyszłość.

Dlaczego czasem procedura zawarcia umowy może być ważniejsza od jej treści?

Dobra umowa o Pośrednictwo w obrocie nieruchomością jest właściwie jedyną gwarancją tego, że pośrednik otrzyma pieniądze. Ale:

- Czy taka umowa musi być bardzo restrykcyjna, czy też może być dość ogólna?

- Która z nich będzie lepsza w praktyce?

- Czy przypadkiem nie równie ważna jak treść, jest procedura postępowania podczas zawierania umowy?

Krótkie podsumowanie.

Co musimy koniecznie uwzględniać w umowach o pośrednictwo?

Po pierwsze musimy uwzględniać zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. A w tej ustawie jest napisane króciutko: umowa ma być sporządzona w formie pisemnej i ma definiować zakres usługi pośrednika. A to oznacza, że nie ma „urzędowej” definicji, czym jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. To my musimy je zdefiniować w umowie. Byle mądrze! Ponadto - zgodnie z ustawą - pośrednik, czyli przedsiębiorca zajmujący się pośrednictwem, ma obowiązek posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, ale nie ma już obowiązku, wpisywania tego faktu w treści umowy. Osobiście zachęcam Państwa do posiadania ubezpieczenia, bo... ubezpieczenie jest ochroną Waszej firmy.

Po drugie pośrednik, tak samo jak każdy inny przedsiębiorca, musi uwzględniać w swoim postępowaniu cały zestaw dodatkowych ustaw, które - niejako bokiem - wrzucają kolejne zapisy do umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Na przykład:

Ustawa o ochronie danych osobowych - Konsumenta należy poinformować o tym, czy pobieramy jego dane osobowe, czy je przetwarzamy, kto jest administratorem baz danych osobowych, oraz o przysługującym konsumentowi prawie do wglądu i korekty tych danych osobowych. To jest pierwszy, z wielu innych przepisów, nakazujących dodać do treści umowy parę linijek tekstu, na tematy niezwiązane bezpośrednio z samą usługą pośrednictwa.

Ustawa o ochronie praw konsumenta, która zlikwidowała dwie inne ustawy, wprowadziła liczne zmiany w kodeksie cywilnym, w kodeksie wykroczeń i innych ustawach, oraz nakazała spełnianie ściśle określonych obowiązków informacyjnych, różnych, w zależności od tego, czy umowa jest zawierana w lokalu przedsiębiorstwa, czy też poza lokalem, bądź zawierana jest na odległość.

Dodatkowo dochodzi całe ustawodawstwo związane z tzw. niedozwolonymi postanowieniami umownymi, które odnosi się do wszystkich przedsiębiorców stosujących wzorce umowne. Zgodnie z tymi przepisami cały czas tworzona jest rejestr zakazanych klauzul umownych. Wielkim problemem jest to, że lista ta liczy już kilka tysięcy zapisów, więc śledzenie jej na bieżąco nie jest najłatwiejsze.

Słowem, jeszcze  się z klientem nie umówiliśmy, na to, co tak naprawdę mu chcemy dostarczyć oraz co i za ile, on chce u nas otrzymać, a już mamy, co najmniej kilka zapisów, które musimy obligatoryjnie w umowę wstawić. Mało tego, już od pierwszego kontaktu z potencjalnym klientem, na przedsiębiorcy zaczynają ciążyć obowiązki informacyjne, komunikaty, załączniki, pokwitowania dostarczenia konsumentowi stosownych informacji, wzorców odstąpienia od umowy itp.

I tak powstaje najważniejszy problem. Jak się w tym wszystkim połapać? Tym bardziej, że często okazuje się, iż tym, co w przypadku jakiegokolwiek sporu z klientem, zapewni pośrednikowi otrzymanie wynagrodzenia za dobrze wykonaną pracę, nie zawsze będzie wyłącznie treść umowy. Owszem, treść  jest ważna, ale procedura zawarcia umowy też jest ważna, a czasem nawet ważniejsza. Może okazać się, że z pozoru logicznie skonstruowana i uczciwa wobec konsumenta umowa, nie obroni się w trakcie sporu, ponieważ w trakcie jej zawierania nie zachowano właściwego trybu postępowania. Na przykład, niektóre zapisy, doświadczonemu pośrednikowi wydające się wręcz oczywistymi i koniecznymi, (np. te dotyczące wyłączności w pośrednictwie) są w wielu przypadkach kwestionowane przez Sąd i znajdują się na liście klauzul zakazanych. Wobec tego,  nie mogą być zastosowane we wzorcu umowy. Natomiast – mogą znaleźć się w umowie, jeśli zostaną ustalone w drodze indywidualnych, wzajemnych uzgodnień przedsiębiorcy i konsumenta.

Konstruując umowę o pośrednictwo, proponuję zastanowić się, które zapisy w umowie są słuszne i naprawdę niezbędne, z punktu widzenia przedsiębiorcy? Czy słuszne jest wprowadzanie kar umownych, które są ogromnie wysokie? Przecież to może być pozbawione sensu, ponieważ  takich kar nigdy się nie wyegzekwuje? Klient widząc, że dopominacie się ogromnej kwoty, z pewnością pójdzie z wami do Sądu, a Sąd stwierdzi, że kara jest niewspółmierna do straty, którą poniósł przedsiębiorca, wobec tego takiej kary klient nie musi zapłacić.

Natomiast, jeżeli te kary umowne są w wysokości rozsądnej, czyli adekwatnej do ewentualnych strat przedsiębiorcy, jakie mógłby on ponieść, z powodu niewykonania przez konsumenta jakiegoś precyzyjnie określonego zobowiązania, to być może warto je stosować. Ale też trzeba to dobrze przemyśleć, aby nie wylać dziecka z kąpielą. Owszem, czasami rozsądne kary umowne wpisane w umowie, odstraszają ludzi „uczciwych inaczej”, czyli takich, z którymi z góry wiadomo, że byłyby problemy z zapłatą. I ten "prewencyjny" wymiar kar umownych jest ich dobrą stroną. Przecież, osoba uczciwa, która spełnia to, co jest w umowie ustalone, widząca w treści umowy zapisy o karach grożących za niedochowanie rozsądnych postanowień nie będzie miała problemu z podpisaniem umowy z karami umownymi, bo wie, że po prostu, nigdy ich nie zapłaci. Ponieważ  wywiąże się z umowy. Jeżeli wasi pracownicy mówią: „Klient nie podpisał umowy, bo są kary umowne”, możecie im powiedzieć: „I bardzo dobrze, straciliśmy klienta, z którym mielibyśmy od początku problem. Może on był nam po prostu niepotrzebny?”.

Jednak długo i rzetelnie zastanówcie się państwo, nad restrykcjami, które zamierzacie wstawić w tekst umowy, bo czasami umowa zbyt restrykcyjna, może spowodować to, że klient nawet ten dobry i do szpiku uczciwy, wystraszy się i nie podpisze umowy. A przecież wystraszenie nawet najuczciwszych klientów nie jest chyba celem waszej pracy?

Podsumowując: treść umowy to jedno, ale procedura jej zawarcia to drugie. Umowa, która ma choćby najlepszą treść będzie i tak do niczego i nie obroni się w Sądzie, jeżeli przedsiębiorca nie udowodni, że zachował wszystkie wymagane prawem procedury.

Klienci-konsumenci coraz lepiej znają swoje prawa i coraz częściej korzystają z pomocy adwokatów lub radców prawnych. A ci, mają zwyczaj w pierwszej kolejności powoływać się, na stosowanie w umowie niedozwolonych klauzul umownych. W takim przypadku sugeruję, aby cały ciężar obrony przedsiębiorcy nie sprowadzał się do dyskusji z Sądem, czy dana klauzula jest abuzywna, i że ona tak naprawdę to nie jest szkodliwa. Znacznie lepiej będzie oświadczyć „Proszę Wysokiego Sądu, zarzut konsumenta jest nietrafiony, ponieważ ten zapis został z nim indywidualnie uzgodniony, co możemy udowodnić na podstawie… jednego, drugiego, trzeciego, czwartego dowodu. W związku z czym, rozprawianie na tej sali o klauzulach abuzywnych jest bezprzedmiotowe” Uwierzcie mi, że Sąd na takie nasze dictum, skupi się na sprawdzeniu tego, czy faktycznie mamy te dowody, i potem w uzasadnieniu korzystnego dla nas wyroku napisze: „Przedsiębiorca wykazał, że umowa została indywidualnie uzgodniona, w związku z tym … orzeczono jak w sentencji”.

To samo dotyczy też praw konsumenta. Przedsiębiorca musi udowodnić, że dostarczył klientowi wszystkie obowiązkowe informacje i że uzyskał wszystkie zgody niezbędne w danej sytuacji. Z tego płynie prosty wniosek: w papierach trzeba mieć porządek, należy przechowywać wszelką korespondencję z klientem, nie wierzyć radośnie konsumentowi, że wszystko jest ustalone „na gębę”, choćby ten klient setny raz do was przyszedł. Znam przypadek, w którym klient przyszedł do agencji, z której pośrednictwa chciał skorzystać czwarty już raz i to na takich samych zasadach jak w poprzednich trzech przypadkach. W Agencji ucieszyli się – „...to miły, dobry i wierny klient, już czwarty raz zawiera umowę...”, więc dali mu taką samą jak zawsze. Umowę podpisano w dwadzieścia minut zmieniając jedynie dane nieruchomości i wysokość prowizji. A potem klienta diabeł na pokuszenie zwiódł, więc sprawa trafiła do Sądu. A tam „nagle” okazało się, że ten przedsiębiorca – pośrednik nie może udowodnić indywidualnego wynegocjowania tej właśnie - czwartej - umowy. Sądu nie interesowało tłumaczenie, że ten tekst wynegocjowano już przy zawieraniu pierwszej umowy i że klient był tak zadowolony, że wszystkie kolejne umowy podpisywał zgodnie z pierwotnymi ustaleniami. Wręcz przeciwnie, Sąd uznał, że Pośrednik sam udowodnił, iż kwestionowana umowa jest wzorcem umownym.

Klauzule abuzywne

Zalety i wady "systemu" ochrony konsumenta

Co to są klauzule abuzywne, skąd się wzięły, jakie mają znaczenie oraz, kiedy mają zastosowanie?

Można powiedzieć, że klauzule te, wzięły się już z samej Konstytucji, której 76 artykuł, nakazuje Państwu ochronę obywateli przed „wyzyskiem”, ze strony przebiegłych przedsiębiorców. [Art. 76. Ochrona konsumentów. Władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Zakres tej ochrony określa ustawa.].

Jest też kodeks cywilny definiujący to, co niedozwolone (wyciąg z kodeksu cywilnego znajdziesz w osobnym rozdziale na końcu tego podręcznika), no i jest oczywiście cały „system” sądownictwa, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, oraz są liczni rzecznicy i organizacje zajmujące się ochroną praw konsumentów. Idea jest ze wszech miar słuszna, bowiem faktycznie niektóre zapisy we wzorcach umownych, podsuwanych przez przedsiębiorców, można by uznać za skandalicznie wykorzystujące nieświadomość lub nieuwagę klienta.

Jednak, czy system funkcjonuje poprawnie?

Tutaj już możemy mieć kilka wątpliwości. Pierwszym zastrzeżeniem jest to, że publikowany przez UOKiK, na jego stronach internetowych, rejestr tych niedozwolonych postanowień, zawiera tylko samą treść zakazanego zapisu, bez całego, często wielostronicowego uzasadnienia Sądu, który wydawał wyrok i uznawał daną klauzulę za niedozwoloną. Czasami okazuje się, że czytając to uzasadnienie zaczynamy postrzegać daną klauzulę zupełnie inaczej, gdyż poznajemy kontekst, w którym ona została zastosowana i dlaczego (właśnie w tym kontekście) została uznana za niewłaściwą, niezgodną z przepisami prawa. W związku z tym, zwykły przedsiębiorca, niebędący doktorem prawa, nie bardzo może zrozumieć, dlaczego na liście, znalazł się wpis nr 3191 "W sprawach nieuregulowanych umową strony stosować będą przepisy Kodeksu Cywilnego". Może pomyśleć, że zakazano stosowania Kodeksu Cywilnego (sic!). A tu wcale nie chodzi o zakazanie k.c. lecz o to, że zapis taki mógłby zawężać uprawnienia konsumenta wynikające z innych, niż ten kodeks ustaw.

Drugą sprawą jest sama twórczość Sądów Ochrony Konsumenta, w dziedzinie tworzenia tych klauzul. Jest ich już kilka tysięcy i konia z rzędem temu, kto  jest w stanie ogarnąć te wszystkie klauzule. Co więcej – z pobieżnej lektury widać, że już chyba nawet sami twórcy tych klauzul, zaczęli się w nich gubić, ponieważ, na listę wpisują po raz któryś, wręcz taki sam, lub niemal identycznie brzmiący zapis. Ironią losu jest to, że w chwili gdy, piszę ten rozdział nie działa internetowa strona UOKiK z rejestrem klauzul (http://uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php/). Czyżby z przeciążenia spowodowanego ilością wpisów?

Kolejnym zarzutem, odnoszącym się już do praktyki samego systemu orzekania sprawiedliwości, jest to, że teoretycznie nie wolno nam - przedsiębiorcom, stosować w umowach postanowień, które są takie same, lub tożsame w skutkach do klauzul znajdujących się na wspomnianej liście. Ale czasami,  ta tożsamość w skutkach, jest interpretowana przez sądy, dość swobodnie, więc można przegrać sprawę ze swoim klientem, zupełnie nieświadomie stosując w umowie zapisy, które nam, wydają się poprawnymi, ale które na zasadzie takiej „gumowej” interpretacji, uznane zostaną za zakazane.

Czwartym zarzutem do „systemu rejestru niedozwolonych zapisów umownych” jest to, że wprowadza on wyłom w polskim prawie, które jest prawem typowo kodeksowym, czyli prawem, w którym Sądy rozstrzygają na podstawie tego, co jest zapisane w kodeksach/ustawach, jako niedozwolone. Tymczasem stosowanie wspomnianej wyżej listy zapisów zakazanych wyglądają wręcz, jak stosowanie prawa precedensowego, w którym możemy się powołać na przypadek nawet sprzed pięciuset lat i wygrać sprawę w Sądzie. Ale możliwość powoływania się na precedens ma pewne ograniczenia. Otóż, przypadek na który się powołujemy, musi pasować, do obecnej sprawy, czyli „jeśli takie same okoliczności, to taki sam wyrok”. U nas – niestety możemy spotkać się z tą wspomnianą wcześniej „gumową” interpretację klauzul.

Ponadto wielką niedoskonałością systemu jest to, że nie przewiduje on możliwości wykreślenia z rejestru raz wpisanej do niego klauzuli niezależnie, czy ta klauzula została umieszczona tam słusznie, czy niesłusznie. I wcale nie chcę tu podważać autorytetu niezawisłych Sądów, ale... mylić się jest wszak rzeczą ludzką, więc brak sposobu naprawiania „usterek” jest, delikatnie mówiąc – dziwny. Tym bardziej, że można odnieść wrażenie, iż niektóre klauzule zostały uznane za niedozwolone tylko, dlatego, że adwokat tej strony, która naciskała na uznanie klauzuli za zakazaną, był po prostu lepszym adwokatem, a Sąd z całym szacunkiem dla Sądu, - nie mając doświadczenia gospodarczego, uznał ją za szkodliwą dla konsumenta. W dalszej części podręcznika przedstawię przykład takiego zapisu.

Niedozwolone postanowienia umowne we wzorcach umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Ze swojej praktyki wiem, i uważam, że większość ludzi jest uczciwa i wystarczyłoby niemalże umówić się z nimi "na słowo", ale… umowa spisana na papierze chroni przed „zanikami pamięci”, ponieważ dokumentuje to, co strony faktycznie ustaliły.

Kiedy rozpoczynałem pracę w pośrednictwie, na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych XX wieku, cała umowa o pośrednictwo, mieściła się na jednej kartce A5, i była napisana zwykłej wielkości czcionką, na maszynie do pisania, a potem, po prostu powielona, jako wzór. Na tej kartce było miejsce na wpisanie danych klienta i było miejsce na wpisanie (skrótowych oczywiście) danych samej nieruchomości, której ta umowa dotyczy. A w treści umowy, głównym punktem było stwierdzenie, iż za wykonaną pracę (tzn. znalezienie nabywcy lub najemcy) dostaniemy określoną prowizję. Prosta, krótka umowa. I to wystarczyło. Jednak życie pokazało, że potrafi wszystko skomplikować, i że musimy lepiej zabezpieczać swoje interesy. A jakich interesów musi pilnować pośrednik? Ano przede wszystkim takich, żeby za wykonaną pracę dostać należną zapłatę.

W związku z tym rozsądek skłania, a prawo nakazuje, by umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawierać w formie pisemnej. A ponieważ, każda agencja ma w ciągu roku wielu klientów, to naturalnym działaniem jest stosowanie wzorców umownych, czyli takich formularzy, na których treść, indywidualny klient nie ma żadnego wpływu, i pozostaje mu jedynie wybór - podpisać, lub nie podpisać.

I teraz przechodzimy do sprawy podstawowej, czyli klauzul abuzywnych w umowach, a dokładniej - we wzorcach umownych.

Zastanówmy się, czy można sporządzić dobrą, opartą na wzorcu umowę o pośrednictwo, chroniącą interesy agencji, bez narażania się na zarzut stosowania niedozwolonych zapisów umownych?

Nie jest to takie proste, ponieważ dzięki „twórczości” naszych klientów, wspomaganych przez UOKiK, powstała ogromna lista klauzul abuzywnych.

Ponieważ trudno je wszystkie przeczytać i spamiętać (kilka tysięcy wpisów), przygotowałem krótką ściągawkę dotyczącą "grzechów głównych" popełnianych przez agencje pośrednictwa.

Otóż, tak naprawdę, te multum klauzul uznanych za abuzywne, można pogrupować na kilka kategorii, z których niektóre są oczywiście słuszne. I co ciekawe, to właśnie, że można je pogrupować, jest dowodem jednej ze słabości systemu polegającej na tym, że wielokrotne wpisywanie podobnych lub identycznych postanowień doprowadziło do tego, że rejestr pęka w szwach. Konia z rzędem temu, kto ma czas, na studiowanie kilku tysięcy klauzul i sprawdzania, czy przypadkiem w swojej umowie nie umieścił klauzuli tożsamej w skutkach.

Dla przykładu, klauzule umowne zakazane numer 3560, 2523, 1662.

Numer wpisu: 3560

Data wpisu: 2012-08-08

"Wysokość wynagrodzenia należnego Pośrednikowi wynosi 3% ceny brutto (którą Nabywca jest zobowiązany zapłacić za nabywaną Nieruchomość) + obowiązujący podatek VAT 22%"

Numer wpisu: 2523

Data wpisu: 2011-09-19

"Za wykonanie czynności o których mowa z § 1 i 2, Klient zobowiązuje się do zapłaty Pośrednikowi na zasadach określonych w § 4 wynagrodzenia w wysokości 2,9 % ceny sprzedaży Nieruchomości brutto wyrażonej w umowie sprzedaży, powiększonego o 22 % podatek od towarów i usług VAT"

Numer wpisu: 1662

Data wpisu: 2009-09-21

"Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3% (słownie: trzech procent) + 22% VAT ostatecznej ceny nieruchomości."

Wszystkie odnoszą się właściwie do jednego problemu, polegającego na tym, że pośrednik w kontaktach z osobami fizycznymi, podawał cenę swojej usługi, plus VAT. Czyli pisał np., że otrzyma 3% plus VAT, albo pisał, że otrzyma 100 złotych plus VAT itp. Klauzulę uznano za niedozwoloną, ponieważ utrudnia ona klientowi wyliczenie wynagrodzenia, które ma on zapłacić. Może to jest prawda, że taki zapis utrudnia wyliczenie, ale trzeba dodać, przede wszystkim, to, co jest ważniejsze, że zapis ten jest w ogóle niezgodny z ustawą o cenach, która to ustawa nakazuje zawierać w cenie podatek [art. 2 ust. 1 pkt 1 "cena – wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy,...." ] zaś cytowany w dalszej części podręcznika kodeks cywilny mówi o jednoznacznym podawaniu ceny.

Warto też zwrócić uwagę, na skutek uznania takich zapisów za klauzulę abuzywną. Prawo mówi, że, jeżeli w umowie znalazła się klauzula abuzywna, to takie postanowienie nie jest wiążące dla konsumenta. Wobec tego, jeżeli zawrzemy umowę, w której napiszemy np. "...cena wynosi 100 złotych plus 23% VAT..." to czy to oznacza, że przedsiębiorcy nie będzie należało się żadne wynagrodzenie? A może w takim przypadku, pośrednik będzie mógł domagać się "wynagrodzenia zwyczajowego"? Dywagacje na ten temat zostawmy doktorom prawa. Ja, z uwagi praktyczne na trudności w ustaleniu wysokości tego zwyczajowego wynagrodzenia, zalecam trzymać się zasady bardzo precyzyjnego podawania ceny swojej usługi. Dochowanie takiej jednoznaczności nie wymaga nadzwyczajnego wysiłku, a gasi w zarodku możliwość powstania sporów.

Kolejnym zakazanym postanowieniem umownym, którego umieszczenie w rejestrze uważam za całkowicie słuszne jest:

Numer wpisu: 2565

Data wpisu: 2011-09-21

"Zamawiający oświadcza, że w przypadku nabycia przez niego, osobę jemu bliską, firmę powiązaną personalnie czy kapitałowo obiektu wskazanego przez Pośrednika i nie uiszczenia Pośrednikowi wynagrodzenia w dniu podpisania umowy sprzedaży, zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi prowizję 2 x krotnej wysokości wraz z należnymi odsetkami, naliczonymi od dnia zawarcia transakcji. Dotyczy to również przypadku nabycia obiektu wskazanego przez Pośrednika, a kupionego za pośrednictwem innego biura pośrednictwa"

A gdzie adekwatność wysokości kary do poniesionej szkody? No i dlaczego ktoś, np. udziałowiec mniejszościowy i niebędący w Zarządzie Spółki z o.o. miałby płacić karę za działania spółki?

Numer wpisu: 1931

Data wpisu: 2010-05-13

"Prowizja należy się również w przypadku, gdy z oferty skorzysta osoba trzecia lub firma w jakikolwiek sposób związana z Zamawiającym".

Czyli na przykład: jeżeli ja - jako kupujący -  podpiszę umowę  o pośrednictwo, a dom kupi mój wujek, i wyjdzie to na jaw, to - Ja - miałbym zapłacić podwójną prowizję? A niby dlaczego miałbym płacić, skoro w ogóle tego wujka nie znam? Całe szczęście, że ta klauzula trafiła listę. Na marginesie - takie podstawienie rodziny, czy znajomych jest jednym z najskuteczniejszych sposobów oszustwa i nie ma przed nim skutecznej obrony. Owszem, można w umowę wstawić klauzulę poufności i nałożyć karę umowną za jej złamanie, ale... w razie sporu trzeba będzie dowieść złamania tajemnicy, co wcale nie jest takie łatwe.

Nie dziwi mnie obecność w rejestrze takiej klauzuli:

Numer wpisu: 765

Data wpisu: 2006-06-20

„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci poza prowizją odsetki umowne w wysokości 0,5% słownie: (pól procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od dnia zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, najmu bądź dzierżawy”.

Zastanówcie się zanim w umowę wpiszecie absurdalnie wysokie kary umowne, czy też absurdalnie wysokie odsetki. I tak nigdy nich nie otrzymacie, a jeszcze narazicie się na konsekwencje stosowania zakazanych postanowień. Inne aspekty tej klauzuli omówię w dalszej części podręcznika.

Kolejna klauzula, która doczekała się wielu wariantów odnosi się do zakazanego narzucania we wzorcu umownym specyficznej właściwości sadowej np.

Numer wpisu: 772

Data wpisu: 2006-07-03

„Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi.”

Tak nie można, bowiem zgodnie z kodeksem cywilnym nie wolno we wzorcu narzucać by sprawę rozpatrywał "...Sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.".

Sprawę zapisu:

Numer wpisu: 771

Data wpisu: 2006-07-03

„ W przypadku przeprowadzenia transakcji bez uczestnictwa pośrednika (przez uczestnictwo pośrednika uważa się jego obecność przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, przyrzeczenia oraz umowy przyrzeczonej) z klientem skojarzonym bezpośrednio lub pośrednio przez pośrednika, niezależnie od obowiązku naprawienia w pełnej wysokości wywołanej tym szkody, zamawiający zapłaci odszkodowanie, w kwocie dwukrotnie wyższej od kwoty wynagrodzenia obliczonej zgodnie z § 5, lecz nie mniej niż 5000 PLN (słownie: pięć tysięcy złotych)- wraz z odsetkami, w wysokości jak w § 10 za każdy dzień zwłoki od dnia zawarcia przedmiotowej transakcji bez względu na okoliczności pominięcia pośrednika w udziale w transakcji”

i innych podobnych zapisów omawiam szczegółowo w dalszej części podręcznika. W tym miejscu zalecę jedynie - nie stosujcie takich zapisów, ponieważ nie dość, że są abuzywne, to w dodatku są całkowicie pozbawione sensu.

Jak zawrzeć dobrą umowę bez narażania się na zarzut stosowania klauzul abuzywnych?

Oto jest pytanie!

Niestety (dla pośredników), w rejestrze klauzul zakazanych są też takie, których nie da się nie stosować, nie narażając jednocześnie przedsiębiorcy na ryzyko pracy za darmo. Przykłady takiej klauzuli omawiam np. w rozdziale poświęconym definiowaniu wyłączności.

Co zatem zrobić, jeśli z logiki zamierzonego układu z konsumentem, wynika potrzeba zastosowania w umowie zapisu podobnego do zakazanej klauzuli? Otóż, jedynym wyjściem z takiego pozornego impasu jest indywidualne wynegocjowanie umieszczenia w umowie postanowienia o pożądanej przez nas treści. I, co najważniejsze nie można zgody klienta uzyskać ani przymusem, ani szantażem, ani podstępem. Negocjacje powinny odbyć się naprawdę, konsument powinien naprawdę zrozumieć i zaakceptować to, co pośrednik mu proponuje, a pośrednik powinien móc w razie potrzeby udowodnić, iż takie negocjacje i ustalenia faktycznie miały miejsce.

Do zebrania dowodów takich negocjacji należy podejść rzetelnie, ponieważ Sądy mogą nie przyjąć za wystarczający dowód negocjacji, umieszczenie w umowie zapisu typu "...Ja, Konsument, uroczyście oświadczam, że wszystkie postanowienia umowy wynegocjowano indywidualnie...".

Dlatego właśnie sam proces zawierania umowy należy tak poprowadzić, żeby móc później bez problemu udowodnić, iż cała umowa, lub jakiś jej konkretny zapis uzgodniono w ramach indywidualnych negocjacji. Sposobów dowodzenia odbycia takich negocjacji jest wiele. Są tacy, którzy zalecają, aby "postanowienie drażliwe" klient, własnoręcznie wpisał w wykropkowane miejsca na druku wzorca umownego. Szczerze mówiąc mam pewne wątpliwości w stosunku do tej procedury. W razie sporu, klient stanie przed Sądem i powie

- Tak Wysoki Sądzie. Ja to pisałem. A było tak: Pośredniczka powiedziała, że ma skurcz pisarski, więc dyktowała mi z kartki, a ja wpisałem. I wcale nie rozmawialiśmy, po co to wpisuję. Po prostu ta Pani powiedziała, że tak trzeba...

Znacznie łatwiej będzie udowodnić prowadzenie negocjacji, gdy przedsiębiorca wręczy klientowi projekt umowy, a ten pokwituje na kopi, fakt otrzymania projektu wraz z datą jego otrzymania, a sama umowa, zostanie podpisana kilka dni później. Zachowanie wszelkiej korespondencji związanej z negocjacjami treści umowy, też będzie rozsądnym działaniem. Dowód przesłania maila z projektem umowy też jest dowodem, niestety słabszym niż pokwitowanie pisemne. Inną równie dobrą procedurą może być podpisanie najpierw umowy według jakiegoś wzorca, a następnie, po upływie pewnego czasu podpisanie aneksu dodającego do pierwotnego porozumienia te "drażliwe punkty". Dodam, że opisane działania nie są poradą teoretyczną. Sprawdziły się one wielokrotnie w praktyce i co więcej procedura postępowania odpowiadała naturalnemu rozwojowi sytuacji. Na przykład: pośrednik we wtorek pojechał obejrzeć nieruchomość, przedstawił kilka wariantów współpracy i podpisał umowę bez wyłączności, ponieważ sprzedający chcieli porozmawiać z kilkoma agencjami. A w piątek - klienci zadzwonili do pośrednika i powiedzieli, że dadzą mu wyłączność i w związku z tym chętnie podpiszą stosowny aneks. To, że w przykładzie przedstawiłem sprawę dotyczącą wyłączności, nie znaczy, iż te indywidualne negocjacje należy prowadzić jedynie w tym kontekście. Wręcz przeciwnie. W praktyce może być wiele powodów do wstawienia rozmaitych zapisów, które mogą widnieć w rejestrze klauzul zakazanych.

I na koniec: to, że jakieś postanowienie umowne znajduje się w rejestrze klauzul abuzywnych, wcale nie znaczy, że stosowanie jego jest przestępstwem. Owszem, nie wolno stosować go we wzorcach umownych. Tylko i wyłącznie we wzorcach.

Poniższe zdania z kodeksu cywilnego radzę zapamiętać sobie na zawsze.

"Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje."

Jednocześnie przestrzegam tych, którzy po przeczytaniu niniejszego rozdziału dojdą do wniosku, że w umowę nieopartą o wzorzec można wpisać wszystko - nawet nierealnie wysokie kary umowne. Nie ma tak dobrze. Nawet w stosunku do umów indywidualnie wynegocjowanych obowiązują zasady współżycia społecznego i wiele innych, szczególnych przepisów prawa.

Ustawa o prawach konsumenta

Jest to kolejna ustawa, "bocznymi drzwiami" wprowadzająca dodatkowe treści, które trzeba wpisać w umowę o pośrednictwo, mimo, że wydawać by się mogło, iż nie odnoszą się one wprost do istoty samej usługi. Nadto, ustawa wprowadza także precyzyjnie określone procedury, które należy zachować zawierając umowy z konsumentami.

Zgodnie z tą ustawą konsumentem jest osoba fizyczna, która zawiera z Przedsiębiorcą umowę, niezwiązaną z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W praktyce oznacza to, że znakomita większość klientów agencji pośrednictwa to konsumenci, których ustawa obejmuje szczególną ochroną. Mało tego, przedsiębiorcy mogą narazić się na grzywnę, jeżeli nie będą zachowywali pewnych procedur i nie będą wykonywali narzuconych ustawą obowiązków informacyjnych w stosunku do konsumenta.

W odniesieniu do pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustawa ma szczególne znaczenie, ponieważ znaczna cześć umów z konsumentami zawierana jest poza lokalem przedsiębiorstwa, a w takim przypadku każdemu konsumentowi przysługuje wypowiedzenie tej umowy w ciągu 14 dni.

- Zaraz, zaraz - spytacie  - to ja umówiłem się z klientem przed blokiem, podpisałem umowę, natychmiast poszedłem pokazać mu mieszkanie, a on mi może wypowiedzieć umowę i dwa dni później kupić to mieszkanie bez zapłacenia prowizji?

Może się tak zdarzyć, ale są środki i procedury, które zapewnią Państwu ochronę przed taką nieuczciwością. Trzeba je tylko znać i skrupulatnie stosować pamiętając jednocześnie, że konsument nie może - nawet dobrowolnie - zrzec się praw, które daje mu ta ustawa, oraz że nieważny będzie każdy zapis umowny mniej korzystny dla konsumenta niż prawo dane mu w ustawie.

Definicje

Najpierw jednak kilka istotnych definicji.

Co to jest lokal, a w zasadzie, co oznacza zawarcie umowy  poza lokalem?  Intuicyjnie niby to wiemy. Lokal jest tam, gdzie mamy zarejestrowaną firmę. Ustawodawca uznał jednak trochę inaczej i lokalem, określa miejsce prowadzenia działalności, będące nieruchomością albo częścią nieruchomości, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność na stałe, lub, miejsce prowadzenia działalności będące rzeczą ruchomą, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność zwyczajowo albo na stałe. Czyli lokalem może być czasem nawet samochód, chociaż jak sądzę, przypadek ten będzie bardziej odnosił się do handlu obwoźnego, niż do pośrednictwa.

Definicję umowy zawieranej na odległość lub poza lokalem podam w dalszej części, choć już sygnalizuję pewien problem - w pewnych okolicznościach, umowa zawarta w lokalu może być uznana za umowę zawarta poza lokalem! Otóż za umowę zawartą poza lokalem uznaje się także umowę z konsumentem zawartą w lokalu przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy bezpośrednio po tym, jak nawiązano indywidualny i osobisty kontakt z konsumentem w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy, przy jednoczesnej fizycznej obecności stron, czyli np. wtedy, gdy pośrednik spotkał się z klientem w terenie i natychmiast  zaprosił go do biura w celu podpisania umowy.

Ustawa często nakłada obowiązek przekazania czegoś lub utrwalenia na "trwałym nośniku", a ten trwały nośnik wcale nie jest wyłącznie papierem. Otóż - w rozumieniu ustawy - trwały nośnik to materiał lub narzędzie umożliwiające konsumentowi lub przedsiębiorcy przechowywanie informacji kierowanych osobiście do niego, w sposób umożliwiający dostęp do informacji w przyszłości, przez czas odpowiedni, do celów, jakim te informacje służą, i które pozwalają na odtworzenie przechowywanych informacji w niezmienionej postaci. Krótko mówiąc - przekazanie informacji, którą można zapisać na trwałym nośniku może nastąpić także e-mailem, który zostanie zapisany na dysku komputera. To bardzo ważne, bowiem znakomicie usprawnia komunikację na linii przedsiębiorca - klient konsument.

Ogólne prawa konsumenta, czyli umowa zawarta w lokalu

Ustawa o prawach konsumentów narzuca na przedsiębiorcę, zawierającego umowę z konsumentem, pewne obowiązki informacyjne. Te obowiązki, można podzielić na dwie podstawowe grupy, nas interesujące.

Pierwsza, to obowiązki przedsiębiorcy, który zawiera umowę w lokalu przedsiębiorstwa, a druga, to wszystkie dodatkowe obowiązki, które nakładane są na przedsiębiorcę w sytuacji, gdy umowa zawierana jest poza lokalem przedsiębiorstwa, lub na odległość.

Zacznijmy od prostszego, czyli od tych pierwszych podstawowych obowiązków przedsiębiorcy i praw jego klienta będącego konsumentem.

Ustawa wymienia precyzyjna listę takich obowiązków (zachęcam do lektury ustawy), ja jednak omówię te najistotniejsze z punktu widzenia pośrednika. Otóż, o ile z okoliczności nie wynika to w sposób jasny i zrozumiały, agencja, najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli zawarcia umowy o pośrednictwo (czyli przed jej podpisaniem!), musi poinformować swojego przyszłego klienta, o tym, jakie są główne cechy usługi pośrednictwa. W kontekście innych rozdziałów tego podręcznika radzę dobrze zastanowić się nad zdefiniowaniem zakresu świadczonej usługi. Tym bardziej, że ustawa nakazuje wam poinformowanie konsumenta o "...sposobie i terminie spełnienia świadczenia przez przedsiębiorcę oraz stosowanej przez przedsiębiorcę procedurze rozpatrywania reklamacji...". O ile określenie procedury reklamacyjnej jest dość proste np. "...Reklamacje należy zgłaszać mailem na adres xx@mojadomena.pl, lub... listem na adres korespondencyjny, lub... telefonicznie pod numer... Reklamacje będą rozpatrywane w terminie...", to akurat w przypadku usługi o pośrednictwo nie jest łatwo podać termin spełnienia świadczenia, jeśli tym terminem ma być np. znalezienie nabywcy. Przecież żaden pośrednik, nie może świadomie gwarantować takiego rezultatu. I dobrze by było, gdyby konsument otrzymywał jasną informację w rodzaju: "...będziemy starali się znaleźć nabywcę, ale nie wiemy czy w ogóle go znajdziemy...". To ważne, bowiem ustawa nakłada na was również obowiązek podania informacji o ciążącej na przedsiębiorcy, przewidzianej prawem odpowiedzialności za jakość świadczenia.

Kolejne obowiązkowe informacje to oczywiście dane przedsiębiorstwa, nazwa, wpis do rejestru, dane do kontaktu z przedsiębiorcą. Ponadto, trzeba klienta poinformować o wszelkich, czekających go podatkach, opłatach, podając albo dokładne kwoty, albo opisując precyzyjnie sposób ich wyliczenia. Jeżeli w swoich umowach z konsumentem, będziecie wymagali od niego jakichś dodatkowych płatności, czy to miesięcznych, czy na przykład dodatkowych opłat za banery, za ekspozycję na targach, za druk folderu reklamowego itp., to  macie dwa rozwiązania. Albo już w momencie zawierania umowy z tym konsumentem należy przewidzieć i wpisać te dodatkowe koszty, czyli np. "... prowizja wynosi tyle i tyle i będzie obliczona w taki to sposób, natomiast jeszcze dodatkowo...", albo w późniejszym czasie zawierać osobne umowy odnoszące się do tych dodatkowych, wcześniej nieprzewidzianych, lub niemożliwych do określenia działań. Niedopuszczalne jest, wprowadzanie klientów w błąd, poprzez zamieszczanie w materiałach reklamowych, informacji w rodzaju: prowizja zero procent, a następnie, podsuwanie do podpisania druku  umowy, z której treści wynika obowiązek zapłacenia choćby jednego grosza.

Konsumenta należy też zawczasu poinformować o przyczynach, sposobach i terminach, w jakich może on wypowiedzieć  umowę, zawartą na czas nieokreślony. To samo należny wykonać w przypadku umów zwieranych na czas określony, ale zawierających możliwość automatycznego przedłużania okresu obowiązywania umowy.

Umowa zawarta poza lokalem - prawa konsumenta, obowiązki przedsiębiorcy

W przypadku umów zawieranych na odległość, lub poza lokalem przedsiębiorstwa, znów najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli zawarcia umowy, przedsiębiorca ma obowiązek poinformować go, o tym wszystkim, o czym napisałem w odniesieniu do umów zawieranych w lokalu przedsiębiorstwa,  i dodatkowo o tym, co narzucają kolejne przepisy.

Wydawać możne się dziwne, dlaczego niektóre z tych dodatkowych przepisów dotyczą tylko umowy zawieranej poza lokalem, a nie dotyczą umowy zawieranej w lokalu. Przykładem niech będzie to, że zawierając umowę poza lokalem, w odróżnieniu do zawierania umowy w lokalu, musicie powiadomić konsumenta, o terminie i sposobie zapłaty należnego wam wynagrodzenia. Skąd się wzięła ta różnica? Niezależnie od mojego zdziwienia zalecam taki zapis zamieszczać w każdej umowie, nawet tej zawieranej w lokalu. Jest to jeden z bardzo użytecznych zapisów, ponieważ precyzja w określeniu terminu i sposobu płatności wyeliminuje ewentualne przyszłe dyskusje.

Kiedyś, wiele agencji pośrednictwa praktykowało pobieranie weksli od swoich klientów, które miały (niby) gwarantować ich uczciwość. Postępowanie takie było, moim zdaniem, dość dyskusyjne, i skoro agencje gremialnie wycofały się z niego, to chyba okazało się także niepraktyczne. Niemniej jednak, ktoś może taką praktykę nadal stosować. A w takim razie - jeżeli umowy zawierane są w lokalu przedsiębiorstwa, nie trzeba o pobieranych kaucjach wcześniej informować, zaś, jeśli umowy zawierane są poza lokalem przedsiębiorstwa to taką informację należy konsumentowi obowiązkowo dostarczyć.

Szczegółowe zestawienie obowiązków informacyjnych przedsiębiorcy, w stosunku do konsumenta, zamieszczam w rozdziale zawierającym wyciąg z ustawy. Niektóre są tak oczywiste, że nie warto o nich szerzej pisać w tym podręczniku.

Prawo do odstąpienia od umowy

Są jednak nowe uregulowania ustawowe, niezwykle istotne, z punktu widzenia agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w przypadku zawierania umowy poza lokalem przedsiębiorstwa, lub na odległość.

Otóż, najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową zawieraną poza lokalem przedsiębiorstwa, lub na odległość, należy poinformować go o tym, że w ciągu 14 dni od zawarcia umowy o pośrednictwo przysługuje mu prawo do odstąpienia od tej umowy bez podawania żadnych przyczyn.

Mało tego, konsumenta należy poinformować również o wzorze formularza odstąpienia od umowy i o sposobie, w jaki ma to odstąpienie wykonać. I tu rodzi się kilka problemów, wynikających z praktyki wykonywania zawodu.

Dziś, bardzo często, do pierwszego fizycznego spotkania pośrednika z klientem, dochodzi w terenie, czyli poza lokalem przedsiębiorstwa. W czasach, gdy ludzie coraz skrupulatniej liczą swój czas, w wielu przypadkach nakłanianie kogoś  mieszkającego np. na Mokotowie i zainteresowanego nowym mieszkaniem na Mokotowie, aby przyjechał do biura pośrednika na Pragę Północ, jest niepraktyczne. Przecież taka podróż tam i z powrotem w zależności od pory dnia, może zająć nawet kilka godzin. Dlatego właśnie, tak często, to pierwsze spotkanie z klientem popytowym odbywa się niestety, wręcz na ulicy. Może, więc zdarzyć się, że potencjalny kupiec, podpisze umowę o pośrednictwo, obejrzy mieszkanie, po pięciu dniach dojdzie do wniosku, że  chce je kupić, po siedmiu dniach wypowie umowę pośrednikowi, a po trzech tygodniach od oglądania, podpisze ze sprzedającym umowę przedwstępną. Równie prawdopodobna, jest analogiczna sytuacja w relacjach z klientem podażowym. Pośrednik przyjmuje dom na wyłączność, zamieszcza w Internecie reklamę ze zdjęciami, na domu wiesza baner i po tygodniu dowiaduje się, że sprzedający jednak wypowiadają mu umowę o pośrednictwo, która zawarta została w ich domu. A po kilku następnych dniach okazuje się, że dom jest sprzedany. To nie są wcale teoretyczne rozważania. Takie zachowania  wielu pośrednikom, są znane od lat.

Czyżby ustawa otwierała furtkę wszelkiej maści oszustom? Nie, jeśli przedsiębiorca będzie skrupulatnie stosował niżej opisaną procedurę i wykonywał wszystkie działania przewidziane ustawą o prawach konsumenta.

Ustawowe środki ochrony przed potencjalnymi próbami oszukania przedsiębiorcy

W ustawie wyraźnie napisano, że informację o wyżej opisanej, możliwości odstąpienia konsumenta od umów, zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa, można dostarczyć konsumentowi, przy wykorzystaniu wzoru stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy (taki wzór znajdziesz w dalszej części tego podręcznika), a informacja ta ma być przekazana w formie utrwalonej na papierze, lub za zgodą konsumenta, na innym trwałym nośniku. Ponieważ, póki co, ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby umowa o pośrednictwo była sporządzona w formie pisemnej, proponuję, więc, by również w przypadku tego załącznika zachować formę papierową. W tak ważnej sprawie, nie ma powodu, by zostawiać pole do przyszłych sporów. Oczywiście - agencja powinna zachować u siebie kopię takiego załącznika, opatrzoną pisemnym potwierdzeniem konsumenta, zawierającym jego podpis i datę otrzymania dokumentu. Przecież, ciężar dowodu spełnienia obowiązku informacyjnego, spoczywa na przedsiębiorcy i nie ma nic lepszego niż własnoręczne pokwitowanie otrzymania tych informacji w formie utrwalonej na papierze.

Jak jednak obronić się przed opisanymi, ewentualnymi nieuczciwymi konsumentami, którzy - podobnie jak w wyżej opisanych przypadkach - chcieliby nadużyć przysługujących im praw? Otóż można ograniczyć możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli spełnione zostaną dwa warunki:

1. Konsument został wcześniej poinformowany, że po spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę utraci prawo odstąpienia od umowy,

2. Jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta.

I tu ważna uwaga, ponieważ zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Kiedy, w odniesieniu do umowy o pośrednictwo możemy powiedzieć, że "przedsiębiorca wykonał w pełni usługę"? No cóż, powinno wynikać to z treści umowy. Jedni wpisują w umowy długą listę czynności pośrednictwa, które kończą się na progu kancelarii notarialnej, przy okazji podpisywania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Inni kończą swoją pracę przy okazji umowy przedwstępnej. A jeszcze inni uznają, że wykonali pracę dla sprzedawcy, wskazując nabywcę, lub - jeśli pracują dla strony popytowej - gdy zaprezentowali jej obiekt kupna lub najmu. W praktyce rzadko się zdarza, by do umowy sprzedaży doszło w kilka dni po obejrzeniu lokalu. Wiele nieruchomości kupowanych jest z udziałem kredytu, co powoduje, że od obejrzenia do transakcji, upływają tygodnie, a nawet miesiące, czyli znacznie więcej niż 14 dni. Dlatego właśnie, agencja zwierająca umowy poza lokalem powinna precyzyjne ustalić, kiedy kończy się pośrednictwo i jakie czynności są nim objęte.

Alternatywą może być próba "przeczekania", tych 14 dni. W odniesieniu do ofert podażowych można wyobrazić sobie pośrednika, który te dwa tygodnie poświęca na badanie dokumentów, sesje zdjęciowe, opracowanie reklam i tym podobne działania. Ale czy takie postępowanie ma sens?

Nic dobrego nie czeka też przedsiębiorcy, który w sposób chytry i przemyślny, wymyśli sobie: „A po cóż będę informował konsumentów? Może oni się nie dowiedzą i nie będzie problemu”. Nie radzę, bo dopiero wtedy "będzie problem" i to z kilku powodów. Po pierwsze, za niedochowanie obowiązków informacyjnych może grozić grzywna. A po drugie ustawa przewiduje, takie niecne działania. Jeżeli konsument nie został poinformowany o przysługującym mu prawie do odstąpienia, to uzyskuje dodatkowe 12 miesięcy w ciągu, których może zrealizować to prawo. A tego zapewne nie chce żaden pośrednik. Przedsiębiorca ma szansę skrócić ten okres, jeśli "nagle przypomni sobie, że zapomniał"  udzielić klientowi stosownych informacji. W takim przypadku powinien niezwłocznie doręczyć je konsumentowi, a konsument będzie miał termin do odstąpienia od umowy upływający po 14 dniach od udzielenia mu informacji o tym prawie.

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Rodzaje umów o pośrednictwo

W pośrednictwie w obrocie nieruchomościami funkcjonuje kilka typów umów z klientami. Niezależnie od tego, czy dotyczą one najmu, czy sprzedaży nieruchomości, to można je generalnie podzielić na umowy bez wyłączności, lub umowy z wyłącznością. Nie miejsce tutaj, aby dywagować nad wyższością jednych umów nad drugimi. Każdy przedsiębiorca musi sam wybrać najodpowiedniejszy dla siebie sposób działania. Są przecież liczne agencje pracujące na ofertach bez wyłączności. Niektóre pojawiają się na rynku i szybko znikają, a inne trwają latami i to czasem odnosząc spore sukcesy.

Różne są definicje wyłączności, różne określenia, część Pośredników na przykład chce mieć wyłączność tylko przed innymi Pośrednikami, zezwalając klientowi na samodzielną sprzedaż nieruchomości. Inna grupa Pośredników zawiera umowy na wyłączność w ten sposób, że właściciel nieruchomości wprawdzie udziela Pośrednikowi wyłączności, ale jednocześnie prowizja Pośrednika, jest tak niska, że agencja stara się również pobrać wynagrodzenie również od nabywcy/najemcy nieruchomości.

Czy takie definiowanie wyłączności jest słuszne? Z jednej strony teoretycznie tak, ale z drugiej strony zastanówmy się nad praktyką, czyli aspektem handlowym. Jeżeli pośrednik zawrze umowę zgodnie z którą właściciel może sam sprzedawać swoją nieruchomość a agencja nie otrzyma żadnego wynagrodzenia za podjęte działania, to, jaka będzie jej motywacja, do usilnej pracy i kosztownej reklamy tej nieruchomości? Do wieszania bannerów, stawienia tablic, do reklamowania z pełnym serwisem zdjęciowym umożliwiającym łatwą identyfikację nieruchomości w terenie? Przecież, dzięki takiej jawnej reklamie, zawsze może się okazać, że trafi na tę nieruchomość ktoś, kto będzie twierdził, że samodzielnie dotarł bezpośrednio do właściciela, i że w związku z tym pośrednikowi nie należy się żadne wynagrodzenie. Zawieranie takiej umowy wydaje się działaniem obarczonym sporym ryzykiem handlowym, bowiem szansa na zarobek jest niewielka.

Pytanie „czy to jest słuszne?” Można postawić również w sytuacji, w której mimo posiadania wyłączności, pośrednik nadal usiłuje pobrać wynagrodzenie od strony popytowej. Prawo tego nie zabrania, ale gdzie jest logika działania? Przecież, jeżeli będziemy chcieli pobrać wynagrodzenie od kupującego, to musimy w jakiś sposób uzasadnić swoje prawa do tej prowizji. Na przykład powinniśmy podpisać umowę o pośrednictwo i udowodnić, że dzięki naszym staraniom klient dotarł do kupowanej nieruchomości. Ale, po pierwsze takie działanie ogranicza nasze możliwości jawnej reklamy i pełnego marketingu danego obiektu, a to, krótko mówiąc, zmniejsza szanse sprzedaży danej nieruchomości. Traci na tym i pośrednik i traci jego klient, właściciel nieruchomości. Konieczność ukrywania adresu nieruchomości, spowoduje, że obaj nie uzyskają największej z korzyści płynących z zawarcia umowy na wyłączność, czyli z tego, że może ona otrzymać pełną, jawną, profesjonalną reklamę, a przecież tylko taka powszechna reklama przyciągnie wszystkich potencjalnych nabywców. A przecież im więcej osób zainteresowanych tym lepsza sprzedaż. Pozostaje również problem,  natury – nazwijmy to „moralno-prawnej”. Jeżeli zawarłem umowę z moim klientem na wyłączność, ale jednocześnie odmawiam pokazania jego nieruchomości osobom, które się do mnie zgłaszają, ale nie chcą ze mną podpisać umowy na pośrednictwo w kupnie, i zapłacić mi prowizji, to - czy ja naprawdę działam w interesie swojego pierwotnego zamawiającego usługę pośrednictwa, czy też szkodzę jego interesowi? Czy działając w ten sposób nie ograniczam mu możliwości sprzedaży? Czyli, czy to jest uczciwa relacja? Przecież klient mi zawierzył i dał wyłączność, a ja, który jestem jego wyłącznym reprezentantem nie pokazuję, i nie oferuję jego nieruchomości wszystkim osobom na rynku! Ograniczam prezentacje nieruchomości pokazując ją tylko pewnej, wybranej grupie? Tylko tym, którzy chcą mi zapłacić (drugą) prowizję? Nie pokazuję tej nieruchomości tym, którzy nie zapłacą mi prowizji, mimo, że oni mogą zaoferować sprzedającemu, czy też wynajmującemu - mojemu pierwotnemu zleceniodawcy – lepszą cenę. Czy działam rzetelnie pozbawiając swojego klienta lepszych ofert?

Problem zdefiniowania wyłączności, jest więc dosyć istotny. Wydaje się, że najprostszym działaniem przy wyłączności, jest praca na rzecz jednej strony transakcji, pobieranie wynagrodzenia tylko od niej, oraz jednocześnie zagwarantowanie sobie w umowie tego, że „...jeżeli ktokolwiek zostanie nowym właścicielem, nowym posiadaczem tej nieruchomości, mnie, jako Pośrednikowi będzie należało się wynagrodzenie...” (uwaga na klauzule abuzywne!). Oczywiście w takim przypadku ekonomia mówi, że jednostkowe wynagrodzenie płacone przez klienta podażowego, powinno być nieco wyższe, niż jednostkowa prowizja pobierana od każdej z dwóch stron transakcji z osobna. Ale - zagadnienie ustalenia wysokości wynagrodzenia jest poza tematem tego podręcznika, ponieważ każdy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, powinien samodzielnie skalkulować przychody płynące z zawieranych różnych umów, oraz koszty prowadzenia działalności i tak ustalić ceny swoich usług, aby firma przynosiła godny zysk. Ważniejsze jest to, że zastosowanie takiej definicji we wzorcu umownym jest dalece niewskazane, gdyż mogłoby zostać uznane za niedozwolone postanowienie umowne.

Właściwe określanie stron umowy

Unikaj pomyłek pisarskich

Pracowałem kiedyś, w komisji etyki Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Otrzymywaliśmy wtedy dużo skarg klientów na obsługujących ich pośredników. W tle tych zażaleń najczęściej był spór o pieniądze, i w wielu przypadkach skarga następowała w momencie, kiedy po transakcji pośrednik wysyłał klientowi wezwanie do zapłaty. Wtedy, gdy zostało wysłane wezwanie, albo sprawa już wręcz trafiła do sądu, zaczynało się zbieranie argumentów przeciwko pośrednikowi. Czasami były to pretensje typu „pośrednik miał brudne buty”, „agent był nieuprzejmy i dlatego się nie należy wynagrodzenie” itp. Pomijając fakt, że skargi te nie miały nic wspólnego ze stanem prawnym, to były to sprawy, których rozstrzygnąć nie sposób. Bo jak wyrokować, gdy mamy słowo przeciwko słowu? Nie wiemy jak było naprawdę, bo i skąd mamy to wiedzieć? Dwóch było w pokoju, o czymś rozmawiali, żadnych świadków. A teraz każdy z nich przedstawia zupełnie inne wersje tego samego zdarzenia.

Przy okazji tych skarg, otrzymywaliśmy mnóstwo wzorów umów o pośrednictwo, i mnóstwo umów podpisanych. Zbierał się wspaniały materiał edukacyjny na temat – "czego w umowie nie wpisywać". A co ciekawsze - problem zazwyczaj zaczynał się już na samym początku lektury sporej części tych umów, i polegał na tym, że Pośrednik nie potrafił poprawnie określić, z kim zawiera umowę!

Załóżmy, że zawierał umowę o pośrednictwo ze spółką prawa handlowego. Dodam – umowę na często sporą kwotę wynagrodzenia. W wielu przypadkach okazywało się, że osobą, która podpisała umowę ze strony spółki, był, nie chcę napisać – dozorca czy sprzątaczka, ale powiedzmy – sekretarka. A przecież firmy często kupują lub sprzedają drogie nieruchomości. Wynagrodzenie pośrednika może wynosić wiele tysięcy złotych. Koszty jego działań też mogą liczyć się w dziesiątkach tysięcy. I gdy już agencja wykonała pracę okazywało się, że nie ma co liczyć na zarobek, bowiem umowę podpisała jakaś „pani Kwiatkowska”, która dawno w tej firmie nie pracuje.... Przecież należało sprawdzić, czy osoba podpisująca umowę w imieniu spółki prawa handlowego jest odpowiednio umocowana do takich działań.

Bardzo często spotykaliśmy również, umowy „zawarte” ze źle określoną firmą. Wpisywano np. „XXX” Spółka komandytowa, gdy chodziło o „XXX Spółkę z o.o. Spółkę komandytową”. Nie wspomnę już o częstych pomyłkach w nazwie i/lub adresie. A potem, w przypadku sporu, nie było kogo pozwać o zapłatę.

A wystarczyło zachować minimum staranności i np. na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, na której jest do KRS-u, sprawdzić dane spółki i osób uprawnionych do jej reprezentowania. Na marginesie: czasem pracownicy/dyrektorzy działów itp. mogą mieć pełnomocnictwa do zawierania umów w imieniu spółki. Warto sprawdzić takie pełnomocnictwo tak pod kątem, czy jego treść upoważnia daną osobę do zwarcia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomością oraz pod kątem ewentualnie istniejących w tym pełnomocnictwie ograniczeń, co do wysokości zobowiązań, jakie może zaciągnąć taki pełnomocnik. Nigdy nie zdarza się, aby poważna firma, robiła problemy z przysłaniem takich dokumentów. Niestety, często słyszeliśmy od pośredników, że nie poprosili o te dokumenty, bo się wstydzili (sic!). A potem były żale, że nie otrzymali prowizji za wykonaną pracę. Te pretensje, powinni mieć sami do siebie.

Podobne uwagi dotyczą zawierania umów z osobami fizycznymi. W przypadku małżeństw – zawierajcie umowę z oboma małżonkami, aby później nie okazało się na przykład, że mąż, który podpisał umowę, dysponuje tak naprawdę jedynie swoją szczoteczką do zębów. W przypadku sporu trudno będzie od niego wyegzekwować zapłatę.

Przykładowe komparycje umów:

Uwaga:

Zgodnie z ustawą o prawach konsumenta przedsiębiorca powinien poinformować konsumenta o:

1. w przypadku umów zawieranych w lokalu przedsiębiorcy: "swoich danych identyfikujących, w szczególności o firmie, organie, który zarejestrował działalność gospodarczą, i numerze, pod którym został zarejestrowany, adresie, pod którym prowadzi przedsiębiorstwo, i numerze telefonu przedsiębiorstwa;"

2. w przypadku umów zawieranych poza lokalem, lub na odległość także, o: " adresie przedsiębiorstwa, adresie poczty elektronicznej oraz numerach telefonu lub faksu jeżeli są dostępne, pod którymi konsument może szybko i efektywnie kontaktować się z przedsiębiorcą".

Przepisy te należy uwzględnić dostosowując poniższe, przykładowe komparycje do własnych potrzeb.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna

[nazwa i forma prawna] z siedzibą w …. ul. ………., wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy..., pod numerem KRS...., nr NIP..., kapitał zakładowy ...... [w przypadku spółek akcyjnych dodatkowo wskazać należy wysokość kapitału wpłaconego] nr REGON: ... zwaną dalej „....”, reprezentowaną przez:... (przy czym kopia odpisu z KRS i kopia pełnomocnictwa stanowią załączniki do niniejszej umowy)

Spółka jawna

[nazwa i forma prawna] z siedzibą w …. ul.... wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy ..., pod numerem KRS .., nr NIP ...., nr REGON: ..., zwaną dalej „...”, reprezentowaną przez: .... (przy czym kopia odpisu z KRS i kopia pełnomocnictwa stanowią załączniki do niniejszej umowy)

Działalność gospodarcza osoby fizycznej (tzw. firma jednoosobowa)

Panem/panią ... – zamieszkałym .................., przedsiębiorcą prowadzącym działalność pod firmą „………….” pod adresem w .... przy ul. ……………, wpisanym do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez …….. pod nr ……….., nr NIP …., nr REGON: …………, zwanym dalej „...”, działającym osobiście

(przy czym kopia zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej stanowi załącznik do niniejszej umowy)

Spółka cywilna

Panią ... - zamieszkałą ..., przedsiębiorcą, wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez ……………. pod nr ………………. , z której zaświadczenie stanowi załącznik nr ... do niniejszej Umowy, i

Panem ………….. - zamieszkałym .................., przedsiębiorcą, wpisanym do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez ………… pod nr ………………., z której zaświadczenie stanowi załącznik nr ... do niniejszej Umowy

prowadzącymi działalność w formie spółki cywilnej pod nazwą „………………..” s.c., pod adresem w ………….przy ul. …………….., o nr NIP ……………………., nr REGON: …………, zwanymi dalej łącznie „______________”, działającymi osobiście

Umowy ze współwłaścicielami i pełnomocnikami

Wyobraźmy sobie, że nieruchomość ma wielu współwłaścicieli.  Z kim zawrzeć umowę? Z jednym, czy ze wszystkimi? Przecież – zgodnie z prawem – zleceniodawcą pośrednika wcale nie musi być właściciel nieruchomości.

Jednak prawo prawem, a życie życiem. Oto przykład:

Sytuacja z życia wzięta – sprzedaż dużej, deweloperskiej działki położonej w doskonałej lokalizacji.

Piękny majowy poranek. Przyjeżdża do nas, do firmy, pięć osób chcących zlecić pośrednictwo w sprzedaży dużej działki.

- Przyjechaliśmy w piątkę, ale jest nas dwudziestu czterech – mówią.

– Jak to was jest dwudziestu czterech, skora ja widzę pięciu? - pytam - Jeszcze taką różnicę w ilości osób, to potrafię na oko ocenić.

– No, bo to była działka pradziadka i prababci a my jesteśmy przedstawicielami pięciu  głównych rodzin uczestniczących w tym całym interesie i ja reprezentuję jedną rodzinę, a kuzyn drugą…  - wyjaśnia nieskładnie jeden z przybyłych.

– A ma pan pełnomocnictwo? - pytam grzecznie

– No, jakie pełnomocnictwo? Ja tu przyszedłem w imieniu brata i siostry i siostrzenicy z drugiej siostry, bo siostra już nie żyje, i one chcą sprzedać i... - rozkręcił się w gadulstwie.

– Doskonale – powiedziałem – W takim razie niech pan przyjdzie do nas z pełnomocnictwami od tych osób, które pan reprezentuje. Rozumiem, że pozostała czwórka państwa, też kogoś reprezentuje. Wiec również was zapraszam z pełnomocnictwami.

– Ale z pana maruda!

– Maruda, nie maruda, życie znam. Państwo przyniosą pełnomocnictwa – zajmiemy się sprzedażą.

Uparłem się przy tych pełnomocnictwach, bo mając wieloletnie doświadczenie chciałem przede wszystkim wiedzieć, czy faktycznie te dwadzieścia cztery osoby zgadzają się  na sprzedaż nieruchomości? Jakoś tak mi się zdarza, że jak jest więcej niż siedmiu wspólników do jednej sprawy, to się zaczynają kłopoty. A  jak jest aż dwudziestu czterech współwłaścicieli, to już problemy z pewnością będą - pomyślałem.

No i oczywiście, tydzień później całą piątką przyjeżdżają na umówione spotkanie i co się okazuje? Nie ma powszechnej zgody! Jeden z kuzynów stanął okoniem i oświadczył „sprzedacie po moim trupie”.

Weszli i mówią:

– Miał pan rację. Ten taki owaki **** się nie zgadza, co robić?

– Proszę iść do Sądu. Przecież on ma tylko udział wynoszący ułamek procenta tej nieruchomości [były liczne dziedziczenia, i dziedziczenia po dziedziczeniach, darowizny itp. – stąd tak mały udział]. Sąd wyda wyrok, w którym ustali ile mu się należy za jego udział i będziecie mogli sprzedawać bez jego zgody.

Zauważmy - po co mielibyśmy podejmować czynności pośrednictwa, wydawać na reklamę itp. skoro wśród sprzedających nie ma zgody, co do podstawowego faktu – czy w ogóle chcą sprzedać?

Dalsze losy tej sprawy doskonale pokazały jak trudna bywa praca, gdy jedna nieruchomość ma licznych współwłaścicieli.

Zanim działka mogła trafić do sprzedaży, minął rok. W tym czasie: zakończył się proces z tym kuzynem niezgadzającym się na sprzedaż (na marginesie – w takich sytuacjach najczęściej sprzedaży sprzeciwiają się współudziałowcy posiadający najmniejsze udziały); przeprowadzono postępowanie w celu uzyskania zezwolenia na sprzedaż udziału należącego do małoletniego, a wspomniana wcześniej piątka reprezentantów uzyskała pełnomocnictwa tak do sprzedaży nieruchomości, jak i do zaciągania zobowiązań wobec agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Podpisaliśmy umowę o pośrednictwo i przy okazji ustaliliśmy, że agencja będzie mogła przekazywać oferty kupna tylko jednej, wybranej osobie, a ta będzie tę informację propagować wśród reszty rodziny. To ważne ustalenie w przypadku tak licznej grupy sprzedających, ponieważ znakomicie usprawnia komunikację. Nie wszyscy (zwłaszcza starsi) mają konta e-mail, a telefonowanie do 24 osób z każda najdrobniejsza sprawą byłoby nad wyraz uciążliwe.

Gdy znalazł się potencjalny nabywca, w negocjacjach ze strony sprzedających brała udział ta pierwsza piątka, co z jednej strony było wygodne z powodu małej ilości osób na sali, ale z drugiej rodziło problemy. To, co zwykle można ustalić na jednym spotkaniu w tym wypadku potrzebowało dwóch lub trzech spotkań. Po pierwsze pełnomocnicy mieli czasem trudność ustalenia zdania pomiędzy sobą, a jak już wypracowali konsensus, to nie zawsze spotykał się on z aprobatą ich mocodawców, którzy – wprawdzie nie angażowali się w proces sprzedaży, ale... wiedzieli wszystko najlepiej.

Cała sprawa zakończyła się szczęśliwym finałem, chociaż niewiele brakowało, aby nie doszło do mozolnie wynegocjowanej umowy sprzedaży. Otóż na dwa dni przed umówionym aktem notarialnym o 6.00 rano dostałem telefon:

- Niech pan nas ratuje, bo wujek (jeden ze współwłaścicieli) na R-kę trafił. Co robić?

- Za wszelką cenę podtrzymywać przy życiu, bo inaczej znów Sąd, sprawa o spadek, a później kolejna sprawa, bo znów, kolejny małoletni dziedziczy...

I takie to są trudności,  gdy właścicieli jest nadmiar. Czasem może się okazać, że niemal nie ma kiedy jej sprzedać, bowiem albo ktoś właśnie umiera, albo ktoś protestuje, albo...

A skoro już mowa o pełnomocnikach i pełnomocnictwach, to często moim studentom zadawałem pytanie: "Jaka jest wymagana forma odwołania pełnomocnictwa udzielonego w formie aktu notarialnego?"

- Akt notarialny! - taką odpowiedź  otrzymywałem najczęściej.

- A w której kancelarii sporządzony?

- W tej, w której sporządzono pełnomocnictwo.

- Nic bardziej mylnego!

W Polsce nie ma żadnego rejestru pełnomocnictw, więc odwołanie pełnomocnictwa może nastąpić w dowolnej formie i dowolny sposób. Można to zrobić nawet telefonicznie. Ale nie martwmy się. Nie ma tu żadnej luki prawnej i interesu osób zawierających umowy, w których drugą stronę reprezentuje pełnomocnik są dość dobrze zabezpieczone.

Przecież, jeśli pełnomocnik (któremu odwołano pełnomocnictwo) dokona czynności zgodnej z treścią tegoż pełnomocnictwa np. sprzeda mieszkanie, to taka transakcja jest ważna. Nabywca mieszkania stał się jego nowym właścicielem, a stary właściciel mieszkania może, co najwyżej dochodzić swoich roszczeń od osoby której tak nieroztropnie udzielił pełnomocnictwa.

Mimo tej ochrony zalecam jednak dokładne studiowanie treści okazywanych nam pełnomocnictw. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami powinni szczególna uwagę zwrócić na następujące fakty:

- Pośrednictwo w formie aktu notarialnego upoważniające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wcale nie upoważnia do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości. Otóż umowa przedwstępna i umowa sprzedaży to są dwie, zupełnie inne umowy. Jeśli pełnomocnik chce w imieniu swojego mocodawcy  zawierać umowę przedwstępną, to niech takie jego uprawnienie będzie wymienione w stosownym pełnomocnictwie.

- Pośrednictwo w formie aktu notarialnego upoważniające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wcale nie upoważnia do zawarcia w imieniu mocodawcy umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Jeśli w pełnomocnictwie brak takiego umocowania, to pośrednik może zawrzeć umowę, ale jego zleceniodawcą i płatnikiem niech będzie pełnomocnik, a nie właściciel nieruchomości.

- Można zawrzeć umowę o pośrednictwo z osobą która nie jest ani właścicielem, ani pełnomocnikiem właściciela nieruchomości. Krótko mówiąc mogę zawrzeć legalnie ważną umowę o pośrednictwo w której paki Kowalska zleci mi znalezienie nabywcy Pałacu Kultury. Tylko po co miałbym zawrzeć taką umowę? Przykład z Pałacem Kultury był celowo dość absurdalny. Czasami zawarcie umowy z osobą działającą bez umocowania może być uzasadnione. Należy tylko pamiętać, że wszelkie roszczenia będziemy mieć  wyłącznie do tej właśnie „Kowalskiej”.

- Można zawrzeć umowę najpierw z jednym ze współwłaścicieli, a potem poprosić drugiego o przystąpienie do tej samej umowy.

- Zasadniczo wszelkie pełnomocnictwa wygasają z chwilą śmierci mocodawcy, a czynność wykonana przez pełnomocnika po wygaśnięciu pełnomocnictwa jest nieważna nawet jeśli pełnomocnik działał w dobrej wierze, bo nie wiedział że jego pełnomocnictwo wygasło. Ale.. skoro napisałem „zasadniczo” to znaczy, że jest wyjątek. A tym wyjątkiem jest udzielenie tzw. „pełnomocnictwa niegasnącego”, które ma często zastosowanie np. przy obrocie nieruchomościami obciążonymi pierwokupem.

Ustalanie wynagrodzenia

W umowie o pośrednictwo należy w sposób jasny ustalić wynagrodzenie za wykonaną usługę. Jak je ustalić?

Samą wysokość wynagrodzenia, każdy przedsiębiorca musi ustalić samodzielnie, dostosowując ją do realiów rynku, na którym pracuje. Trudno spodziewać się, aby mógł dyktować ceny znacząco wyższe, od swoich konkurentów. Z drugiej strony, nie warto stosować dumpingu i pracować za pół darmo. W tej branży widziałem już wiele takich prób, które kończyły się zawsze tak samo – firma zaczynająca walkę cenową zazwyczaj pierwsza wypadała z rynku. Ponadto trzeba zwracać uwagę na przepisy i pamiętać, że konsument musi być w sposób jasny i łatwy do określenia powiadomiony o całej cenie, jaką przyjdzie mu zapłacić. Oznacza to, że nie wolno podawać ceny np. tak: 3% plus VAT, albo 3% plus 23% VAT, albo 1000 złotych plus 23% VAT. Natomiast całkowicie legalne jest podanie ceny procentowo - 3,69% ceny ofertowej, lub kwotwo np. 1230 złotych.

W pośrednictwie mamy do czynienia z dwoma podstawowymi sposobami podawania ceny: procentowym albo kwotowym.

Każdy z nich ma swoje wady i zalety.

Niewątpliwą zaletą systemu procentowego jest to, że wielu klientów traktuje, jako sposób naturalny i jasny. Ale – ten procentowy sposób naliczania prowizji wcale nie jest, aż tak łatwy i oczywisty w stosowaniu. Oto kilka przykładów:

- pośrednik pracuje dla kupca i ma ustalony procent od wartości nabytej nieruchomości. Strony ustalają, że w zakresie usług pośrednika ma być również pomoc w negocjacjach. Efekt – im lepiej pośrednik będzie negocjował na rzecz swojego klienta tym mniejsze wynagrodzenie dostanie (sic!)

- klient nie chce wywiązać się z obowiązku zapłaty i zawiera transakcję pomijając pośrednika. Pośrednik chciałby pozwać klienta, ale nie wie, za jaką cenę sprzedano nieruchomości, czyli nie wie o jaką kwotę ma napisać ten pozew. Oczywiście do wszystkiego można dojść, ale konieczność domagania się podania ceny przedłuża cała procedurę.

Niektórzy usiłują sobie radzić z powyższymi problemami, stosując zapisy tego typu : „wynagrodzenie wynosi 3% ceny transakcyjnej, ale obliczane od kwoty mnie mniejszej niż 90% ceny ofertowej” (uff!), lub „wynagrodzenie wynosi 3% ceny ofertowej”. Czy – zamiast tych zapisów nie lepiej od razu wpisać „Wynagrodzenie wynosi 10000 złotych”?

Ważne jest, żebyśmy napisali w umowie o pośrednictwo w obrocie, czemu nam się to wynagrodzenie należy. Przykład: do sprzedania jest budynek z pięcioma mieszkaniami stojący przy prywatnej drodze dojazdowej. Do każdego mieszkania nabywcy będą musieli dokupować odpowiednie udziały w działce, na której stoi sam budynek i odpowiednie udziały, w odrębnej działce stanowiącej drogę. W takim przypadku musimy precyzyjne zdefiniować obiekty składające się z mieszkania, plus te wszystkie udziały, i za pomoc w sprzedaży każdego z nich, ustalić  osobną prowizję. Powiem więcej. Z doświadczenia zalecam sporządzenie pięciu osobnych umów na każdy z tych obiektów z osobna. Zaręczam, że będzie to znacznie wygodniejsze i użyteczniejsze w praktyce niż spisywanie jednej umowy.

Przy okazji pragnę zwrócić uwagę na częsty problem napotykany przez pośredników sprzedających grunty, lub obsługujących klientów „pakietowych”, czyli takich, którzy kiedyś u dewelopera w jednym budynku kupili kilka mieszkań np. jedno pod drugim.  Często się zdarza, że taki klient dzieli swoją działkę na 10 mniejszych, po czym przychodzi do pośrednika i zleca mu znalezienie nabywców na te pierwsze 5 działek „od drogi”, bo te pozostałe pięć  „od lasu” chce zachować dla dzieci i wnuków. Zaręczam, że w taki przypadku większości nabywców będą bardziej podobały się działki od lasu. Natomiast, gdyby klient zlecił wam sprzedaż działek „od lasu”, to kupcy będą preferowali te od drogi. Taka jest już kolej rzeczy i należy się do niej dostosować, spisując ze sprzedającym umowę/umowy na wszystkie dziesięć działek i ustalając, że np. po sprzedaniu pierwszych pięciu, może on zrezygnować ze sprzedaży kolejnych. Analogiczne działanie proponuję stosować, gdy jedziecie pokazać kupującemu działki opisane wyżej. Zawsze wpiszcie mu w skierowanie, dane wszystkich 10 działek, a nie jednej, czy dwóch wybranych. Nigdy nie wiecie, jaka będzie ostateczna decyzja nabywcy i chyba niemiło byłoby usłyszeć „Ładne działki mi Pan pokazał, ale wybieram tę sąsiednią, na którą przecież nie mamy umowy o pośrednictwo”.

Kary umowne

Kary umowne nie są źródłem zarobków przedsiębiorcy. Ich rolą jest dyscyplinowanie obu stron umowy i ewentualna prewencja. Co ważne – w każdej umowie, każda ze stron może zastrzec sobie prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeśli kwota otrzymanej kary umownej nie pokrywa jej rzeczywistych strat.

Proponuję zastanowić się, które zapisy o karach umownych są słuszne i naprawdę niezbędne? Czy umowa koniecznie musi być bardzo restrykcyjna?

Poniżej przykłady zapisów dotyczących kar umownych wzięte z różnych umów o pośrednictwo. Zastanówmy się, czy takie zapisy mają sens i czy są zgodne z prawem i dobrymi obyczajami. Część z nich pozornie wygląda na słuszne postanowienia umowne, ale czy na pewno?

Na przykład zapis:

„…w przypadku unikania zapłacenia określonego wyżej wymienionego wynagrodzenia, zamawiający zapłaci przedsiębiorcy karę umowną w wysokości 6% ceny transakcyjnej…”.

Przecież w ogóle od tego nie możemy żądać kar umownych za to, że klient nie zapłacił prowizji. Kar umownych nie można nakładać za niewykonanie zobowiązań finansowych. Od tego są np. odsetki karne, które możemy naliczać za niedotrzymanie wyznaczonego terminu płatności. Na marginesie – widziałem umowy, w których przedsiębiorca domagał się odsetek w wysokości 1% za każdy dzień opóźnienia w zapłacie. Nie sadzę, aby był to dobry zapis, ponieważ może nie obronić się on w postępowaniu przed Sądem. Proponuję pohamować swoje zapędy do karania klientów i pozostać przy odsetkach ustawowych. Też są dotkliwe dla nierzetelnego płatnika, a jednocześnie przecież nikt nie będzie kwestionował czegoś ustalanego ustawowo.

Podobnie nałożenie zbyt wygórowanej kary umownej też jest pozbawione sensu i wręcz niekorzystne dla przedsiębiorcy, ponieważ każdy, któremu wydaje się, że kara, która chcemy egzekwować jest zbyt duża ma prawo zwrócić się do Sądu. A Sąd ma prawo miarkować tę karę umowną, stosownie do rzeczywistych strat przedsiębiorcy, wynikających z tego, że zamawiający nie wywiązał się ze swoich zobowiązań. Mało tego – zgodnie z kodeksem cywilnym jednym z niedozwolonych postanowień umownych jest nakładanie na konsumenta rażąco wygórowanych kar umownych. A takie zapisy z mocy ustawy nie wiążą klienta. Tak więc jeśli chcemy w umowach stosować kary dobrze zastanówmy się nad ich celowością i nad ich wysokością.

Widziałem zapis: „Zamawiający ma obowiązek w ciągu 24 godzin pokazać nieruchomość nabywcy skierowanemu przez Pośrednika, a jeśli tego nie wykona to zobowiązuje się zapłacić karę umowna w wysokości 3% ceny ofertowej...” Hm... Ja, gdybym był na miejscu klienta, to z pewnością bym takiej umowy nie podpisał. No przecież 3% za jeden dzień zwłoki w pokazywaniu nieruchomości! A co jeśli będę chory? Czy mam Pośrednikowi dostarczyć zwolnienie lekarskie?

Przyjrzyjmy się też zapisowi wstawionemu na listę zakazanych klauzul umownych:

Numer wpisu: 143

„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących podmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w §7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci karę umowną w kwocie podwójnej wysokości prowizji określonej w §7, lecz nie mniej niż 5000 zł (słownie złotych: pięć tysięcy), niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z odsetkami.”

Podobne zapisy znajdują się w wielu znanych mi umowach o pośrednictwo. A przecież można uznać, że takie roszczenie jest „kilkukrotnie abuzywne”. Po pierwsze – każdy ma prawo zawierać umowy bez udziału i/lub bez uprzedniego powiadomienia pośrednika. Ważne, żeby zapłacił pośrednikowi prowizję, jeśli do zawarcie umowy doszło w wyniku jego starań. Po drugie – dlaczego konsument, który zawarł umowę bez wcześniejszego powiadomienia pośrednika i zapłacił należne mu wynagrodzenie, miałby dodatkowo płacić karę umowna w wysokości podwójnej prowizji. Za co? Przecież po zapłaceniu prowizji pośrednik dostał dokładnie tyle ile mu się należy. Jaką więc stratę pośrednika miałaby pokrywać tak wysoka kara?

Czy nie można było napisać na przykład tak: „Zamawiający zobowiązuje się w terminie nie dłuższym niż trzy dni od zdarzenia, poinformować Pośrednika o zawarciu umowy obrotu nieruchomością, Nie wywiązanie się z tego obowiązku, powoduje obowiązek zapłaty przez zamawiającego na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości 500 złotych”. Biorąc pod uwagę wysokość prowizji, kara pewnie nie jest wielka, więc z jednej strony będzie ją łatwo wyegzekwować, a z drugiej strony nikt nie będzie chciał tracić tych 500 złotych. I przecież obowiązek zapłaty prowizji, jeśli była należna na podstawie innych zapisów umowy, i tak pozostał.

W relacjach konsument-przedsiębiorca występują różne wzajemne zobowiązania i każde z nich może mieć inny „ciężar "gatunkowy”, przez co rozumiem to, że niewykonanie jednego zobowiązania może rodzić stratę rzędu kilkuset złotych, a niewykonanie innego – kilku tysięcy. W takiej sytuacji – amatorom stosowania kar umownych – proponuję stworzenie czegoś w rodzaju katalogu tych kar, który będzie uwzględniał ciężar gatunkowy przewinień. To będzie znacznie praktyczniejsze postępowanie niż zapis typu „za niewykonanie któregokolwiek z zobowiązań zamawiający/przedsiębiorca zapłaci karą umowną w kwocie....”

Aby ograniczać ewentualne przyszłe spory do minimum, wysokość kary umownej należy ustalić precyzyjnie. Spotkałem kiedyś kuriozalny zapis „podstawa do obliczenia kary umownej jest równa kwocie pierwotnie zgłoszonej ceny nieruchomości w systemie MLS.”. Co to jest w ogóle system MLS? W tej umowie nie było żadnej definicji. Jak dochodzić kary, w tak nieokreślonej wysokości?

Jak wcześniej wspomniałem - rolą kar umownych jest również prewencja.

Rozsądne kary umowne wpisane w umowie, odstraszają ludzi „uczciwych inaczej”, czyli takich, o których z góry wiadomo, że byłyby problemy z zapłatą za wykonana usługę.  Przecież osoba uczciwa, która ma zamiar wypełnić to, co ustalono w umowie, widząc w jej treści zapisy o racjonalnych kwotach kar ustalonych od niedochowania rozsądnych postanowień nie będzie miała problemu z podpisaniem takiej umowy, ponieważ wie, że po prostu nigdy ich nie zapłaci.  Więc, jeżeli wasi pracownicy mówią: „nie podpisał umowy, bo są kary umowne”, możecie im odpowiedzieć „I bardzo dobrze. Zapisy o karach sprawdziły się doskonale. Straciliśmy klienta, z którym mielibyśmy później duży problem. Przecież nie chcemy takich klientów”.

Długo i rzetelnie zastanówcie się  nad restrykcjami, które zamierzacie wstawić w tekst umowy, bo czasami umowa zbyt restrykcyjna może spowodować to, że klient - nawet ten dobry i do szpiku uczciwy - wystraszy się i nie podpisze umowy. A  chyba nie taki był wasz cel, aby wystraszyć uczciwszych klientów?

Na jaki okres zawierać umowy o pośrednictwo

Umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, podobnie jak wszystkie inne umowy o świadczenie usług można zawierać na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony, przy czym dość powszechna jest opinia, iż umowy z klauzulą wyłączności powinny być zawierane na czas oznaczony. Ja zupełnie nie podzielam tego poglądu. Zastanówmy się nad konsekwencjami jednego i drugiego wariantu.

Umowa zawarta na czas oznaczony, każdej ze stron poważnie ogranicza możliwości jej rozwiązania. Natomiast umowę na czas nieoznaczony może wypowiedzieć zarówno Pośrednik, jak i zamawiający. Życie pokazuje, że nie zawsze jesteśmy w stanie wszystko przewidzieć. Ludzie, którzy się rozwodzili, zgłosili nam do sprzedaży nieruchomość, a po czterech miesiącach, nagle, ponownie zakochali się w sobie. Tak się zdarza. Czy w takiej sytuacji mielibyśmy realizować sprzedaż tej nieruchomości i przymusowo doprowadzać do rozwodu? To byłby absurd. Podobnie byłoby, gdyby ktoś zgłosił nieruchomość do sprzedaży z powodu konieczności uzyskania pieniędzy na spłatę długów i – znów nagle i nieprzewidzianie – otrzymał potężny spadek. Przykłady można mnożyć. A w każdym z nich, zamawiający pośrednictwo muszą mieć szansę wycofania się z umowy z agencją.

Pewnie zaraz usłyszę:

„Niezmiernie cieszę się, że moi klienci znów się kochają, ale przecież Ja przez te cztery miesiące, kiedy oni jeszcze nie wiedzieli, że się zakochają z powrotem, ponosiłem spore koszty. Kto mi za to zapłaci?”

Ten przypadek można było przewidzieć w umowie i np. ustalić płatność z góry za pewne działania pośrednika, lub określić coś w rodzaju ryczałtowych kosztów, które strona wypowiadająca umowę będzie musiała ponieść. Wariantów rozwiązań jest wiele, ale skupmy się teraz na temacie tego rozdziału, czyli, na jaki okres należy zawierać umowy o pośrednictwo.

Sprawa ta ma szczególnie istotne znaczenie w przypadku umów na wyłączność, które pozwalają pośrednikowi prowadzić niczym nieskrępowaną i jawną reklamę w ramach której na sprzedawanym obiekcie wiszą banery reklamowe a jego adres i wizerunek publikowany jest we wszystkich ogłoszeniach. Pośrednik – chcąc zarobić – musi dopilnować, aby nabywca nieruchomości znalazł się w trakcie, gdy agencję i sprzedającego wiąże ważna umowa o pośrednictwo. A jedynym tego gwarantem jest odpowiednio długi czas wyłączności. Na przykład, my zawieramy umowę o pośrednictwo na czas nieoznaczony, przy czym określamy w niej, że okres wyłączności trwa X czasu. Od dnia - do dnia. Przy ustalaniu długości okresu wyłączności, rozważamy rodzaj zgłaszanej nieruchomości, koniunkturę panującą na rynku, cenę itp. Przecież całkowicie intuicyjnie widać, że pięcioletnia wyłączność na oferowaną w normalnej cenie kawalerkę położoną na osiedlu za Żelazną Bramą w Warszawie, to byłby - delikatnie mówiąc - przesada. Natomiast, jeżeli mamy do czynienia z domem, bardzo drogą willą, to czasami okres wyłączności powinien być nawet dwuletni. Tak naprawdę, w przypadku umów „na wyłączność”, tylko odpowiednio dobrany okres wyłączności, jest jedynym realnym zabezpieczeniem interesów pośrednika. Dlatego musi on zawierać w sobie czas potrzebny na wprowadzenie nieruchomości na rynek, czas na ewentualną korektę ceny lub strategii sprzedaży, czas na poszukiwanie klientów i czas na zamknięcie transakcji. Każdy pośrednik, kierując się dogłębną znajomością rynku, na którym pracuje musi samodzielnie ustalić właściwe okresy wyłączności, dla poszczególnych typów ofert. W ustalonym tak okresie wyłączności, będzie on jedynym reprezentantem sprzedającego i w drodze indywidualnych ustaleń (uwaga na klauzule abuzywne!) z zamawiającym powinien wynegocjować, że agencja otrzyma należne jej wynagrodzenie, jeżeli ktokolwiek nabędzie daną nieruchomość w okresie wyłączności. Warto w umowie przewidzieć możliwość przedłużenia się wyłączności na kolejny okres (pamiętając, żeby dać konsumentowi odpowiednią ilość czasu na sprzeciw). Jeśli zamawiający usługę pośrednictwa nie wyrazi zgody na przedłużenie wyłączności, umowa taka stanie się umową „otwartą” i nieruchomość będą mogli sprzedawać także inni pośrednicy.

W kontekście czasu trwania umowy o pośrednictwo pragnę zwrócić uwagę, a następujące zakazane postanowienie umowne:

Numer wpisu: 5816

Data wyroku: 2013-02-12

"Zamawiającemu przysługuje prawo jednostronnego wypowiedzenia umowy wraz ze złożeniem Spółce pisemnego oświadczenia o całkowitej rezygnacji z dokonania transakcji przez okres karencji równy co najmniej okresowi, na który została zawarta umowa pośrednictwa"

i jeszcze raz apeluję – nie starajcie się w swoich umowach zmieniać klienta w niewolnika agencji. Każdy ma prawo wypowiedzieć umowę i nie musi przy tej składać jakichś szczególnych deklaracji.

Jak poprawnie zdefiniować wyłączność

Wielu pośredników ceni sobie „umowy na wyłączność”, ponieważ z jednej strony dają im komfort pracy, a z drugiej strony pozwalają na dostarczenie zamawiającemu lepszej usługi pośrednictwa.

Ale czy te korzyści niesie ze sobą każda wyłączność udzielona na dowolnych warunkach wyłączność. Raczej nie. Powstaje, więc pytanie: wyłączność, ale jaka?

Znamy kilka wariantów wyłączności.

W pierwszym z nich właściciel czyni pośrednika wyłączną agencją szukająca nabywcy nieruchomości, ale jednocześnie zachowuje dla siebie prawo do równoległego szukania kupca. W takim wypadku, pośrednik dostanie wynagrodzenie tylko w wypadku, gdy nieruchomość nabędzie wskazana przez niego osoba, Niby logiczne, ale czy naprawdę? Załóżmy, że pośrednik prowadzi reklamę w sposób jawny i np. wiesza na domu baner z napisem „na sprzedaż”. Może się zdarzyć, że przechodząca obok osoba, widząc ten baner zapuka do drzwi właściciela. Podobnie może się wydarzyć, gdy ktoś zobaczy w Internecie zdjęcia nieruchomości, którą z łatwością odnajdzie w terenie. Jak w takich sytuacjach pośrednik mógłby udowodnić, że to on znalazł nabywcę?

W drugim wariancie pośrednikowi należeć się będzie wynagrodzenie w każdym przypadku, gdy w trakcie umowy zmieni się właściciel nieruchomości. Takie rozwiązanie wydaje się logiczniejsze, gdyż z góry eliminuje wspomniane wcześniej obawy pośrednika. Jednak z drugiej strony może ona rodzić obawy sprzedającego:

- Jak to, czyli agencji będą należeć się pieniądze nawet wtedy, gdy nic nie będzie robić? Przecież ja naprawdę musze sprzedać i nie mogę się blokować. – pomyśli sprzedający.

Obawy te zapewne podzielił Sąd wstawiając na listę zakazanych postanowień umownych taki zapis:

Numer wpisu: 4295

Data wyroku: 2012-09-21

"Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części"

W tej umowie agencja niewoli właściciela, stwierdzeniem, że nie może sam sprzedawać. A może umowę na wyłączność, trzeba skonstruować w ten sposób, że właściciel może sam sprzedawać, tylko niech zapłaci agencji wynagrodzenie? Z poniższych przykładów wynika, że Sądy niekoniecznie podzielają taki tok myślenia.

Numer wpisu: 4052

Data wyroku: 2012-08-03

"§5. Biuro Nieruchomości posiada wyłączne prawo na sprzedaż zgłoszonej nieruchomości w okresie umownym i Zamawiający nie może jej oferować innym pośrednikom, osobom trzecim ani sprzedać we własnym zakresie. Uchybienie powyższego uważa się za zerwanie zawartej umowy. Koszty zerwania umowy wraz z utraconym wynagrodzeniem od nabywcy ponosi Zamawiający w całości. Wynagrodzenie powyższe jest również płatne po wygaśnięciu umowy, jeżeli nabywcą jest osoba która otrzymała ofertę z Biura Nieruchomości w okresie umownym. W tym przypadku Zamawiający jest zobowiązany poinformować Biuro o zawarciu umowy sprzedaży, wskazać drugą stronę umowy przez okazanie aktu notarialnego w terminie trzech dni od jej zawarcia. W przypadku uchybienia powyższego Biuro pobiera od Zamawiającego wynagrodzenie w wysokości 2% od zawartej umowy - wartości transakcji. Odsetki ustawowe za zwłokę w zapłacie należnego wynagrodzenia ustala się na ustawowe"

Numer wpisu: 3883

Data wyroku: 2012-06-20

"Jeśli niniejsza Umowa jest oznaczona jako umowa "na wyłączność" w polu "Warunki Umowy" na odwrotnej stronie, wówczas Zamawiający zapewnia, że w każdym przypadku, jeżeli jakakolwiek osoba fizyczna lub prawna podpisze umowę sprzedaży lub najmu Nieruchomości w okresie obowiązywania niniejszej Umowy Zamawiający zapłaci "P…" Wynagrodzenie"

- Co więc robić? Jak zdefiniować wyłączność – zapytacie widząc te zapisy.

Otóż, jeśli chcemy stosować wzorce umowne pozostańmy przy pierwszym wariancie definiującym naszą wyłączność, jako wyłączność przed innymi pośrednikami i miejmy nadzieję na to, że zleceniodawca nie będzie szukać sposobów na „obejście” agencji.

Możemy też oprzeć się na zapisie bardziej podobnym do wariantu drugiego, ale wtedy postanowienie takie powinno być wynegocjowane indywidualnie (uwaga n klauzule abuzywne!), a pośrednik musi zapewnić sobie możliwość niepodważalnego udowodnienia, iż takie negocjacje faktycznie miały miejsce. Jeśli pośrednik nie zastosuje takiej procedury i nie zachowa stosownych dowodów, to może pożegnać się z wynagrodzeniem. Moim zdaniem nie da się wykorzystywać wzorców umownych do zawierania spójnych logicznie „umów na wyłączność” zabezpieczających interes pośrednika.

Termin zapłaty wynagrodzenia

W umowie o pośrednictwo należy, bardzo precyzyjnie określić termin i warunki zapłaty wynagrodzenia. W dawnych czasach, Pośrednik nazywany był czasami stręczycielem, a to, dlatego, że jego zadaniem było nastręczenie komuś sposobności do zawarcia umowy.

Stary, nieobowiązujący od 1 stycznia 2014 artykuł 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawierał taka definicję „Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:...” - i tu wymieniał różne rodzaje umów dokumentujących obrót. Proszę zwrócić szczególną uwagę na słowa „...czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:...”, z których wynika, że pośrednik nie jest gwarantem tego, iż do transakcji w ogóle dojdzie. Jego zadaniem jest nastręczenie okazji do takiej transakcji. Ale... czy klienci powszechnie akceptowali taki układ? W praktyce okazało się, że nie. Dlatego, większość agencji dokonywała w umowach o pośrednictwo pewnego samoograniczenia swoich praw do wynagrodzenia stosując zapisy o treści sprowadzającej się do stwierdzenia, że „... za znalezienie nabywcy należy się wynagrodzenie...”.

Jak wspomniałem wcześniej z początkiem 2014 roku przestała obowiązywać „urzędowa” definicja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Znowelizowana ustawa nakazała umowy o pośrednictwo zawierać w formie pisemnej a w ich treści zdefiniować zakres usługi.

Nadarza się, więc okazja do przemyśleń, czy całość wykonywanych usług musimy koniecznie określać nazwą „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami” i w związku z tym uzależniać prawo do otrzymania wynagrodzenia od rezultatu w postaci znalezienia nabywcy. A może korzystniej byłoby ustalić wysokość i terminy zapłaty wynagrodzenia za poszczególne czynności. Na przykład osobno za czynności doradcze, osobno za Home Staging (jeśli taki wykonujemy) itp., i na koniec, zupełnie osobno za doprowadzenie do obrotu nieruchomością. Takie podejście pozwoliłoby zerwać z dość często spotykaną dziś kuriozalna sytuacją, w której pośrednicy świadczą mnóstwo usług za darmo. Wiedza o tym jak korzystniej przeprowadzić sprzedaż mieszkania jest umiejętnością zawodową podobnie, jak w przypadku fryzjera, umiejętnością tą jest strzyżenie i czesanie. Skoro w zakładzie fryzjerskim klient wybiera i płaci za to, co mu potrzebne z listy różnych czynności (mycie, czesanie, farbowanie itp.) podobnie może być i w pośrednictwie.

Skoro w umowie określimy już, że agencja ma otrzymać zapłatę, to warto również precyzyjnie określić termin tej zapłaty. Może to być na przykład zapis w rodzaju „...w terminie 3 dni od zawarcia umowy sprzedaży, przy czym za dzień zapłaty uważa się dzień zaksięgowania przelewu na koncie agencji...” , lub inny, równie precyzyjny zapis. Na marginesie – umieszczenie w umowie ze sprzedającym zapisu rodzaju „...zostanie zapłacone, gotówką w chwili podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży...” wydaje się tyleż kuszące, co jest mocno niepraktyczne. W czasach, gdy ogromna część transakcji oparta jest o kredyt i gdy nabywcy powszechnie wolą płacić przelewami, większość sprzedających może nie móc wykonać tego zobowiązania. I to z prozaicznego powodu – braku pieniędzy. Po co wstawiać w umowę zapisy, o których z góry wiadomo, że będą później renegocjowane?

Na szkoleniach często spotykam się z pytaniem:

- Jak najlepiej pobierać wynagrodzenie: całość przy przedwstępnej, całość przy ostatecznej, a może pół na pół?”

Proste pytanie, ale odpowiedź już nie taka prosta.  To zależy od tego, na co agencja umówiła się z klientem. Czy na „nastręczenie sposobności”, czy też na „doprowadzenie do transakcji”. W pierwszym wypadku nic nie stoi na przeszkodzie, aby pobierać całość wynagrodzenia już przy umowie przedwstępnej. W drugim - wręcz odwrotnie. A pobieranie pół na pół? W zależności od tego, na co umówiono się z konsumentem należy rozważyć tak skutki podatkowe, jak i to, co zrobić z otrzymaną połową w sytuacji, gdyby niespodziewanie nie doszło do umowy ostatecznej. Przecież od rzetelniej analizy wszystkich postanowień umowy zależeć będzie właściwa interpretacja: czy pierwsza płatność, jest tylko zaliczką na poczet przyszłych usług, czy też zapłatą za usługi już wykonane. Ustalając te terminy warto zastanowić się nad specyfiką działania agencji, zaczerpnąć stosownej porady własnego księgowego i... zadbać, aby zapisy nie podpadły pod kategorię niedozwolonych postanowień umownych, biorąc pod uwagę np., następujące wpisy w rejestrze”

Numer wpisu: 5818

Data wyroku: 2014-07-22

"Strony ustalają, że wynagrodzenie dla Przedsiębiorcy, z tytułu realizacji zamówienia (...) płatne w dniu zawarcia umowy przedwstępnej z klientem wskazanym przez Przedsiębiorcę (...), która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron"

Numer wpisu: 5828

Data wyroku: 2013-03-21

Wynagrodzenie płatne będzie na rzecz **** również w przypadku, gdy Zleceniodawca podpisze ze zbywcą nieruchomości lub praw związanych z nieruchomością protokół uzgodnień warunków transakcji lub deklarację zakupu świadczące o należytym wykonaniu usług, a następnie odstąpi od realizacji ustaleń określonych w tym protokole lub deklaracji. W takim przypadku, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym wynagrodzenie płatne będzie w dniu transakcji wskazanym w protokole lub deklaracji, zaś podstawą naliczenia wynagrodzenia będzie uzgodniona w protokole lub deklaracji cena transakycjna nieruchomości. W takim przypadku obowiązek zapłaty wynagrodzenia określonego umową ciąży na zleceniodawcy również w przypadku nieruchomości objętych promocją "kupujący nie płaci prowizji".

Zwrot kosztów poniesionych przez pośrednika w przypadku wypowiedzenia umowy o pośrednictwo

Pośrednik, który otrzyma zlecenie na poszukiwanie nabywcy/najemcy nieruchomości, rozpoczyna wykonywanie rozmaitych czynności oraz wydawanie pieniędzy, w nadziei na przyszły zarobek. Jeżeli zleceniodawca wypowie tę umowę, to zabiera pośrednikowi tę nadzieję i co ważniejsze - powoduje straty, spowodowane przez zbędnie poniesione koszty oraz zmarnowany czas pracy. Czasami, te koszty mogą być niewielkie. Ot, godzina, spędzona na wprowadzenie oferty w program i kilka złotych na reklamę w Internecie. W sumie można by uznać, że nic wielkiego się nie stało. Jednak może też zdarzyć się, że koszty są bardzo wysokie. Oferta miała swoją własną kampanię, opracowano dla niej specjalny folder, zamówiono profesjonalną sesję zdjęciową, przygotowano wizualizację w technice 3D itp. Jak zabezpieczyć się przed stratami, które mogłyby wyniknąć z powody wypowiedzenia umowy przez zamawiającego?

Pierwszym i bezdyskusyjnym prawnie sposobem jest ustalenie ceny za te specjalne działania i wzięcie za nie zapłaty niezależnie od rezultatu szukania nabywcy/najemcy, a najlepiej  objąć te usługi odrębną umową, w której zagwarantujemy sobie zupełnie osobne wynagrodzenie. Przecież i Home Staging, i fotografie reklamowa to jest coś co można sprzedawać niezależnie od pośrednictwa, a nawet wtedy, gdy pośrednictwo zupełnie nie jest świadczone.

Innym sposobem – ale niestety już nie tak oczywistym – jest zapisanie w umowie o pośrednictwo czegoś w rodzaju kwotowego odstępnego, po zapłaceniu, którego, konsument mógłby od umowy odstąpić (ale uwaga na klauzule abuzywne!). Można też, zagwarantować sobie prawo, do zwrotu poniesionych przez agencję kosztów. Ponieważ wyliczenie kosztów rzeczywiście poniesionych na pracę nad pojedynczą oferta jest dość trudne, wygodniejszym może być ustalenie tych kosztów w postaci ryczałtu, obliczanego np. za jeden miesiąc pracy nad ofertą.

Ale… Jedno wielkie ALE!. Takie zapisy zastosowane we wzorcu umownym mogą być uznane za niedozwolone postanowienie umowne. Podobnie jak i następujące ustalenia:

Numer wpisu: 5826

Data wyroku: 2014-07-22

"(...) W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy"

Numer wpisu 4573

2013-02-05

"W przypadku uzgodnienia warunków sprzedaży (...) wycofanie się z tych uzgodnień przez Sprzedającego powoduje obowiązek zwrotu Agencji wszystkich kosztów związanych z czynnościami podjętymi w celu realizacji transakcji w zryczałtowanej wysokości 2,5% wartości nieruchomości wskazanej w umowie"

Proponuję, więc wszelkie zapisy związane z ewentualnym zwrotem kosztów, albo dokładnie analizować przed wstawieniem ich do wzorca umowy, albo negocjować indywidualnie.

Jak długo wiąże umowa o pośrednictwo

Niejako przy okazji tematu wypowiedzenia umowy przez zamawiającego pragnę zwrócić uwagę na kilka wpisów z listy klauzul zakazanych:

Numer wpisu: 763

Data wpisu: 2006-06-20

„Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy”

Pytanie: kto z państwa, jako konsument, chciałby podpisać taki cyrograf? Rozumiem, że pośrednik chciał się zabezpieczyć przez próbą oszustwa, ale… bez przesady.

Numer wpisu: 4053

Data wyroku: 2012-08-03

"§7. Wypowiedzenie umowy może nastąpić za porozumieniem stron w terminie ustawowym (czas określony) lub w terminie na trzy miesiące naprzód (czas nieokreślony zawarcia umowy). Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku zerwania zawartej umowy bez wypowiedzenia przez Zamawiającego lub wprowadzenia Pośrednika w błąd, należne wynagrodzenie dla Biura Nieruchomości wynosi 2% zawartej umowy - wartości transakcji od Zamawiającego + utracone wynagrodzenie, które Pośrednik otrzymałby od kupującego. Odsetki za zwłokę ustala się na ustawowe"

Hm, a tak z praktycznego punktu widzenia – klientowi naprawdę zmieniła się sytuacja życiowa i nie potrzebuje już sprzedawać nieruchomości. Czy Pośrednik, naprawdę musi upierać się przy trzymiesięcznym terminie, ergo, czy przez te trzy miesiące będzie nadal z pełnym zaangażowaniem prowadził akcje reklamową nieruchomości, która nie jest na sprzedaż? No i dlaczego sprzedający miałby zapłacić „utracone wynagrodzenie, które Pośrednik otrzymałby od kupującego.”? Przecież rozliczenia agencji z kupującym nie mogą obciążać sprzedającego, który nie jest strona umowy Agencja-Nabywca.

Mniej, lub bardziej użyteczne zapisy

Uwaga: czytając ten rozdział pamiętaj o klauzulach abuzywnych. Niektóry, zawartych w nim sugestii nie należy stosować we wzorcach umownych.

Umowa o pośrednictwo może być bardzo krótka lub bardzo, bardzo długa i szczegółowa. Są różne opinie. Jedni wolą umowy krótkie, inni długie. Osobiście, preferuję umowy niezbyt rozbudowane i łatwe do zrozumienia przez konsumenta. Z doświadczenia, wiem, że długie umowy potrafią odstraszyć. Jednak z drugiej strony, im krótsza umowa, tym mniej ma konsument wytłumaczone i potem, w razie sporu, staje przed Sądem, i oświadcza, że nic mu nie wyjaśniono, że nie wiedział, na co się decyduje, że podstępnie wprowadzono go w błąd. A Sąd - jeżeli dojdzie do sporu między konsumentem, a przedsiębiorcą - z zasady jest po stronie słabszego, czyli konsumenta. Nie ważne, że konsument jest na przykład adwokatem, lub profesorem prawa. W pojęciu Sądu konsument jest dużo słabszą stroną umowy niż przedsiębiorca, więc należy go chronić. Wobec tego, może jednak czasami warto w umowę wpisać więcej. Tylko po to, żeby konsument został na piśmie, dokładnie i ze szczegółami powiadomiony, co go może czekać, jakie ma prawa i jakie obowiązki.

W związku z powyższym, wbrew sobie, zarekomenduję wstawianie w umowy zapisu, który niektórym może wydawać się „masłem maślanym”. Chodzi mi o takie postanowienie: „…cena ofertowa nie musi odpowiadać cenie, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana…”. To jest niby oczywiste, bo przecież wynika wręcz z samej nazwy „cena ofertowa”. Niemniej jednak, jeżeli starczy miejsca na kartce, wpisanie tego typu uwagi może być przydatne.

Umowa to nie ulotka reklamowa

Na podobnej zasadzie można wstawić stwierdzenie, że „…agencja nie ponosi odpowiedzialności za nieznalezienie nabywcy…”. Niby to oczywiste, ale cóż szkodzi, jeśli konsument na pewno o tym się dowie i zaakceptuje to? Na marginesie, widziałem umowę, w której pośrednik dumnie zapisał w treści umowy: „…dzięki temu, że umowa jest zawarta na wyłączność, oferta zostanie zgłoszona do MLS-u, co daje sprzedającemu stuprocentową gwarancję sprzedaży...”. Hm… uważam, że po pierwsze umowa to nie miejsce na teksty reklamowe, a po drugie… 100% gwarancji? Toż, to kręcenie bicza na własną głowę.

Solidarna odpowiedzialność zamawiających

W przypadku, gdy usługę pośrednictwa zamawia kilka osób warto w umowie umieścić postanowienie „...za zapłatę wynagrodzenia zamawiający odpowiadają solidarnie…”. Przydatność takiego ustalenia docenisz natychmiast, gdy tylko wyobrazisz sobie, że twoja agencja miałaby dochodzić wynagrodzenia od 20 zamawiających.

Przekazywanie sprzedającym danych osobowych osób oglądającyh ich ofertę

W kilku umowach o pośrednictwo widziałem postanowienia odnoszące się do „zwolnienia z obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz agencji”. W tym kontekście chciałbym zwrócić uwagę na ustawę o ochronie danych osobowych. Jak agencja pośrednictwa może legalnie zobowiązać się do przekazania sprzedającemu, w trakcie lub po rozwiązaniu/wygaśnięciu umowy o pośrednictwo listy z danymi osobowymi osób, które były potencjalnie zainteresowane jego nieruchomością? A może ja, jako klient kupujący wcale nie chcę, aby byle kto poznawał moje nazwisko? Po co właściciel działki, którego nigdy w swoim życiu nie spotkałem miałby się dowiedzieć, że kiedyś, jakiś pośrednik pokazał mi tę działkę. Czy – jeśli już pośrednik czuje nieprzepartą chęć, aby „zwalniać z obowiązku zapłaty” - nie lepiej zastosować procedurę, w której sprzedający chcący koniecznie uzyskać takie „zwolnienie” zwraca się do agencji z pytaniem, czy sprzedając „Kowalskiemu” będzie wolny o obowiązku zapłaty prowizji? A agencja udziela stosownej odpowiedzi, mającej oparcie w posiadanych przez pośrednika dokumentach?

Zawarcie umowy z pominięciem pośrednika

Często w umowach o pośrednictwo błędnie uregulowana jest kwestia zawarcia umowy obrotu nieruchomością z pominięciem Pośrednika. Niektórzy przedsiębiorcy uważają, że za taką „zbrodnię” należy się kara umowna. Przecież my, jako Pośrednicy, nie możemy zmuszać ani kupujących ani sprzedających do tego, abyśmy obowiązkowo asystowali przy wszystkich spotkaniach, wszystkich negocjacjach, wręcz we wszystkich kontaktach stron transakcji. To by było „niewolenie” człowieka, i od tego nie powinniśmy naliczać kary umownej. Każdy ma prawo zawrzeć umowę sprzedaży gdzie chce i w takim terminie, jaki mu odpowiada. Zresztą podobne zapisy wstawiono na listę klauzul zakazanych:

Numer wpisu: 111

Data wpisu: 2004-08-20

„Zleceniodawca zobowiązuje się do: (...) niezawierania umów przenoszących prawo własności z pominięciem Pośrednika, z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, a których mieszkanie-nieruchomość zostały wskazane przez Pośrednika, pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w pkt 2 w potrójnej wysokości, w terminie 7 dni od daty zawarcia aktu notarialnego. Zleceniodawca zobowiązuje się również nie zawierać takich umów w przypadku rozwiązania niniejszej umowy. Dotyczy to również małżonka, członków rodziny i znajomych.”

Numer wpisu: 1932

Data wpisu: 2010-05-13

"Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez Pośrednika bez jego wyraźnej zgody"

Numer wpisu: 2913

Data wyroku: 2010-10-06

"Zamawiający zobowiązany jest dokonać transakcji określonej wyżej tylko za pośrednictwem i z uczestnictwem w transakcji Pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Transakcja ta powinna być dokonana przez Pośrednika niezależnie od tego czy inne strony transakcji zostały skojarzone przez Pośrednika. Zamawiający niezwłocznie zawiadomi Pośrednika o przyjęciu oferty jakiegokolwiek klienta i stawi się z nim w siedzibie Pośrednika w celu omówienia transakcji."

Zakazanie takich postanowień wcale mnie nie dziwi. Przecież, de facto, pośrednik nie ponosi żadnej straty z powodu tego, że nie był obecny na jakimś spotkaniu. To, że strony transakcji dzwoniły bezpośrednio do siebie, spotykały się bez udziału pośrednika, a nawet same poszły do kancelarii notarialnej wcale nie umniejsza prawa agencji do otrzymania wynagrodzenia. Chyba, że… agencja sama w umowie zapisała, że jej usługa obejmuje asystę w kancelarii notarialnej i że w przypadku braku takiej asysty, nie będzie miała prawa do wynagrodzenia (sic!).

Adresy do korespondencji

W umowie o pośrednictwo warto określić właściwe adresy do korespondencji, ponieważ bardzo często zdarza się, iż adres zameldowania zupełnie nie odpowiada adresowi zamieszkania. Jednak wskazując ten adres warto wziąć pod uwagę poniższy wpis na liście niedozwolonych postanowień umownych:

Numer wpisu: 3735

Data wyroku: 2012-07-02

"(...) W przypadku braku zawiadomienia drugiej Strony o zmianie adresu, za doręczone uznaje się pisma wysłane na ostatnio znany adres drugiej Strony, nawet jeśli pismo nie zostało odebrane"

Numer wpisu: 3760

Data wyroku: 2012-07-02

"Strony ustalają, że zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podane w niniejszej umowie są skutecznie doręczone"

Zgoda na określoną formę reklamy

Kolejnym, przydatnym zapisem może być uzgodnienie, że „..Agencja może/(nie może ) prowadzić reklamę według swojego uznania…” Są przecież przypadki, w których zamawiający może sobie czegoś nie życzyć, więc lepiej żeby zostało to precyzyjnie i najlepiej indywidualnie ustalone, już na etapie ustalania warunków umowy o pośrednictwo. Dzięki temu nie będzie potem pretensji, że na skutek Waszych bannerów ludzie go nachodzą, albo, że mu się ktoś włamał, bo na zdjęciach reklamowych zobaczył cenne obrazy, albo, że on nie chciał, żeby rozpoznano jego dom itp. itd. I wcale nie należy się dziwić takim zachowaniom klientów. Przecież powieszenie na restauracji banneru z napisem „Na sprzedaż” może zrujnować jej właściciela. Kto pójdzie jeść obiad do takiej restauracji?

Przy okazji, jeśli agencja stosuje wzorce umowne, niech postara się unikać takiego zapisu odnoszącego się do reklamy:

Numer wpisu: 2912

Data wpisu: 2012-02-29

"Pośrednik niniejszym jest upoważniony przez Zamawiającego do upowszechniania informacji o zgłoszonych przedmiotach w zakresie przez siebie wybranym w szczególności poprzez udostępnienie wizerunków oferowanych przedmiotów na piśmie, dźwiękiem, elektronicznymi środkami przekazu, publicznie lub w ograniczonym zakresie. W przypadku naruszenia przez udostępnianie tychże informacji praw osób trzecich Zamawiający zaspokoi roszczenia skierowane do Pośrednika oraz pokryje koszty związane z dochodzeniem tych roszczeń"

Zbędne zapisy umowne

Nadmiar zobowiązań pośrednika

Często w umowach o pośrednictwo, spotyka się nadmiar zobowiązań Pośrednika, który – zapewne z chęci uzasadnienia powodu do zapłaty mu wynagrodzenia - zobowiązuje się do świadczenia porad prawnych i porad podatkowych, sporządzania projektów umów, zapewnienia obsługi notarialnej czynności prawnej, dokonywanie oceny stanu prawnego i technicznego nieruchomości itp. Proponuję dobrze się zastanowić zanim w umowę wpiszecie państwo taka litanię zobowiązań. Zwracam tylko uwagę, że Pośrednik nie powinien: dawać gwarancji na sprzedaż (wyszukanie) nieruchomości, udzielać porad prawnych, jeśli nie jest adwokatem, lub radcą prawnym, udzielać porad podatkowych, jeśli nie jest doradcą podatkowym, wydawać opinii o stanie technicznym budynków, jeśli nie jest uprawnionym rzeczoznawcą budowlanym, oznaczać granic nieruchomości, jeśli nie jest uprawnionym geodetą, wydawać opinii o braku skażenia terenu itp. itd.

W trosce o swoje dobro, Pośrednik nigdy nie powinien zapomnieć, że został zatrudniony, jako fachowiec od prowadzenia procesu sprzedaży/poszukiwania nieruchomości. Tylko tyle. I aż tyle. Przecież nawet Notariusz nigdy nie udziela gwarancji, co do stanu prawnego nieruchomości i w każdym akcie notarialnym wyraźnie jest zaznaczone, że to na podstawie stosownych oświadczeń przyjmuje się, że ktoś jest właścicielem nieruchomości, że nie toczy się przeciwko niemu żadne postępowanie egzekucyjne, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich itp. To są tylko oświadczenie, których nikt nie może zweryfikować. Dlaczego zatem niektórzy pośrednicy zapewniają, że oni właśnie zagwarantują 100 procent pewności? Czyżby chcieli być świętszymi od Papieża?

Pośrednik obiecujący klientom zbyt wiele, Pośrednik wszystkowiedzący, multispecjalista-wielobranżowiec, jeśli ceni sobie spokojny sen, niech wykupi wysoką polisę od OC i pożegna się z zarobkami. Przecież wiele zarzutów podawanych, jako powód odmowy zapłaty wynagrodzenia to pretensje o to, że pośrednik nie wykonał czegoś, czego i tak nie mógł rzetelnie wykonać.

Pozostali powinni w umowach jasno określić, na czym polega ich usługa, oraz określać, za jakie informacje o ofercie ponoszą odpowiedzialność, a za jakie nie ponoszą odpowiedzialności. Dodatkowo informacje te warto uwzględniać w opisach ofert doręczanych zainteresowanym. Uczciwiej jest informować, że „…wszelkie dane dotyczące nieruchomości uzyskano na podstawie oświadczeń sprzedających. Zalecamy osobiste zapoznanie się ze stanem nieruchomości przed jej nabyciem…” niż wprowadzać w błąd sugerując, że wszystko sprawdziliśmy. Ale uwaga na kauluzulę abuzywną:

Numer wpisu 2911

2011-10-06

"Przy przekazywaniu informacji Pośrednik opiera się bez weryfikacji na danych określonych w załączniku przez zgłaszającego dany podmiot do obrotu"

Zastanów się nad "listą czynności"

Są też tacy, którzy wpisują w umowę całą listę czynności począwszy od tego, że „…sporządzą kartę obiektu…” (cokolwiek to znaczy), poprzez „..umieszczenie ogłoszenia w gablotce…”, aż do „…asystowania przy odebraniu zapłaty za nieruchomość”. Widziałem listy liczące ponad 20 pozycji. A pod nimi, bardzo często było napisane, że „…niewykonanie którejkolwiek z tych czynności nie daje powodu do odmowy zapłaty wynagrodzenia”. To po co było w ogóle tworzyć tę listę? No i który Pośrednik jest lepszy: ten który skupia się na wieszaniu ogłoszeń w gablotce i na innych żmudnych czynnościach z listy, czy też ten który w kwadrans znajduje nabywcę z bazy swoich wcześniejszych klientów? Moim zdaniem im więcej pozycji będzie liczyć taka lista, tym więcej będzie powodów do ewentualnego sporu.

Dokumentowanie działań agencji pośrednictwa

Potwierdzanie otrzymania wskazań adresowych

Agencje nieruchomości w umowach o pośrednictwo zawieranych ze stroną podażową, często ustalają, że otrzymają prawo do wynagrodzenia, jeśli nabywcą/najemcą nieruchomości, będzie osoba wskazana przez tę agencję. Powstają, zatem pytania, co rozumiemy pod pojęciem „osoba wskazana”, oraz jak dowieść, że agencja dokonała tego wskazania.

Z pierwszym problemem można poradzić sobie dość prosto np. określając że może być to ktoś, kto dzięki działaniem agencji, bezpośrednio lub pośrednio (np. z innej agencji) otrzymał informację o tym, że dana nieruchomość jest na sprzedaż.

Rozwiązanie drugiego problemu – jak tego dowieść – jest nieco bardziej skomplikowane. Można mieć świadków. Można mieć kopię e-maili dokumentujących przesłanie nabywcy adresu nieruchomości. Można też takie potwierdzenie uzyskać od nabywcy. Sposobów jest wiele. A najlepsze będą te, które wzbudzają najmniej wątpliwości, dzięki czemu w przypadku sporu mają największą siłę dowodową. Takimi czymś będzie bez wątpienia sporządzone w formie pisemnej pokwitowanie otrzymania namiarów na konkretną nieruchomość opatrzone czytelnym podpisem i datą wpisaną ręka zainteresowanego jej obejrzeniem. Jak wspominałem wcześniej, większość ludzi jest uczciwa, jednak czasem zdarza się, że wysokość prowizji pośrednika rodzi niechęć do jej zapłaty. A to prowadzi do wynajdowania sposobów na zaprzeczenie istnieniu powodów do zapłaty. Czasem, niestety, diabeł może zwieść na pokuszenie obie strony transakcji. A wtedy, nie ma, co liczyć, na dobrowolne przyznanie się kupującego, że adres nieruchomości otrzymał od agencji. Raczej, dowiemy się ze zdumieniem, że nagle okazało się, iż nabywca i zbywca są dawno niewidzianą rodziną, że mają wspólnych znajomych, że adres wskazał sołtys, że nabywca przechadzał się w niedzielę pod kościołem i wypytywał czy ktoś w okolicy nie sprzedaje domu. Proszę mi wierzyć – to nie są zabawne historyjki. Wszystkie takie, i jeszcze mniej prawdopodobne tłumaczenia słyszało wielu doświadczonych pośredników. Dlatego najlepiej mieć dowód na piśmie, ale nie byle jaki dowód. Znam sytuację, w której nabywca pokwitował jednym podpisem listę trzech nieruchomości, po czym kupił tę znajdującą się w środku listy. Wezwany do zapłaty, oskarżył agencję o fałszerstwo i dopisanie tego adresu, a po poproszeniu go o okazanie posiadanej przez niego kopii umowy najpierw powiedział, że jej nie dostał, a później – na pytanie zdumionego Sądu jak to się stało, że on, biznesmen podpisał umowę w jednym egzemplarzu, stwierdził, że jednak kopię dostał, ale zgubił. A chodziło tylko o to, że nie chciał okazać kopii, bo na niej widniały wszystkie trzy adresy. Aby zapobiegać z góry takim sytuacjom, warto prowadzić zwyczaj kwitowania każdego adresu, osobnym podpisem. Cały ten wątek o podpisach przypomniał mi sytuację, o której opowiedziała mi parę lat emu pewna doświadczona pośredniczka. Otóż, gdy zażądała zapłaty prowizji "zgodnie z naszą umową", klient powiedział, że nie pamięta umowy, nie ma swojej, ale skoro są w biurze, to niech ona pokaże mu egzemplarz umowy, należący do agencji. Pośredniczka spełniła prośbę, a wtedy klient oderwał fragment kartki ze swoim podpisem i zjadł go. Można powiedzieć, że był to konsument w pełnym tego słowa znaczeniu. Morał tej anegdoty jest taki - nigdy nie dawaj drugiej stronie oryginału jedynego posiadanego egzemplarza umowy.

A propos wspomnianych wcześniej adresów nieruchomosci – wielokrotnie widziałem skierowania adresowe, w których pośrednicy określali wskazywaną nieruchomość na następujące sposoby „Działka w Konstancinie” - i to wszystko. Ani słowa więcej. Albo inny przykład „Działka w Laskach 1500 metrów, 53 $”. Znów nie wiadomo, o jaką działkę chodzi (faktycznie miała 1562 m2) i że metry nie są kwadratowe, no i jakieś tajemnicze 53 dolary. Za co? Sugeruję precyzyjne określanie tego co jest przedmiotem oferty, precyzując adres lub numer ewidencyjny nie zapominając wspominać np. o tym, ze oprócz domu w ofercie sprzedaży jest również udział w drodze.

Przy okazji, warto wykorzystać takie skierowania do ochrony interesów pośrednika i zaopatrywać je np. w umieszczony na stałe tekst informujący o tym, że wszelkie dane nieruchomości podawane są na podstawie oświadczeń uzyskanych od właścicieli i że zaleca się potencjalnym nabywca weryfikację tych danych. Pisałem o tym problemie w innym miejscu tego podręcznika, więc nie będę teraz powtarzał wyjaśnień, dlaczego takie zastrzeżenie może okazać się zbawcze.

Inne sposoby

Warto też zadbać o posiadanie jakiejkolwiek dokumentacji przedstawianych pośrednikowi ofert kupna/najmu składanych przez stronę popytową. Powiem więcej, czasem niezwykle przydatne, i to z wielu różnych powodów, może być dokumentowanie wszystkich etapów negocjacji. W dalszej części opiszę szczegółowo taka „idealną” procedurę. Najpierw jednak zalecę, aby podchodzić do niej zdroworozsądkowo i nie stosować jej koniecznie w przypadku kawalerek z czynszem 500 złotych, bowiem nakłady pracy na jej zastosowanie mogą być wyższe niż zarobek agencji.

Deklaracja woli nabycia składana, czy to w formie pisemnej, czy to mailowej ma kilka aspektów przydatności.

Po pierwsze – skłania potencjalnego nabywcę/najemcę do przemyślenia i skonkretyzowania swojej oferty. Jednocześnie ogranicza ilość negocjacji „na próbę”, pod którym to pojęciem, rozumiem np. składanie zapytań typu „Mieszkanie jest za 300.000, ale powiedzcie sprzedającemu, że kupię za 280.000”. Pośrednik - w dobrej wierze -  przekazuje taką ofertę zbywcy, ten się zgadza, a wtedy potencjalny kupiec mówi, że on się zastanowi, bo tak naprawdę to jeszcze nie wie, kiedy i czy w ogóle będzie mieć pieniądze na zakup. Prosząc zainteresowanego o podanie nie tylko ceny, ale także terminu jej zapłaty, ewentualnych informacji o zadatku, informacji o tym, kiedy nieruchomość ma być wydana zmuszamy go do przeanalizowania swoich potrzeb i możliwości. Dzięki temu, otrzymujemy w miarę wartościową i pełną informację, którą będziemy mogli przekazać właścicielom nieruchomości. I co ważne, autorem informacji będzie nabywca, który nie będzie mógł później twierdzić, że tak naprawdę to on proponował 260.000 a pośrednik te 280.000 to sam wymyślił, no i oczywiści nie zapłaci do 30 listopada jak powiedział pośrednik, ale najwcześniej zrobi to w styczniu przyszłego roku.

Po drugie – okazanie sprzedającym kilku takich deklaracji, nawet w całości przez nich odrzucanych, może się przydać, jako argument w czasie rozmowy o cenie ofertowej lub o innym podejściu od sprzedaży.

Po trzecie – zupełnie uboczną stroną takich deklaracji jest sprawa dowodowa, np. w celu udowodnienia, że to pośrednik wskazał nabywcy nieruchomość zbywcy.

Po czwarte – wprowadzenie systemu pisemnych deklaracji i - również pisemnych - odpowiedzi, na te deklaracje pozwala „rozdzielić w czasie i miejscu” obie strony transakcji. Dzięki temu, pośrednik może swobodniej pełnić rolę mediatora, a przecież bardzo często właśnie tylko dzięki takim mediacjom w ogóle dochodzi do transakcji.

Warto zadbać, aby każda taka deklaracja zaopatrzona była w dwa zastrzeżenia. Jedno dotyczące tego, że nabywca może się z niej wycofać, jeśli okazałoby się, że przekazane mu informacje o nieruchomości nie odpowiadają stanowi faktycznemu i drugie – ograniczające czas, w którym składający deklarację związany jest swoim oświadczeniem. To drugie zastrzeżenie w analogiczny sposób powinno znajdować się we wszystkich odpowiedziach zbywającego.

Dlaczego w podręczniku poświęconym umowom poruszam temat deklaracji i dokumentowania prowadzenia negocjacji? Dlatego, że ta deklaracja czasami okazuje się również użyteczna w kwestii uzyskania wynagrodzenia przez Pośrednika. Mieliśmy sytuację, w której panu X. Pokazywaliśmy pole, na którym znajdowało się kilka działek. W skierowanie adresowe wpisaliśmy wszystkie te działki. X kupił jedną z tych działek. Po dwóch miesiącach, przysyła do nas deklarację na jedną z pozostałych działek, które wcześniej widział, a których nie kupił. Na druku napisał „...jestem pełnomocnikiem i w imieniu swojej siostry Hermenegildy X, deklaruję...” My tej Hermenegildy na oczy nigdy nie widzieliśmy, ale deklaracja jest. Pan X. Zapewnia w imieniu siostry (działając bez formalnego pełnomocnictwa), że nabywca rozliczy się z agencją. Przeprowadzono negocjacje, umówiono termin aktu notarialnego. Siostra Hermenegilda przyjechała z Niemiec do Polski, i u notariusza dowiadujemy się, że ona bardzo się cieszy z naszych działań i załatwienia sprawy, ale skoro nie mamy z nią żadnej umowy o pośrednictwo, to ani ona, ani jej brat X. Nie poczuwają się w obowiązku, zapłacić nam prowizję. Święta prawda, ale... my mamy umowę z jej bratem, w której jest napisane, że dane przedstawionych nieruchomości są poufne, zainteresowany zobowiązuje się trzymać je w tajemnicy i nie udostępniać ich nikomu, a za złamanie tego zobowiązania zapłaci karę umowną. A przecież deklaracja wraz z dopiskiem, plus umowa o pośrednictwo, plus potwierdzenie otrzymania wskazania adresowego, to chyba komplet dokumentów dowodzących złamania klauzuli poufności.

Skrupulatne gromadzenie i przechowywanie wszelkiej dokumentacji

Dobrze wykonana usługa i dobrze podpisana umowa o pośrednictwo, to nie wszystko. Ważne jest także gromadzenie i przechowywanie dowodów wykonywanych czynności i kontaktów z klientami. Później, gdy powstanie spór, takie dowody będą miały zdecydowanie większe znaczenie, niż zeznania świadków lub relacje obu zwaśnionych stron.

Osobiście zalecam, przechowywanie całej korespondencji (tej papierowej i tej e-mailowej), wszelkich plików, dostarczonych projektów umów, deklaracji nabycia itp. Słowem wszystkiego, ponieważ nigdy nie wiadomo, co może się przydać.

Przykładem niech będzie spór o zapłatę, w którym klient pośrednika, oświadczył przed Sądem, że szef firmy, będąc u niego w domu osobiście zapewnił go (jeszcze przed podpisaniem umowy o pośrednictwo), że w przypadku zaistnienia sytuacji XXX agencja nie będzie domagać się prowizji. A ponieważ zaistniała sytuacja XXX – wywodził dalej sprzedający nieruchomość – pośrednikowi nie należy się wynagrodzenie. Celowo pomijam szczegóły dotyczące warunku XXX, ponieważ nie mają one nic wspólnego z tematem, mówiącym o korzyściach płynących z przechowywania całej dokumentacji związanej ze sprawą. W tym przypadku istotne jest to, że sprzedający stwierdził, iż „... w maju, właściciel agencji, osobiście, w czasie jedynej wizyty w moim domu, która miała miejsce przed podpisaniem umowy o pośrednictwo i odbywała się wtedy, kiedy był u mnie fotograf, oświadczył mi, że w przypadku XXX nie płacę i mam na to świadka...”. Wezwany do Sądu świadek zapewnił „...byłem wtedy, gdy był fotograf i pośrednik. Nie słyszałem, o czym rozmawiali, ale było to na pewno w maju...”. Na co pośrednik oświadczył, że ma, te wykonane trzy lata wcześniej zdjęcia (oryginalne pliki), i że może udowodnić, iż były wykonywane w sierpniu. Sąd zarządził przesłanie mu tych zdjęć i powołał biegłego.

Na kolejnym posiedzeniu Sąd zarządził przeglądanie zdjęć:

- To jest Pani dom, tak? - pyta Sąd

- Tak.

- I Pani Ogród

- Tak.

- I Pan YY był u pani tylko raz?

- Tylko raz.

- I to wtedy zapewnił Panią, że jeśli zajdzie sytuacja XXX to nie będzie Pani płacić prowizji?

- Tak.

- Przed podpisaniem umowy?

- Tak.

- I to było w maju?

- W maju.

- To proszę wyjaśnić Sądowi, skąd w maju, na Pani jabłonce wzięły się jabłka? Sądowi nie jest znany przypadek majowych jabłek. Sąd zna natomiast jabłka rosnące w sierpniu, i w związku z tym Pani zapewnienia o XXX Sąd uznaje za niewiarygodne...

Przykład ten przytaczam jedynie po to, aby wskazać jak czasami jakaś drobnostka, coś co może wydawać się zupełnie niepotrzebne, coś co warto wyrzucić do kosza lub skasować z komputera może, zupełnie nieoczekiwanie obronić przedsiębiorcę przed niesłusznymi oskarżeniami.

Podania - złoty sposób na spory

Kiedy strony transakcji już widzą się w kancelarii notarialnej i dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej, bądź umowy najmu, pośrednik wręczający fakturę za swoje usługi, bardzo często spotyka się z pytaniem w rodzaju:

- Panie, znalazł mi Pan klienta w tydzień. W sumie spotkaliśmy się trzy razy: pierwszy, gdy przyjmował Pan ofertę, drugi - w czasie prezentacji mieszkania i teraz trzeci raz. To mniej niż osiem roboczogodzin. A Pan chce TYLE pieniędzy w jeden dzień pracy? Za co to?

- Czyli, Pan wolałby, abym szukał nabywcy dwa lata? - odpowiada wielu pośredników. - Pan, przez dwa lata nie miałby pieniędzy! I co? Nadal uważa Pan, że taki pośrednik byłby lepszy. Mnie wręcz należy się nagroda!

Równie dobrze, może zdarzyć się sytuacja odwrotna.

Sprzedający zgłosił nieruchomość drogo, w trakcie prezentacji zachowywał się nieodpowiednio, nie reagował na porady pośrednika – słowem, czynił wszystko, aby utrudnić sprzedaż własnego domu. Przeszkadzał w trakcie prezentacji.

I znów, gdy transakcja zostanie zrealizowana a pośrednik doręczy fakturę, często usłyszymy następujący dialog:

- Panie, szukał mi Pan klienta przez dwa lata. Czy Pan wie, że chciałem sprzedać szybciej? Czy Pan wie ile przez pana straciłem? A Pan teraz chce TYLE pieniędzy? Za co to?

- Przecież dwa lata temu powiedziałem Panu, że cena jest wysoka i blokuje sprzedaż! Przecież radziłem ją obniżyć! Przecież mówiłem Panu, aby nie zapewniać z góry wszystkich oglądających, że oddalona o 500 merów hurtownia butelek zupełnie nie hałasuje. Przecież te pańskie opowieści wskazywały na problem, który de facto nie istnieje. To Pan utrudniał sprzedaż! - Odpowiada wielu pośredników. - Mnie wręcz należy się nagroda!

I tak, od słowa do słowa, w obu przypadkach pośrednik przechodzi do sporu z klientem. Obaj mówią coraz bardziej podniesionymi głosami. Każdy przytacza coraz to nowsze argumenty na obronę swoich racji. Napięcie rośnie. Tylko, po co?

Przedsiębiorca, jako profesjonalista powinien mieć przygotowaną procedurę rozwiązywania sporów. I z pewnością, nie jest nią rozmowa przechodząca w kłótnię. Zalecam, za wszelką cenę unikać takich sytuacji, ponieważ emocje nie są najlepszym doradcą. Tam gdzie one zaczynają rządzić, ginie zdrowy rozsądek. A to nie sprzyja rozwiązaniu sporu.

- Ale jak to zrobić? – spytacie – Gdy dotyka nas taka jawna niesprawiedliwość. Jak mamy zachować spokój?

- Bardzo prosto – odpowiem. - Grzecznie poproście klienta, aby napisał podanie.

Możecie nawet wręczyć mu kartkę, na której ma je napisać.

Z naszego doświadczenia wynika, że:

Po pierwsze, około 80 % osób weźmie tę kartkę, popatrzy na przez minutę, weźmie długopis w rękę, i będzie się zastanawiało, co ma napisać? Popatrzą w sufit szukając inspiracji, spojrzą za okno, i znów na sufit, i tak, jeden będzie to robił przez 20 minut, a inny przez godzinę. A ta kartka wciąż będzie biała, biała i biała. A w końcu machną ręką i poproszą o fakturę. Bo to nie jest tak łatwo napisać, to, co łatwo było powiedzieć. Emocje klienta opadają. Włącza się jego rozum. I u większości rodzi się pytanie „Czy naprawdę mam rację?”. I klient zaczyna sam rozważać argumenty za i przeciw. I tak, w spokoju i bez zbędnej kłótni, sam bardzo często dochodzi do wniosku, iż nie ma racji. A zatem nie ma podstaw do wszczynania sporu.

Po drugie, zepchnięcie sporu w formę pisemną studzi emocje. Na pismo nie musisz odpowiedzieć natychmiast. To daje każdej ze stron czas do namysłu. Zachowajcie spokój, jeśli nawet klient napisze podanie, którego treść uznacie za obelżywą i niesprawiedliwą. Nie odpowiadajcie w gniewie. Odłóżcie tę sprawę do jutra, a w między czasie pójdźcie na dobrą kolację. Jutro też będzie dzień i jutro, gdy wasze wzburzenie opadnie będzie czas na udzielenie merytorycznej odpowiedzi.

Przykład z życia: doprowadziliśmy do transakcji obrotu sporą nieruchomością. Dom zgłoszony bardzo drogo, wyłączność na dwa lata. Właściciel negocjował z nami umowę o pośrednictwo przez dwa miesiące, potem cztery miesiące szukaliśmy nabywcy, potem sprzedający kolejne dwa miesiące z negocjował z warunki transakcji. Na każdym etapie negocjacji, właścicielowi przypominaliśmy, ile wynosi nasze wynagrodzenie. Dzień przed aktem notarialnym wraz z mailem zawierającym jego projekt, kolejny raz przesłaliśmy informację o tym, na jaką kwotę zostanie wystawiona faktura za nasze usługi. Właściciele dostali tę fakturę w kancelarii notarialnej i wszyscy rozeszli się zadowoleni. Późnym wieczorem telefon na prywatną komórkę: „...w zasadzie, to chcielibyśmy podyskutować o wysokości prowizji na fakturze...”. Zgodnie z procedurą obowiązująca w firmie padła jedyna możliwa odpowiedź: „Proszę napisać podanie”. No i następnego dnia zjawiła się u nas Pani sprzedająca z podaniem zaczynającym się od słów: „Na wstępie pragniemy podziękować za duże zaangażowanie i znalezienie nabywcy naszej nieruchomości”. A dalej napisano, że „...Chcielibyśmy obniżyć należną prowizję, ponieważ umowa była zawarta na dwa lata, a państwo pracowali tylko sześć miesięcy wobec tego nie ponosicie takich kosztów, jakie ponieślibyście pracując dwa lata...”.

Mogliśmy odpisać gniewnie. Mogliśmy wejść w spór argumentując „...nie umawialiśmy się na ponoszenie kosztów...”, albo „...nasz większy zysk, to nasza premia za skuteczną pracę..", albo... stosując dziesiątki innych, zapewne słusznych argumentów. Tyle że każdy nasz argument rodziłby kolejny kontrargument strony przeciwnej. Spór mógłby ciągnąć się i ciągnąć, a przecież nie o to chodzi.

W związku z tym wybraliśmy lakoniczną i standardową formę odpowiedzi na to podanie – „…uprzejmie informuję, że termin zapłaty wynagrodzenia zgodnie z punktem *** umowy, oraz fakturą wystawioną dnia **** upłynął dnia ****. Od przeterminowanej płatności naliczamy odsetki zgodnie z punktem **** umowy o pośrednictwo…”. Sucho, krótko, bez emocji i bez prowokowania do jakiejkolwiek dalszej dyskusji. Bo przecież nie o dyskusję, a o szybkie załatwienie sprawy chodzi. Nierzetelny klient może wybrać „płacę, czyli jednak wywiązuje się z umowy”, lub „nie płacę, czyli ryzykuję spór sądowy”. Większość widząc wasze zdecydowanie wybiera wariant pierwszy. Jeśli natomiast zobaczą tylko cień wahania, lub zbędną skłonność do wchodzenia w dyskusje z pewnością zaryzykują wariant drugi.

Przy tym wszystkim, warto pamiętać, że spory są sprawa naturalną. Nie należy się ich bać. Nie należy też ich niepotrzebnie eskalować. A ponieważ każda dyskusja jest formą sporu, więc jej prowadzenie zazwyczaj nie sprzyja zakończeniu waśni. Ograniczaniu dyskusji i redukcji emocji, sprzyja pisemna forma kontaktów, która daje czas na namysł zanim udzieli się odpowiedzi. A odpowiedzi powinny być krótkie i odwoływać się do konkretnych postanowień kwestionowanej umowy. Nigdy też nie należy stosować argumentów ad personam. Zawsze – ad meritum. Zarzuty ad personam stosowane przez drugą stronę sporu najlepiej pominąć milczeniem, ponieważ każda odpowiedź będzie tylko kolejną pochodnią przekształcająca zwykłe nieporozumienie w karczemną awanturę.

Wyciąg z kodeksu cywilnego

O wzorcach umownych

Tytuł III. OGÓLNE PRZEPISY O ZOBOWIĄZANIACH UMOWNYCH

Art. 384. § 1. Ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy.

§ 2. W razie gdy posługiwanie się wzorcem jest w stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte, wiąże on także wtedy, gdy druga strona mogła się z łatwością dowiedzieć o jego treści. Nie dotyczy to jednak umów zawieranych z udziałem konsumentów, z wyjątkiem umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego.

§ 3. (uchylony).

§ 4. Jeżeli jedna ze stron posługuje się wzorcem umowy w postaci elektronicznej, powinna udostępnić go drugiej stronie przed zawarciem umowy w taki sposób, aby mogła ona wzorzec ten przechowywać i odtwarzać w zwykłym toku czynności.

§ 5. (uchylony).

Art. 3841. Wzorzec wydany w czasie trwania stosunku umownego o charakterze ciągłym wiąże drugą stronę, jeżeli zostały zachowane wymagania określone w art. 384, a strona nie wypowiedziała umowy w najbliższym terminie wypowiedzenia.

Art. 385. § 1. W razie sprzeczności treści umowy z wzorcem umowy strony są związane umową.

§ 2. Wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta.

Art. 3851. § 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

§ 3. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Art. 3852. Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny.

Art. 3853. W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,

2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Ustawa o prawach konsumenta (wyciąg)

Poniższy wyciąg z ustawy z dnia 30 maja 2014 o prawach konsumenta, zawiera jedynie postanowienia mogące mieć bezpośrednie odniesienie do umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Zalecamy zapoznanie się z całą ustawą.

Rozdział 1 Przepisy ogólne

Art. 1. Ustawa określa prawa przysługujące konsumentowi, w szczególności:

1) obowiązki przedsiębiorcy zawierającego umowę z konsumentem;

2) zasady i tryb zawierania z konsumentem umowy na odległość i poza lokalem przedsiębiorstwa;

3) zasady i tryb wykonania przysługującego konsumentowi prawa odstąpienia od umowy zawartej na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa;

4) zasady i tryb zawierania z konsumentem umowy na odległość dotyczącej usług finansowych.

Art. 2. Określenia użyte w ustawie oznaczają:

1) umowa zawarta na odległość - umowę zawartą z konsumentem w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie;

2) umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa - umowę z konsumentem zawartą:

a) przy jednoczesnej fizycznej obecności stron w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy,

b) w wyniku przyjęcia oferty złożonej przez konsumenta w okolicznościach, o których mowa w lit. a,

c) w lokalu przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy lub za pomocą środków porozumiewania się na odległość bezpośrednio po tym, jak nawiązano indywidualny i osobisty kontakt z konsumentem w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy, przy jednoczesnej fizycznej obecności stron,

d) podczas wycieczki zorganizowanej przez przedsiębiorcę, której celem lub skutkiem jest promocja oraz zawieranie umów z konsumentami;

3) lokal przedsiębiorstwa:

a) miejsce prowadzenia działalności będące nieruchomością albo częścią nieruchomości, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność na stałe,

b) miejsce prowadzenia działalności będące rzeczą ruchomą, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność zwyczajowo albo na stałe;

4) trwały nośnik - materiał lub narzędzie umożliwiające konsumentowi lub przedsiębiorcy przechowywanie informacji kierowanych osobiście do niego, w sposób umożliwiający dostęp do informacji w przyszłości przez czas odpowiedni do celów, jakim te informacje służą, i które pozwalają na odtworzenie przechowywanych informacji w niezmienionej postaci;

5) treść cyfrowa - dane wytwarzane i dostarczane w postaci cyfrowej;

6) aukcja publiczna - sposób zawarcia umowy polegający na składaniu organizatorowi aukcji w ramach przejrzystej procedury konkurencyjnych ofert przez konsumentów, którzy w niej fizycznie uczestniczą lub mogą uczestniczyć, i w której zwycięski oferent jest zobowiązany do zawarcia umowy.

[...]

Art. 4. 1. Przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

[...]

Art. 5. 1. Spełnienie świadczenia niezamówionego przez konsumenta, o którym mowa w art. 9 pkt 6 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206 oraz z 2014 r. poz. 827), następuje na ryzyko przedsiębiorcy i nie nakłada na konsumenta żadnych zobowiązań.

2. Brak odpowiedzi konsumenta na niezamówionę świadczenie nie stanowi zgody na zawarcie umowy.

[...]

Art. 7. Konsument nie może zrzec się praw przyznanych mu w ustawie. Postanowienia umów mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy.

Rozdział 2 Obowiązki przedsiębiorcy w umowach, innych niż umowy zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość

Art. 8. Najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta, o ile informacje te nie wynikają już z okoliczności, w sposób jasny i zrozumiały o:

1) głównych cechach świadczenia, z uwzględnieniem przedmiotu świadczenia oraz sposobu porozumiewania się

z konsumentem;

2) swoich danych identyfikujących, w szczególności o firmie, organie, który zarejestrował działalność gospodarczą, i numerze, pod którym został zarejestrowany, adresie, pod którym prowadzi przedsiębiorstwo, i numerze telefonu przedsiębiorstwa;

3) łącznej cenie lub wynagrodzeniu za świadczenie wraz z podatkami, a gdy charakter przedmiotu świadczenia nie pozwala, rozsądnie oceniając, na wcześniejsze obliczenie ich wysokości - sposobie, wjaki będą one obliczane, a także opłatach za dostarczenie, usługi pocztowe oraz jakichkolwiek innych kosztach, a gdy nie można ustalić wysokości tych opłat - o obowiązku ich uiszczenia; w razie zawarcia umowy na czas nieoznaczony lub umowy obejmującej prenumeratę przedsiębiorca ma obowiązek podania łącznej ceny lub wynagrodzenia obejmującego wszystkie płatności za okres rozliczeniowy, a także wszystkich kosztów, które konsument jest zobowiązany ponieść;

4) sposobie i terminie spełnienia świadczenia przez przedsiębiorcę oraz stosowanej przez przedsiębiorcę procedurze rozpatrywania reklamacji;

5) przewidzianej przez prawo odpowiedzialności przedsiębiorcy za jakość świadczenia;

6) treści usług posprzedażnych i gwarancji;

7) czasie trwania umowy lub - gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony lub ma ulegać automatycznemu przedłużeniu - o sposobie i przesłankach wypowiedzenia umowy;

8) funkcjonalności treści cyfrowych oraz mających zastosowanie technicznych środkach ich ochrony;

9) mających znaczenie interoperacyjnościach treści cyfrowych ze sprzętem komputerowym i oprogramowaniem.

[...]

Art. 10. 1. Najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową przedsiębiorca ma obowiązek uzyskać wyraźną zgodę konsumenta na każdą dodatkową płatność wykraczającą poza uzgodnione wynagrodzenie za główne obowiązki umowne przedsiębiorcy.

2. Jeżeli przedsiębiorca nie otrzymał wyraźnej zgody konsumenta, lecz założył jej istnienie przez zastosowanie domyślnych opcji, które konsument musi odrzucić w celu uniknięcia dodatkowej płatności, konsument ma prawo do zwrotu uiszczonej płatności dodatkowej.

[...]

Rozdział 3 Obowiązki przedsiębiorcy w umowach zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość

Art. 12. 1. Najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta w sposób jasny i zrozumiały o:

1) głównych cechach świadczenia z uwzględnieniem przedmiotu świadczenia oraz sposobu porozumiewania się z konsumentem;

2) swoich danych identyfikujących, w szczególności o firmie, organie, który zarejestrował działalność gospodarczą, a także numerze, pod którym został zarejestrowany;

3) adresie przedsiębiorstwa, adresie poczty elektronicznej oraz numerach telefonu lub faksu jeżeli są dostępne, pod którymi konsument może szybko i efektywnie kontaktować się z przedsiębiorcą;

4) adresie, pod którym konsument może składać reklamacje, jeżeli jest inny niż adres, o którym mowa w pkt 3;

5) łącznej cenie lub wynagrodzeniu za świadczenie wraz z podatkami, a gdy charakter przedmiotu świadczenia nie pozwala, rozsądnie oceniając, na wcześniejsze obliczenie ich wysokości - sposobie, wjaki będą one obliczane, a także opłatach za transport, dostarczenie, usługi pocztowe oraz innych kosztach, a gdy nie można ustalić wysokości tych opłat - o obowiązku ich uiszczenia; w razie zawarcia umowy na czas nieoznaczony lub umowy obejmującej prenumeratę przedsiębiorca ma obowiązek podania łącznej ceny lub wynagrodzenia obejmującego wszystkie płatności za okres rozliczeniowy, a gdy umowa przewiduje stałą stawkę - także łącznych miesięcznych płatności;

6) kosztach korzystania ze środka porozumiewania się na odległość w celu zawarcia umowy, w przypadku gdy są wyższe niż stosowane zwykle za korzystanie z tego środka porozumiewania się;

7) sposobie i terminie zapłaty;

8) sposobie i terminie spełnienia świadczenia przez przedsiębiorcę oraz stosowanej przez przedsiębiorcę procedurze rozpatrywania reklamacji;

9) sposobie i terminie wykonania prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 27, a także wzorze formularza odstąpienia od umowy, zawartym w załączniku nr 2 do ustawy;

10) kosztach zwrotu rzeczy w przypadku odstąpienia od umowy, które ponosi konsument; w odniesieniu do umów zawieranych na odległość - kosztach zwrotu rzeczy, jeżeli ze względu na swój charakter rzeczy te nie mogą zostać w zwykłym trybie odesłane pocztą;

11) obowiązku zapłaty przez konsumenta poniesionych przez przedsiębiorcę uzasadnionych kosztów zgodnie z art. 35, jeżeli konsument odstąpi od umowy po zgłoszeniu żądania zgodnie z art. 15 ust. 3 i art. 21 ust. 2;

12) braku prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 38 lub okolicznościach, w których konsument traci prawo odstąpienia od umowy;

13) obowiązku przedsiębiorcy dostarczenia rzeczy bez wad;

14) istnieniu i treści gwarancji i usług posprzedażnych oraz sposobie ich realizacji;

15) kodeksie dobrych praktyk, o którym mowa w art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym oraz sposobie zapoznania się z nim;

16) czasie trwania umowy lub o sposobie i przesłankach wypowiedzenia umowy - jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony lub jeżeli ma ulegać automatycznemu przedłużeniu;

17) minimalnym czasie trwania zobowiązań konsumenta wynikających z umowy;

18) wysokości i sposobie złożenia kaucji lub udzielenia innych gwarancji finansowych, które konsument jest zobowiązany spełnić na żądanie przedsiębiorcy;

19) funkcjonalności treści cyfrowych oraz technicznych środkach ich ochrony;

20) mających znaczenie interoperacyjnościach treści cyfrowych ze sprzętem komputerowym i oprogramowaniem, o których przedsiębiorca wie lub powinien wiedzieć;

21) możliwości skorzystania z pozasądowych sposobów rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń oraz zasadach dostępu do tych procedur.

2. Jeżeli umowa jest zawierana w imieniu innego przedsiębiorcy, należy podać dane, o których mowa w ust. 1 pkt 2-4, identyfikujące tego przedsiębiorcę.

3. W przypadku aukcji publicznej informacje, o których mowa w ust. 1 pkt 2-4, mogą być zastąpione informacjami dotyczącymi organizatora aukcji.

Art. 13. Informacji, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 9-11, można udzielić przy wykorzystaniu wzoru pouczenia o odstąpieniu od umowy, stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy. Przedsiębiorca, który doręczy konsumentowi pouczenie, zgodne z wzorem stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy, spełnia obowiązki informacyjne określone w art. 12 ust. 1

Art. 14. 1. W przypadku umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek udzielić konsumentowi informacji, o których mowa w art. 12, utrwalonych na papierze lub, jeżeli konsument wyrazi na to zgodę, na innym trwałym nośniku, w sposób czytelny i wyrażonych prostym językiem.

Art. 15. 1. Przedsiębiorca jest zobowiązany wydać konsumentowi dokument umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub potwierdzenie jej zawarcia, utrwalone na papierze lub, za zgodą konsumenta, na innym trwałym nośniku.

2. W taki sam sposób przedsiębiorca potwierdza konsumentowi otrzymanie zgody na dostarczenie treści cyfrowych w okolicznościach powodujących utratę prawa odstąpienia od umowy.

[...]

Art. 17. 1. Jeżeli umowa zawierana na odległość, przy użyciu środków komunikacji elektronicznej, nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty, przedsiębiorca ma obowiązek dostarczyć konsumentowi w sposób jasny i widoczny, bezpośrednio przed złożeniem przez konsumenta zamówienia, informacji, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 1, 5,16 i 17.

2. Przedsiębiorca zapewnia, aby konsument w momencie składania zamówienia wyraźnie potwierdził, że wie, że zamówienie pociąga za sobą obowiązek zapłaty.

3. Jeżeli do złożenia zamówienia używa się przycisku lub podobnej funkcji, muszą być one oznaczone w łatwo czytelny sposób słowami „zamówienie z obowiązkiem zapłaty” lub innego równoważnego jednoznacznego sformułowania.

4. Jeżeli przedsiębiorca nie spełnia wymagań określonych w ust. 2 lub 3, umowa nie zostaje zawarta.

[...]

Art. 21. 1. Przedsiębiorca ma obowiązek przekazać konsumentowi potwierdzenie zawarcia umowy na odległość na trwałym nośniku w rozsądnym czasie po jej zawarciu, najpóźniej w chwili dostarczenia rzeczy lub przed rozpoczęciem świadczenia usługi. Potwierdzenie obejmuje:

1) informacje, o których mowa w art. 12 ust. 1, chyba że przedsiębiorca dostarczył konsumentowi te informacje na trwałym nośniku przed zawarciem umowy;

2) informację o udzielonej przez konsumenta zgodzie na dostarczenie treści cyfrowych w okolicznościach powodujących utratę prawa odstąpienia od umowy.

[...]

Art. 22. Informacje, o których mowa w art. 12 ust. 1, stanowią integralną część umowy zawieranej na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa i mogą być zmienione jedynie za wyraźnym porozumieniem stron.

Art. 23. Jeżeli przedsiębiorca nie spełnił obowiązków informacyjnych dotyczących opłat dodatkowych lub innych kosztów, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 5, lub kosztów zwrotu rzeczy, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 10, konsument nie ponosi tych opłat i kosztów.

Art. 24. Ciężar dowodu spełnienia obowiązków informacyjnych określonych w art. 12 spoczywa na przedsiębiorcy.

Art. 25. Do umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość stosuje się przepisy art. 10 i art. 11.

Art. 26. W przypadku sprzeczności pomiędzy przepisami art. 12-23 a przepisami ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o świadczeniu usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 47, poz. 278, zpóźn. zm.3)) oraz ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (Dz. U. z 2013 r. poz. 1422) stosuje się przepisy niniejszej ustawy.

Rozdział 4 Prawo odstąpienia od umowy

Art. 27. Konsument, który zawarł umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa, może w terminie 14 dni odstąpić od niej bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów, z wyjątkiem kosztów określonych w art. 33, art. 34 ust. 2 i art. 35.

Art. 28. Bieg terminu do odstąpienia od umowy rozpoczyna się:

1) dla umowy, w wykonaniu której przedsiębiorca wydaje rzecz, będąc zobowiązany do przeniesienia jej własności -od objęcia rzeczy w posiadanie przez konsumenta lub wskazaną przez niego osobę trzecią inną niż przewoźnik, a w przypadku umowy, która:

a) obejmuje wiele rzeczy, które są dostarczane osobno, partiami lub w częściach - od objęcia w posiadanie ostatniej rzeczy, partii lub części,

b) polega na regularnym dostarczaniu rzeczy przez czas oznaczony - od objęcia w posiadanie pierwszej z rzeczy;

2) dla pozostałych umów - od dnia zawarcia umowy.

Art 29. 1. Jeżeli konsument nie został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy, prawo to wygasa po upływie 12 miesięcy od dnia upływu terminu, o którym mowa w art. 27.

2. Jeżeli konsument został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy przed upływem terminu, o którym mowa w ust. 1, termin do odstąpienia od umowy upływa po 14 dniach od udzielenia konsumentowi informacji o tym prawie.

Art 30. 1. Konsument może odstąpić od umowy, składając przedsiębiorcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie można złożyć na formularzu, którego wzór stanowi załącznik nr 2 do ustawy.

2. Do zachowania terminu wystarczy wysłanie oświadczenia przed jego upływem.

3. Jeżeli przedsiębiorca zapewnia możliwość złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy drogą elektroniczną, konsument może także odstąpić od umowy:

1) przy wykorzystaniu wzoru formularza odstąpienia od umowy, stanowiącego załącznik nr 2 do ustawy;

2) przez złożenie oświadczenia na stronie internetowej przedsiębiorcy.

4. Przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznie przesłać konsumentowi na trwałym nośniku potwierdzenie otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy złożonego w sposób, o którym mowa w ust. 3.

Art. 31. 1. W przypadku odstąpienia od umowy zawartej na odległość lub umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa umowę uważa się za niezawartą.

2. Jeżeli konsument złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy zanim przedsiębiorca przyjął jego ofertę, oferta przestaje wiązać.

Art. 32. 1. Przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania oświadczenia konsumenta o odstąpieniu od umowy, zwrócić konsumentowi wszystkie dokonane przez niego płatności, w tym koszty dostarczenia rzeczy.

2. Przedsiębiorca dokonuje zwrotu płatności przy użyciu takiego samego sposobu zapłaty, jakiego użył konsument, chyba że konsument wyraźnie zgodził się na inny sposób zwrotu, który nie wiąże się dla niego z żadnymi kosztami.

[...]

Art. 37. 1. W chwili odstąpienia przez konsumenta od umowy zawartej na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa wygasają powiązane z nią umowy dodatkowe zawarte przez konsumenta, jeżeli na ich podstawie świadczenie jest spełniane przez przedsiębiorcę lub osobę trzecią na podstawie porozumienia z przedsiębiorcą. Konsument nie ponosi kosztów związanych z wygaśnięciem tych umów,[...]

2. Jeżeli umowa dodatkowa została zawarta z osobą trzecią, przedsiębiorca informuje tę osobę o odstąpieniu przez konsumenta od umowy.

Art. 38. Prawo odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość nie przysługuje konsumentowi w odniesieniu do umów:

1) o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę utraci prawo odstąpienia od umowy;

[...]

3) w której przedmiotem świadczenia jest rzecz nieprefabrykowana, wyprodukowana według specyfikacji konsumenta lub służąca zaspokojeniu jego zindywidualizowanych potrzeb;

[...]

Rozdział 6 Przepisy zmieniające

Art. 44. W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) wprowadza się następujące zmiany:

1) art. 22* 1 otrzymuje brzmienie:

„Art. 221. Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.”;

[...]

Art. 45. W ustawie z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń (Dz. U. z 2013 r. poz. 482, z późn. zm.7)) wprowadza się następujące zmiany:

[...]

„Art. 139b. Kto w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa zawierając umowę z konsumentem nie spełnia wymagań dotyczących udzielenia informacji lub wydania dokumentu, przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. poz. 827), podlega karze grzywny.”.

[...]

Rozdział 7 Przepisy przejściowe i końcowe

Art. 51. Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Art. 52. Tracą moc:

1) ustawa z dnia 2 marca 2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny (Dz. U. z 2012 r. poz. 1225);

2) ustawa z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 141, poz. 1176, z późn. zm.9)).

[...]

Art. 55. Ustawa wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej: B. Komorowski

Załączniki do ustawy z dnia 30 maja 2014 r.

Załącznik nr 1

INFORMACJE DOTYCZĄCE KORZYSTANIA Z PRAWA ODSTĄPIENIA OD UMOWY WZÓR POUCZENIA O ODSTĄPIENIU OD UMOWY

Prawo odstąpienia od umowy.

Mają Państwo prawo odstąpić od niniejszej umowy w terminie 14 dni bez podania jakiejkolwiek przyczyny.

Termin do odstąpienia od umowy wygasa po upływie 14 dni od dnia [1]

Aby skorzystać z prawa odstąpienia od umowy, muszą Państwo poinformować nas [2] o swojej decyzji o odstąpieniu od niniejszej umowy w drodze jednoznacznego oświadczenia (na przykład pismo wysłane pocztą, faksem lub pocztą elektroniczną).

Mogą Państwo skorzystać z wzoru formularza odstąpienia od umowy, jednak nie jest to obowiązkowe. [3]

Aby zachować termin do odstąpienia od umowy, wystarczy, aby wysłali Państwo informację dotyczącą wykonania przysługującego Państwu prawa odstąpienia od umowy przed upływem terminu do odstąpienia od umowy.

Skutki odstąpienia od umowy

W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy zwracamy Państwu wszystkie otrzymane od Państwa płatności, wtym koszty dostarczenia rzeczy (z wyjątkiem dodatkowych kosztów wynikających z wybranego przez Państwa sposobu dostarczenia innego niż najtańszy zwykły sposób dostarczenia oferowany przez nas), niezwłocznie, a w każdym przypadku nie później niż 14 dni od dnia, w którym zostaliśmy poinformowani o Państwa decyzji o wykonaniu prawa odstąpienia od niniejszej umowy. Zwrotu płatności dokonamy przy użyciu takich samych sposobów płatności, jakie zostały przez Państwa użyte w pierwotnej transakcji, chyba że wyraźnie zgodziliście się Państwo na inne rozwiązanie; w każdym przypadku nie poniosą Państwo żadnych opłat w związku z tym zwrotem. [4]

[5]

[6]

Instrukcja wypełniania:

[1] Proszę wpisać jeden z następujących fragmentów tekstu w cudzysłowie:

w przypadku umów o świadczenie usług lub umów, których przedmiotem jest dostarczanie wody, gazu lub energii elektrycznej, w przypadku gdy nie są one dostarczane w ograniczonej objętości lub w ustalonej ilości, dostarczanie energii cieplnej lub dostarczanie treści cyfrowych, które nie są dostarczane na nośniku materialnym: „zawarcia umowy.”;

w przypadku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy (np. umowy sprzedaży, umowy dostawy lub umowy o dzieło będące rzeczą ruchomą): „w którym weszli Państwo w posiadanie rzeczy lub w którym osoba trzecia inna niż przewoźnik i wskazana przez Państwa weszła w posiadanie rzeczy ”;

w przypadku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności wielu rzeczy, które dostarczane są osobno: „w którym weszli Państwo w posiadanie ostatniej z rzeczy lub w którym osoba trzecia inna niż przewoźnik i wskazana przez Państwa weszła w posiadanie ostatniej z rzeczy ”;

w przypadku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy dostarczanych partiami lub w częściach: „w którym weszli Państwo w posiadanie ostatniej partii lub części lub w którym osoba trzecia inna niż przewoźnik i wskazana przez Państwa weszła w posiadanie ostatniej partii lub części ”;

w przypadku umów o regularne dostarczanie rzeczy przez czas oznaczony: „w którym weszli Państwo w posiadanie pierwszej z rzeczy lub w którym osoba trzecia inna niż przewoźnik i wskazana przez Państwa weszła w posiadanie pierwszej z rzeczy.”.

[2] Proszę wpisać Państwa nazwisko, pełny adres pocztowy oraz, o ile są dostępne, Państwa numer telefonu, numer faksu i adres e-mail.

[3] Jeżeli umożliwiają Państwo konsumentowi wypełnienie i przesłanie informacji o odstąpieniu od umowy drogą elektroniczną na Państwa stronie internetowej, proszę wpisać, co następuje: „Mogą Państwo również wypełnić i przesłać formu-larz odstąpienia od umowy lub jakiekolwiek inne jednoznaczne oświadczenie drogą elektroniczną na naszej stronie internetowej [proszę wstawić adres strony internetowej]. Jeżeli skorzystają Państwo z tej możliwości, prześlemy Państwu niezwłocznie potwierdzenie otrzymania informacji o odstąpieniu od umowy na trwałym nośniku (na przykład pocztą elektroniczną).”.

[4] W przypadku umów zobowiązujących do przeniesienia własności rzeczy, w których nie zaproponowali Państwo, że odbiorą rzeczy w przypadku odstąpienia od umowy, proszę wpisać, co następuje: „Możemy wstrzymać się ze zwrotem płatności do czasu otrzymania rzeczy lub do czasu dostarczenia nam dowodu jej odesłania, w zależności od tego, które zdarzenie nastąpi wcześniej.”.

[5] Jeżeli konsument otrzymał rzeczy w związku z umową:

a) proszę wpisać:

- „Odbierzemy rzecz”; lub

„Proszę odesłać lub przekazać nam rzecz lub ... [proszę tutaj wpisać nazwę i pełny adres pocztowy, w przypadku gdy ma to zastosowanie, osoby upoważnionej przez Państwa do odbioru rzeczy], niezwłocznie, a w każdym razie nie później niż 14 dni od dnia, w którym poinformowali nas Państwo o odstąpieniu od niniejszej umowy. Termin jest zachowany, jeżeli odeślą Państwo rzecz przed upływem terminu 14 dni.”;

b) proszę wpisać:

- „Ponosimy koszty zwrotu rzeczy.”;

- „Będą Państwo musieli ponieść bezpośrednie koszty zwrotu rzeczy.”;

Jeżeli w przypadku umowy zawieranej na odległość nie oferują Państwo ponoszenia kosztów zwrotu rzeczy, a rzecz ze względu na swój charakter nie może zostać w zwykły sposób odesłana pocztą: „Będą Państwo musieli ponieść bezpośrednie koszty zwrotu rzeczy: ... PLN [proszę wpisać kwotę]”; lub jeżeli nie można, rozsądnie oceniając, wcześniej obliczyć kosztów zwrotu rzeczy: „Będą Państwo musieli ponieść bezpośrednie koszty zwrotu towarów. Wysokość tych kosztów szacowana jest maksymalnie na kwotę około ... PLN [proszę wpisać kwotę].”; lub

Jeżeli, w przypadku umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa, rzecz ze względu na swój charakter nie może zostać w zwykły sposób odesłana pocztą, a dostarczono ją do miejsca zamieszkania konsumenta w chwili zawarcia umowy: „Odbioru rzeczy dokonamy na nasz koszt”; oraz

c) proszę wpisać: „Odpowiadają Państwo tylko za zmniejszenie wartości rzeczy wynikające z korzystania z niej w sposób inny niż było to konieczne do stwierdzenia charakteru, cech i funkcjonowania rzeczy.”.

[6] W przypadku umów dotyczących świadczenia usług lub dostarczania wody, gazu lub energii elektrycznej, w przypadku gdy nie są one dostarczane w ograniczonej objętości lub w ustalonej ilości, lub dostarczania energii cieplnej, proszę wpisać, co następuje: „Jeżeli zażądali Państwo rozpoczęcia świadczenia usług lub dostarczania wody/gazu/energii elektrycznej/energii cieplnej [niepotrzebne skreślić] przed upływem terminu do odstąpienia od umowy, zapłacą nam Państwo kwotę proporcjonalną do zakresu świadczeń spełnionych do chwili, w której poinformowali nas Państwo o odstąpieniu od niniejszej umowy.”.

Załącznik nr 2

WZÓR FORMULARZA ODSTĄPIENIA OD UMOWY

(formularz ten należy wypełnić i odesłać tylko w przypadku chęci odstąpienia od umowy)

- Adresat [wtym miejscu przedsiębiorca powinien wpisać nazwę przedsiębiorcy, pełny adres pocztowy oraz, o ile są dostępne, numer faksu i adres e-mail]

- Ja/My(*) niniejszym informuję/informujemy(*) o moim/naszym odstąpieniu od umowy sprzedaży następujących rzeczy(*) umowy dostawy następujących rzeczy(*) umowy o dzieło polegającej na wykonaniu następujących rzeczy(*) umowy o świadczenie następującej usługi(*)

- Data zawarcia umowy(*)/odbiom(*)

- Imię i nazwisko konsumenta(-ów)

- Adres konsumenta(-ów)

- Podpis konsumenta(-ów) (tylko jeżeli formularz jest przesyłany w wersji papierowej)

- Data

(*) Niepotrzebne skreślić.

Od Wydawcy

Niniejszy podręcznik, mimo że wydany w październiku 2014, uwzględnia treść ustawy o prawach konsumenta wchodzącej w życie 25 grudnia 2014. Celowo pominięto w nim treści przepisów, które przestaną obowiązywać 24 grudnia 2014, ponieważ uważamy, że każdy przedsiębiorca powinien je znać od dawna, a celem tego podręcznika jest między innymi umożliwienie przygotowania się pośredników w obrocie nieruchomościami do zupełnie nowej sytuacji prawnej w relacjach agencja-konsument.

Autorem podręcznika Tomasz Lebiedź:

Od 1989 roku zajmuje się zawodowo doradztwem i analizami rynku nieruchomości, oraz pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, jest wykładowcą, trenerem i twórcą wielu szkoleń z zakresu rynku nieruchomości, wykładowcą SGH, pełnił funkcję członka Zarządów Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (którego jest jednym z założycieli).

Metryczka publikacji:

Nie łam praw autorskich i pokrewnych. Niniejszy ebook zabezpieczony jest Watermarkiem identyfikującym nabywcę tej publikacji. Watermark jest niewidoczny dla zwykłego użytkownika. Usunięcie jest niemożliwe nawet po podziale, lub konwersji pliku. Ten ebook przeznaczony jest wyłącznie do twojego użytku prywatnego. Osoba, która pierwsza rozpowszechniła ten ebook z naruszeniem przepisów prawa zostanie rozpoznana po tym Watermarku i poniesie konsekwencje wynikające z ustawy o ochronie praw autorskich i pokrewnych.

Tytuł:  Nieruchomości. Umowa o pośrednictwo chroniąca interesy przedsiębiorcy i prawa konsumenta.

Autor: Tomasz Lebiedź

Projekt okładki: I.S. Fox

Wydawca:

Symen.pl Sp. z o.o. spółka komandytowa

03-290 Warszawa, Kartograficzna 77A / 32

www.symen.pl

biurokomandytowej@symen.pl

ISBN  978-83-64136-99-3

Table of Contents

Zamiast wstępu

Dlaczego czasem procedura zawarcia umowy może być ważniejsza od jej treści?

Krótkie podsumowanie.

Klauzule abuzywne

Zalety i wady "systemu" ochrony konsumenta

Niedozwolone postanowienia umowne we wzorcach umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Jak zawrzeć dobrą umowę bez narażania się na zarzut stosowania klauzul abuzywnych?

Ustawa o prawach konsumenta

Definicje

Ogólne prawa konsumenta, czyli umowa zawarta w lokalu

Umowa zawarta poza lokalem - prawa konsumenta, obowiązki przedsiębiorcy

Prawo do odstąpienia od umowy

Ustawowe środki ochrony przed potencjalnymi próbami oszukania przedsiębiorcy

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Rodzaje umów o pośrednictwo

Właściwe określanie stron umowy

Unikaj pomyłek pisarskich

Przykładowe komparycje umów:

Umowy ze współwłaścicielami i pełnomocnikami

Ustalanie wynagrodzenia

Kary umowne

Na jaki okres zawierać umowy o pośrednictwo

Jak poprawnie zdefiniować wyłączność

Termin zapłaty wynagrodzenia

Zwrot kosztów poniesionych przez pośrednika w przypadku wypowiedzenia umowy o pośrednictwo

Jak długo wiąże umowa o pośrednictwo

Mniej, lub bardziej użyteczne zapisy

Umowa to nie ulotka reklamowa

Solidarna odpowiedzialność zamawiających

Przekazywanie sprzedającym danych osobowych osób oglądającyh ich ofertę

Zawarcie umowy z pominięciem pośrednika

Adresy do korespondencji

Zgoda na określoną formę reklamy

Zbędne zapisy umowne

Nadmiar zobowiązań pośrednika

Zastanów się nad "listą czynności"

Dokumentowanie działań agencji pośrednictwa

Potwierdzanie otrzymania wskazań adresowych

Inne sposoby

Skrupulatne gromadzenie i przechowywanie wszelkiej dokumentacji

Podania - złoty sposób na spory

Wyciąg z kodeksu cywilnego

O wzorcach umownych

Ustawa o prawach konsumenta (wyciąg)

Rozdział 1 Przepisy ogólne

Rozdział 2 Obowiązki przedsiębiorcy w umowach, innych niż umowy zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość

Rozdział 3 Obowiązki przedsiębiorcy w umowach zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość

Rozdział 4 Prawo odstąpienia od umowy

Rozdział 6 Przepisy zmieniające

Rozdział 7 Przepisy przejściowe i końcowe

Załączniki do ustawy z dnia 30 maja 2014 r.

Załącznik nr 1 INFORMACJE DOTYCZĄCE KORZYSTANIA Z PRAWA ODSTĄPIENIA OD UMOWY WZÓR POUCZENIA O ODSTĄPIENIU OD UMOWY

Instrukcja wypełniania:

Załącznik nr 2 WZÓR FORMULARZA ODSTĄPIENIA OD UMOWY

Od Wydawcy

Metryczka publikacji: