Spis treści

Wykaz skrótów

Wykaz literatury

Wykaz ustaw

Przedmowa

Rozdział 1. Wprowadzenie

§ 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami

§ 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej

§ 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce

Prof. dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo obrotu nieruchomościami

4. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECK

WARSZAWA 2019

Wydawca: Aneta Flisek

© Wydawnictwo C.H.Beck 2019

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.

ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: DTP Service

Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN epub: 978-83-8198-240-5

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 682 ze zm.)

KUR

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.)

KZ

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598)

NNierCudzU

ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2187 ze zm.)

PrGeodKart

ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. 2101 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.1.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 540)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1285 ze zm.)

PrzeksztUżytkWieczU18

ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 845 ze zm.)

WłLokR

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.)

ZagospPrzestrzU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.)

2. Instytucje, organy

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

SA

Sąd Apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

TK

Trybunał Konstytucyjny

3. Czasopisma, publikatory

Biul. SN

Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Dz.Urz.

Dziennik Urzędowy

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

NP

Nowe Prawo

OSNAPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy Ubezpieczeń Społecznych

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.)

OSNCK

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Karna

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

PiP

Państwo i Prawo

PS

Przegląd Sądowy

Rej.

Rejent

SC

Studia Cywilistyczne

Wok.

Wokanda

4. Inne skróty

n.

następny (-a, -e)

Nr

numer

post.

postanowienie

poz.

pozycja

tekst jedn.

tekst jednolity

uchw.

uchwała

uchw. SN (7)

uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów

wyr.

wyrok

z.

zeszyt

ze zm.

ze zmianami

Wykaz literatury

1. Podręczniki

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Część szczegółowa, Warszawa 2014

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2016

A. Brzozowski, W.J. Kocot, W. Opalski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2016

K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Warszawa 2017

E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2018

J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2016

Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2017

Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2017

2. Monografie

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011

A. Bieranowski, Służebność mieszkania, Warszawa 2011

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975

S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne, Warszawa 2017

H. Ciepła, S. Brzeszczyńska, Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów, Warszawa 2018

E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa–Kraków 1974

T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969

B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012

B. Gliniecki, Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna, Gdańsk 2018

W. Gonet, Reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami, Warszawa 2014

M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Warszawa 2012

S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009

E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2012

A. Oleszko, Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego, Warszawa 2013

J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002

B. Rakoczy, Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2012

S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2008

S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2010

S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012

R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2017

B. Swaczyna, Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, Warszawa 2004

E. Targońska, Odbiór lokalu mieszkalnego w świetle ustawy deweloperskiej, Warszawa 2018

Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006

M. Warciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013

3. Komentarze

G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 1 i 2, Warszawa 2011

T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2009

R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2012

E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2017

E. Gniewek, Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IV i V, Warszawa 2017

M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2016

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Część ogólna (art. 1–125), Warszawa 2017

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), Warszawa 2017

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. III, Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. IV, Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), Warszawa 2018

S. Kalus (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński, Księgi wieczyste. Komentarz do art. 1–582 u.k.w.h. oraz art. 6261–62613 k.p.c., t. I, Komentarz do art. 1–10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Bydgoszcz 2013

M. Manowska (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2015

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. I, Komentarz Art. 1–366, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. II, Komentarz Art. 367–729, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. III, Komentarz Art. 730–1088, Warszawa 2016

A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 1, Warszawa 2011

A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 2, t. I i II, Warszawa 2012

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Przepisy wprowadzające. Część ogólna. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2017

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część ogólna, t. IIIA, Warszawa 2017; Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IIIB, Warszawa 2017

K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013

K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2015

J. Pisuliński (red.), Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Część ogólna, Warszawa 2014

S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011

P. Siciński, J. Ignaczewski (red.), Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015

4. Opracowania systemowe

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 1, M. Safjan (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2012

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 2, Z. Radwański (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2008

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 3, T. Dybowski (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2007

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 4, E. Gniewek (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2007

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 5, E. Łętowska (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2006

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 6, A. Olejniczak (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna z suplementem, Warszawa 2009

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 7, J. Rajski (red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 8, J. Panowicz-Lipska (red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 9, W.J. Katner (red.), Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, Warszawa 2010

Wykaz ustaw

Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)

Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.)

Ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 682 ze zm.)

Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.)

Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.)

Ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1285 ze zm.)

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 845 ze zm.)

Ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.)

Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)

Dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.)

Ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.)

Ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.)

Ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.)

Przedmowa

Prawo obrotu nieruchomościami to dynamicznie rozwijająca się we współczesnej gospodarce rynkowej dziedzina prawa, wchodząca w skład prawa nieruchomości, zajmującego się całością materii prawnej związanej z nieruchomościami, a nie tylko ich obrotem.

Prawo obrotu nieruchomościami obejmuje przede wszystkim zagadnienia z obszaru prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego oraz zobowiązań, choć nie brak w nim także elementów prawa administracyjnego, prawa rodzinnego, prawa prywatnego międzynarodowego i wielu innych.

Podręcznik wyjaśnia w sposób przystępny i usystematyzowany – zarówno od strony teoretycznej, jak i praktycznej – większość zagadnień prawnych związanych z obrotem nieruchomościami.

Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla studentów wydziałów prawa i administracji oraz aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych, choć mogą po niego sięgnąć także adwokaci, radcowie prawni, komornicy oraz inni praktycy pragnący odświeżyć lub uaktualnić zdobytą niegdyś wiedzę. Przedstawiony w podręczniku materiał pomocny będzie również dla osób profesjonalnie związanych z rynkiem nieruchomości, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowi, a ponadto dla słuchaczy studiów podyplomowych zdobywających uprawnienia zawodowe w tych dziedzinach.

prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk

Warszawa, kwiecień 2019 r.

Rozdział 1. Wprowadzenie

§ 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami

1

Znaczenia obrotu nieruchomościami nie sposób przecenić. Szacuje się, że obecnie nieruchomości w Polsce stanowią ponad 2/3 majątku narodowego, a ich wartość stale wzrasta.

Codzienne życie każdego człowieka jest nierozerwalnie związane z nieruchomościami, i to od chwili urodzenia aż do chwili śmierci. Każdy z nas urodził się w jakiejś nieruchomości (szpitalu, domu, mieszkaniu), uczył się w nieruchomościach (przedszkolach, szkołach, uczelniach), mieszka przez całe życie w nieruchomościach (mieszkaniach, domach, willach, pensjonatach, hotelach, pałacach), pracuje w nieruchomościach (fabrykach, biurach, sklepach, lotniskach, lasach, ogrodach, na polach), do których to miejsc pracy dojeżdża korzystając z nieruchomości (drogi, ulice, autostrady, dworce, lotniska). W nieruchomościach leczymy się (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia) oraz odpoczywamy (kina, teatry, parki itd.). W nieruchomościach realizuje się także nasze życie duchowe (kościoły, kaplice, klasztory). Nawet po śmierci związani jesteśmy z nieruchomościami, bowiem cmentarze, to także nieruchomości.

Nieruchomości pełnią kluczową rolę we wszystkich sferach działalności człowieka, w jego życiu rodzinnym, zawodowym, duchowym itd. Dla wielu osób przedstawiają one także stabilne źródło dochodu oraz przedmiot finansowego zabezpieczenia (najem, dzierżawa itp.). Nic więc dziwnego, że prawo obrotu nieruchomościami cieszy się tak wielkim zainteresowaniem.

§ 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej

2

Najistotniejszym zagadnieniem prawnym związanym z obrotem nieruchomościami jest tryb przenoszenia ich własności, ze szczególnym uwzględnieniem określenia chwili, w której dochodzi do przejścia własności. W kontekście tym zauważyć trzeba, że w państwach Unii Europejskiej wyróżnić można pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości, a mianowicie:

1) romański – wywodzący się z kodeksu Napoleona (Francja, Belgia, Luksemburg, Hiszpania, Włochy);

2) germański (Niemcy, Austria, Szwajcaria);

3) common law (Anglia, Irlandia, Walia, częściowo Szkocja);

4) skandynawski (Szwecja, Finlandia, Norwegia);

5) wschodnioeuropejski – stanowiący mieszaninę rozwiązań przyjętych w różnych systemach (kraje bloku wschodnioeuropejskiego).

3

Trzeba jednak pamiętać, że na skutek różnych historycznych zaszłości, w większości państw Unii Europejskiej elementy powyższych systemów przeplatają się ze sobą. Badając sposób umownego (kontraktowego) przenoszenia własności nieruchomości w danym państwie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na pięć kluczowych wymienionych poniżej wyróżników (rozwiązań), nie przywiązując większej wagi do faktu, z którego systemu one pochodzą.

1) Definitywność umowy zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, darowizny) – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym umowa zbycia nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący (obligacyjny), a zatem jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też wywołuje od razu dwa skutki, tzn. skutek zobowiązujący (obligacyjny) i jednocześnie skutek rozporządzający (rzeczowy), tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i jednocześnie (od razu) własność tę na nabywcę przenosi?

2) Charakter umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy umowa ta ma charakter konsensualny, co oznacza, że samo jej zawarcie (samo porozumienie stron) przenosi własność nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, czy też umowa ta ma charakter realny, co oznacza, że do przejścia własności ze zbywcy na nabywcę, oprócz zawarcia samej umowy, konieczne jest jeszcze wykonanie jakiejś czynności realnej, np. przeniesienie posiadania nieruchomości na nabywcę?

3) Kauzalność (przyczynowość) przenoszenia własności nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym do przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę konieczne jest istnienie jakiejś istotnej kauzy (przyczyny), takiej jak np. chęć otrzymania w zamian ceny (sprzedaż), chęć otrzymania w zamian innej rzeczy (zamiana), chęć przysporzenia majątku osobie bliskiej (causa donandi) itd., czy też w danym systemie prawnym żadna kauza nie jest wymagana, a przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę może zostać dokonane abstrakcyjnie, tzn. bez żadnej szczególnej przyczyny, np. dla kaprysu?

4) Formę umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy dla ważności umowy zbycia nieruchomości wymagana jest w danym systemie prawnym jakaś forma szczególna, np. umowa pisemna, umowa pisemna z podpisami stron notarialnie poświadczonymi, umowa przygotowana przez notariusza w formie aktu notarialnego itp.?

5) Wpis do rejestru publicznego – pod kątem udzielenia odpowiedzi na trzy pytania, a mianowicie: a) Czy w danym systemie prawnym funkcjonuje jakiś rejestr publiczny, w którym rejestruje się umowy zbycia nieruchomości lub ujawnia się ich nowych właścicieli?; b) Czy wpis do tego rejestru jest obligatoryjny (obowiązkowy)? oraz c) Czy wpisy do tego rejestru ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), tzn. wywołuje skutek rzeczowy polegający na przeniesieniu własności nieruchomości, a zatem bez dokonania tego wpisu własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę, czy też wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że tylko informuje on o dokonanym wcześniej przejściu własności?

O powyższych kryteriach warto pamiętać, gdyż ich znajomość umożliwia bezpieczne nabycie własności nieruchomości w dowolnym państwie Unii Europejskiej, bez względu na okoliczność, do którego systemu prawnego dane państwo należy. Zauważyć jednak trzeba, że powyższe rozwiązania bywają nagminnie mylone lub rozumiane opacznie.

4

Przede wszystkim sporo problemów rodzi się na tle definitywności umowy zbycia nieruchomości. Mylone bywają bowiem czynności zobowiązujące (obligujące do przeniesienia własności) z czynnościami rozporządzającymi (przenoszącymi własność). Dla przykładu, w powszechnym mniemaniu dominuje pogląd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi jej własność na kupującego. Jest to pogląd błędny, gdyż – pomijając materię konstytutywności wpisu – w wielu systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, umowa sprzedaży nieruchomości nie zawsze przenosi jej własność. Według brzmienia art. 535 KC „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia tego przepisu wynika, że sprzedażą jest już samo zobowiązanie się do przeniesienia na kogoś własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się tej drugiej osoby do zapłacenia ceny. Do przejścia własności może zatem dojść później, tzn. w drugiej umowie, obejmującej już tylko skutek rzeczowy, czyli samo przeniesienie własności, którą to umowę strony zawierają w celu wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy sprzedaży. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że tylko ta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność, musi być bezwarunkowa, czyli nie może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Natomiast, pierwsza umowa, tzn. umowa sprzedaży może zostać zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

Opacznie rozumiana bywa także istota konsensualności przeniesienia własności. Wielu nabywców nieruchomości jest zaskoczonych faktem, że w niektórych systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, do przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę wystarcza samo podpisanie umowy, co oznacza, że nie jest w tym zakresie konieczne ani zapłacenie ceny, ani wydanie nieruchomości nabywcy.

Najwięcej nieporozumień powstaje jednak w wyniku mylenia obligatoryjności wpisu z jego konstytutywnością (prawotwórczym charakterem), a są to instytucje diametralnie różne. Obligatoryjność wpisu oznacza, że nowy właściciel nieruchomości, notariusz albo inny podmiot dokumentujący zawarcie umowy przenoszącej jej własność, jest zobowiązany wystąpić do rejestru publicznego z wnioskiem o ujawnienie w nim nowego właściciela. Wpis nabywcy nieruchomości w tym rejestrze nie ma jednak wpływu na przejście prawa własności, gdyż prawo to przeszło na nabywcę już z chwilą podpisania umowy. Ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej jest wprawdzie obowiązkowe, lecz ma ono charakter tylko informacyjny. Naruszyciel obowiązku ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej może w danym systemie prawnym za swoje zaniedbanie zostać ukarany, np. grzywną lub dyscyplinarnie. Nie będzie to jednak miało wpływu na przejście prawa własności.

Konstytutywność wpisu nabywcy nieruchomości oznacza, że to właśnie z chwilą dokonania wpisu, a nie z chwilą podpisania umowy, przechodzi na nabywcę własność nieruchomości. Siłą rzeczy wpis ten jest z reguły także obligatoryjny, a za jego zawiniony brak ktoś może zostać ukarany. Różnica polega jednak na tym, że niezależnie od nałożenia kary na naruszyciela tego obowiązku, nabywca nie nabywa własności nieruchomości, dopóki wpis ten nie zostanie dokonany.

§ 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce

5

Patrząc na pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej, określanych jako systemy: romański, germański, common law, skandynawski oraz wschodnioeuropejski, nie trudno odgadnąć, że Polska znajduje się wśród krajów zaliczanych do tej ostatniej grupy. Granice pomiędzy powyższymi systemami są jednak nieostre, a ich elementy przeplatają się ze sobą w różnych krajach. Oznacza to, że elementy typowe dla państwa zaliczanego tradycyjnie do jednego systemu można spotkać w państwie zaliczanym do innego systemu. Dla rzetelnej analizy trybu zbywania nieruchomości w systemie prawnym danego kraju znacznie ważniejsze jest ustalenie, jakie konkretne rozwiązania prawne zostały w nim przyjęte, od tego, z jakiego systemu prawnego rozwiązania te recypowano.

W powyższym kontekście można zatem stwierdzić, że w systemie prawa polskiego umowa zbycia nieruchomości jest, oczywiście z pewnymi wyjątkami:

1) obligacyjno-rozporządzająca, gdyż zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie ją przenosi;

2) konsensualna, gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi własność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy;

3) kauzalna, gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punkt widzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę;

4) wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego oraz

5) podlega ujawnieniu w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego, choć rodzą się na tym tle pewne niejasności.

Powyższa materia, a także wiele innych zagadnień dotyczących obrotu nieruchomościami, zostały omówione na dalszych kartach niniejszej publikacji.